Arsanın piyasa değeri. Kadastro ve piyasa değeri

2024 Yazar: Howard Calhoun | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-17 10:43

Bir arsanın kadastro ve piyasa değeri, satışta yön bulmak için bilinmesi gereken iki kavramdır. İlk tip, arsanın bulunduğu yere ve kategorisine bağlı olarak hesaplanan standartlara göre sitenin fiyatını ifade eder. Kiralama ve satış işlemleri yapılırken arazi ilişkilerinin düzenleyicisi olarak kullanılmasının yanı sıra devlete ödenecek vergi tutarının hesaplanmasında da kullanılır. Bir arsanın kadastro ve piyasa değeri en az beş yılda bir değerlendirilir. Böyle bir değerlendirme sonucunda elde edilen veriler, Federal Devlet Tescil, Harita ve Kadastro Servisi tarafından tutulan devlet emlak kadastrosuna girilir.

Kullanılan kavramlar arasındaki ilişki

Rus mevzuatı sadece kadastro değeri değil, aynı zamanda normatif ve piyasa değeri de sağlar. Kadastro tanımının yapılmadığı durumlarda normatif olan uygulanır. Kanunla öngörülen birkaç durumda hesaplanır: arazi ile teminat altına alınmış banka kredileri alırken, belediye ve eyalet arazilerini satın alırken ve diğer durumlarda. Bu kapsamda arsa değerinin hesaplanmasıBu durumda genellikle çarpım faktörleri göz önünde bulundurularak ve vergi avantajları dikkate alınmadan, amaçlanan amaç bazında hesaplanan arazi metrekaresi başına arazi vergisi oranının 200 katı olarak tanımlanmaktadır.

Her yıl yerel yetkililer, normatif olarak kabul edilen ve %25 oranında değişebilen arazi maliyetini belirler. Arsaların piyasa değeri genellikle standart değerinden %25 daha yüksektir. Belirli bir arsa için standart fiyatın teyidi olarak hizmet eden bir belge, arazi yönetimi ve arazi kaynakları için şehir veya bölge komitesinden alınabilir.

Özellikler

Arsaların piyasa değeri genellikle o anda belirli bir bölgede belirli bir kategorideki arazi için piyasa talebi ve arzı gibi faktörlere bağlı olarak belirlenir. Değer olarak, benzer bir bölgenin satın alma fiyatının en olası seviyesini geçmemelidir. Değişen piyasa koşulları veya sitenin hedef yönelimi büyüklüğünü etkileyebilir. Arsaların piyasa değeri, özel mülk sahiplerinin emrindeki arazi alanlarının yeniden satışının gerçekleştirildiği ikincil pazar için tipiktir. Belediye ve devlet arazilerinin özel mülkiyete devredildiği birincil pazar, standart değerin kullanılmasını önerir. Bu türlerin hepsinin belirli farklılıkları olabilir. Kadastro ve standart değerler stok fiyatına benzerken, piyasa değeri geleneksel talebe benzer veteklif.

Değerlendirme süreci

Arsanın piyasa değerinin tahmini, nesnenin gerçek fiyatını bilmek için yapılır. Tipik olarak, fiyat, sitenin bölgesel konumu, piyasa koşulları, arz ve talep dinamikleri ve ayrıca işlem sırasında ülke ekonomisindeki durum temelinde oluşturulur. Tüm bu faktörlerin kapsamlı bir şekilde belirlenmesi sayesinde, bir arsanın maliyetini hesaplamak mümkündür, çünkü değerleme şirketi objektif bir değerlendirme için faydalı olabilecek en alakalı verileri toplayacaktır.

Değerlendirme faaliyetleri ihtiyacı

Genellikle, birkaç durumda değerlendirme için uzman şirketlerle iletişime geçilmesi tavsiye edilir, bunların arasında şunlar vurgulanır:

- kadastro değerlemesi ihtiyacı;

- sitenin devlet mülkiyetinden kurtarılması gerekiyorsa;

- işletmenin kayıtlı sermayesine bir katkının aktarılması gerekiyorsa;

- ipotek veya rehin durumunda;

- gerekirse araziyi satmanın maliyetini belirleyin;

- bağışlar üzerinden ödenen vergi miktarının hesaplanması.

Mülkiyet paylaşımı

Mülkün bölünmesi sırasında bir arsanın piyasa değerinin değerlendirilmesi gerekir. Bu, bireyler ve tüzel kişiler için geçerlidir. Şahıslardan bahsediyorsak, değerlendirme süreci çiftin boşanmasıyla başlar ve sitede bulunan binalar dikkate alınarak hesaplanır. Tüzel kişiler söz konusu olduğunda, arazi değerlemesi tahsisattan oluşur.ve şirketin yasal statüsüne göre şirketin her bir hissedarının veya ortak sahibinin hissesinin değerlemesi. Çoğu zaman mülkün bölünmesine mahkemede dava eşlik eder, çünkü arsaların piyasa değeri birçok kez belirlenebilir.

Mirasa birkaç halef girdiğinde, arsaların tam bir değerlendirmesi de yapılır. Taraflardan biri incelemenin sonucunu kabul etmezse dava mahkemeye sevk edilir.

Kira bedelinin belirlenmesi

Bu tür bir değerlendirme oldukça sık işe yarayabilir. Bu durumda, bir arsanın maliyeti hesaplanırken, piyasadaki gerçek değeri ile bu tür bölgeler için katalize edilmiş kira oranı arasındaki fark esas alınır. Kiralama hakkının maliyeti, doğrudan kiracının yetkilerine, takyidatlarına ve kiralama hakkının süresine, mülkün üçüncü şahıslar tarafından değerlenen haklarına ve arazinin kullanım amacına bağlıdır.

Arsaların piyasa değeri, doğrudan aşağıdaki faktörlere bağlıdır: bölgelerin konumu; araçlar için erişilebilirlik; iletişimin mevcudiyeti ve nicel ve nitel kompozisyonları. Ayrıca, özellikle şantiyede inşaat işleri planlanırken, önemi oldukça büyük olan jeodezik ve mühendislik-jeolojik çalışmaların verilerinin dikkate alınması gerekmektedir.

Belirli bir tarihteki durum

Arsa piyasası fiyatların sürekli değişmesi ile karakterize edildiğinden, değerlemenin belirli bir tarihten itibaren yapılması gerekmektedir. Arsaların piyasa değeri de kağıtlara göre amaçlarına göre yani izin verilen kullanım durumuna göre değişmektedir. Amaç, bölgenin en etkili veya olası elden çıkarılması anlamına gelir. Bütün bunlar, arazinin itfa maliyetini belirlemek için kullanılır. Bu durumda, tahminler arazi kullanımının şekli ve doğası bakımından farklılık gösteren ayrı bölgelere ayrılır.

Değerlendirme Metodolojisi

Yani, bir arsanın maliyetini belirlemeden önce bazı soruları cevaplamanız gerekiyor:

- arsanın kullanım amacının yanı sıra izin verilen kullanımın ne olduğu;

- Parsellerin yakın çevresinde hakim olan arazi kullanım yöntemleri ve türleri nelerdir;

- arazi piyasasında ne gibi değişiklikler geliyor;

- şu anda ne tür bir arazi kullanımı bekleniyor.

Bir arsanın piyasa değerinin değerlendirilmesi belirli bilgilere dayanmaktadır. Bu genellikle şunları gerektirir: değerlendirmenin amaçlarının tanımlanması; uzlaşma için belirli bir tarih belirleyin; müşterinin ayrıntılarını bilmek; site sahibinin bölgeye hakkını doğrulayan belgelere sahip, kiracı veya mal sahibi olabilir.

Ayrıca bilmeniz gerekenler:

- değerlendirilen bölgenin amacı;

- izin verilirarazi kullanımı;

- şu anda sitenin kullanım türü;

- bölgesel planda değerlendirilen nesnenin konumu, yani ulaşım erişilebilirliği ve yakın çevresi;

- yakın bölgedeki arazinin ana kullanımları.

Ayrıca şunlar olmalıdır:

- arazi planı;

- bölgesel sınırların belirlenmesi hakkında bilgi;

- sitede bulunan binalar, yapılar, iletişimler gibi bazı iyileştirmelerin varlığına ilişkin veriler ve bunlar hakkında ayrıntılı bilgiler;

- sitede bulunan binalar, iletişimler ve tesisler şeklinde yükümlülüklere ilişkin veriler ve bunlar hakkında ayrıntılı bilgi.

Arsaların piyasa değeri birçok nüans dikkate alınarak hesaplanır. Tecrübeli profesyonellerin rehberliğinde doğru bir değerlendirme ile arazi ile her türlü finansal işlem güvenle gerçekleştirilebilir.

Skoru etkileyen faktörler

Farklı arsa türleri, değerleme söz konusu olduğunda aynı faktörlerden etkilenir: konum, dış faktörler, piyasa koşulları, kullanım amacı ve değişme olasılığı, kullanımından elde edilen olası kar. Önemli olan ikincisinin tahmini değeridir.

Bir arsanın piyasa değerinin tespiti belirli bir tarihten itibaren yapılır. Zamanla, bu rakam değişebilir. değerlendirmenin yapılması tavsiye edilir.maksimum verimlilik için temel. Yani, araştırma yaparken uzmanlar, bu nesneyi yasaya, ayrıca finansal ve fiziksel gerçeklere uygun olarak kullanmanın makul olduğu varsayımını kullanır. Değerlendirme sonucunda ortalama maliyetin değil, maksimumun hesaplandığı ortaya çıktı. Bazen, bir nesnenin farklı türler, biçimler ve diğer özelliklerle karakterize edilen bir dizi parçaya koşullu, ancak haklı bir bölünmesine izin verilir. Çoğu zaman araştırmanın sonucu, mevcut kullanım türünün maksimum etkili olanla eşleşmemesi nedeniyle beklenenden farklıdır. Bu kavramın ele alınması gerekiyor.

Maksimum kullanım

Bir arsanın piyasa değerinin belirlenmesi durumunda aşağıdaki faktörlerin dikkate alınması gerekir:

- amaçlanan amaç ve ayrıca belirli bir kullanım türü için izinlerin mevcudiyeti;

- sitenin olaydan sonra kullanılması;

- mevcut ilçede tercih edilen arazi kullanım türü;

- benzer bölümler için fiyat değişiklikleriyle ilgili tahminler.

Sonuçlar

Değerlendirme süreci, çalışma alanındaki bölgelerin ortalama maliyetini, ulaşım ağlarının mevcudiyetini, binaların yokluğunu veya varlığını, arazideki mühendislik ağlarını, çevresel durumu, altyapının uzaklığını ve diğerleri. Tarım arazileri için fiili mahsul verimi, üretim maliyetleri, maliyetin değerlendirilmesi gerekmektedir. Bölgedeki ürünlerin satışlarının yanı sıra bir dizi eşit derecede önemli faktör. Diğer arsa türleri de aynı şekilde değerlendirilir.