Bir arsanın kadastro değeri nasıl belirlenir: formül ve hesaplama prosedürü

2024 Yazar: Howard Calhoun | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-17 10:43

Bir arsanın kadastro değerinin ne olduğunu anlamak o kadar da zor değil. Devlet Emlak Kadastrosunda (GKN) belirlenen fiyat budur. Maliyet, ilgili faaliyetler sonucunda alınan bilgiler temelinde belirlenir. Kadastro değeri esas olarak arsanın bireysel özelliklerine, özellikle konumu, alanı, amacı, kategorisi ve piyasa fiyatına bağlıdır. Makaleden bir arsanın kadastro değerinin nasıl belirlendiği hakkında daha fazla bilgi edinin.

Kadastral değerleme neden yapılır

Prosedür, uygun fiyatı belirlemeyi amaçlayan bir dizi faaliyeti içerir. Gerekliliği şu nedenlerle açıklanmaktadır:

• Arsa için vergi ücretinin doğru hesaplanması.
• Gayrimenkul nesneleri ile yapılan işlemler için bir kıyaslama noktası görevi görür (maksimum değerin doğru tanımıylapiyasa fiyatına yakın).
• Bir arazi parçasının sahipliğini doğrular. Böylece arazinin sadece mülkiyeti ve kullanımı değil, aynı zamanda elden çıkarılması da mümkündür. Örneğin satılabilir, ipotek edilebilir veya miras alınabilir.
• Çatışmalardan ve buna bağlı olarak davalardan kaçınmanızı sağlar.

Yasama Çerçevesi

Gayrimenkul açısından nüfus sayımı ve kadastro Rosreestr uzmanları tarafından yapılmaktadır. İncelenen konuyla ilgili ana normatif eylemler şunlardır:

• Kadastral Faaliyetler Hakkında Kanun No. 221-FZ.
• Hukuk “Devlet üzerine. gayrimenkul tescili” No. 218-FZ.
• Yasa "Rusya'daki değerleme faaliyetleri hakkında" No. 135-FZ.
• Hükümet Kararnamesi "Kadastral değerleme yürütme kuralları hakkında" No. 316.
• 237-FZ Sayılı "Devlet Kadastro Değerlemesi Hakkında Kanun".

Geri ödeme değeri ve kadastro değeri: farklılıklar

Bir arsanın kadastro değerinin ne olduğunu öğrendikten sonra, şimdi bir geri ödeme fiyatı kavramını anlamanız gerekir. Bu durumda, kiralanan bir alanın mülkiyetini devretme işlemi için özel olarak belirlenmiş bir parametreden bahsediyoruz. Daha basit bir ifadeyle, itfa, daha önce başka bir kişiye ait olan bir mülkün satın alındığı fiyat anlamına gelir.

Bu tür gayrimenkuller sadece şahıslara değil, devlete de belediyeye de ait olabilir. Genellikle “kadastro değerindeki bir arazi parçasının değeri” olarak anılır. Bu, değerin kadastro değerine göre hesaplanmasıyla açıklanmaktadır.

Aynı zamanda, satın alma fiyatı statik olduğundan, yani değişen emlak fiyatlarına rağmen değişmediğinden bu kavramlar karıştırılmamalıdır. Ancak, bir arsanın kadastro değerinin tespiti, envanterden 3 ila 5 yıl sonra sadece bir kez gözden geçirilir. Ayrıca yeniden değerlemeyi başlatan da arazinin sahibi olabilir.

En ucuz şey, 25 yıldır sahip olunan araziyi satın almak ve üzerine sermaye yapılarının inşa edilmesi durumunda. O zaman belediye arazisi için kadastro bedelinin sadece %20'si ve devlet arazisi için sadece %25'i ödenmek zorunda kalacak.

Kadastro kaydı

Ekspertiz faaliyetleri sonucunda elde edilen arsaların kadastroya göre fiyat bilgilerini saklayan Devlet Mülkiyet Komisyonunun bir parçası olarak anlaşılmaktadır. Yapıldıktan sonra arsa yeniden değerlenir (bu, mal sahibinin inisiyatifiyle de yapılabilir). Her arsanın kendi benzersiz kadastro numarasına sahip olduğu kayıtta daha doğru bilgiler de belirtilmiştir. Bu aynı zamanda, stoktan sonra belirlenen, şu anda piyasa tarafından sunulan değişen fiyatları da içerir.

Belediye arazisinin fiyatının belirlenmesi

Tahmin yerel yönetimler (ilçeler, şehirler, kasabalar) tarafından sipariş edilebilir. Bir belediye için arsa kadastro değeri nasıl belirlenir? Seviyemevcut piyasa fiyatları üzerinden yürütülür. Aynı zamanda arsa tahsisine ilişkin veriler de dikkate alınır.

Belediyeye ait araziler özel ev yapımı, bahçecilik ve bahçecilik, garaj veya apartman inşaatı amacıyla kullanılabilir. Aynı zamanda Tapu Kanunu, İmar Kanunu ve diğer yasal düzenlemelerde yer alan standartlar da dikkate alınmaktadır.

Belediyeye ait bir adreste bulunan bir mülkün kamu kadastro değeri şu şekilde tahmin edilmektedir:

1. Hazırlık aşaması. Gerekli bilgilerin, yani düzenleyici bilgiler ve yakın gelecekteki piyasa eğilimleri hakkındaki verilerin toplanmasından ve işlenmesinden oluşur. Ayrıca yerleşim, ekolojik durum, iklim bilgileri netleştirilmekte ve arazi sınıflandırması yapılmaktadır.
2. Bölgeyi imar etmek. Sınırları içinde bir yerleşim bölgesi tahsis edilmiştir (özel ve çok apartmanlı binalar inşa etmek için); üretim (endüstriyel binaları, depoları ve diğer benzer tesisleri barındırmak için); kamu ve iş dünyası (sağlık tesisleri, tüketici hizmetleri, bilimsel, kültürel ve diğer kurumlarla); ulaşım ve mühendislik altyapısı (ulaşım ve iletişim nesneleri ve iletişimi için); tarım (bahçeler, meralar, mutfak bahçeleri ve binalar ile); eğlence (rekreasyon, orman parkları, plajlar için).
3. Bir arsanın kadastro değerini hesaplama formülü kullanılır. İşlenmemiş arazi, statik fiyat analizi kullanılarak değerlenir,pazarın sunduğu ve ayrıca ilgili alanları geliştirmenin maliyetleri. Yapıların işgal ettiği bir parselin birim alanı başına maliyet, altyapı yenileme maliyeti yöntemi kullanılarak hesaplanır.
4. Kadastral değere göre imar.
5. Son aşama. Bu aşamada, kadastro değerlemesi sonucunda elde edilen bilgilerin son işlenmesi ve bunların Rosreestr'e girişi gerçekleştirilir.

İşlem tamamlandıktan sonra ekspertiz bölgesindeki arsanın kadastro değeri belirlenir. Aynı özelliklere sahip bir bölgede bulunan bir tahsisin birim alanının piyasa değerine eşittir.

Kamu arazisinin fiyatını belirleme

Bir arsanın kadastro değerinin nasıl belirlendiği sürecinin bir özelliği, bu durumda, farklı katsayıların kullanılmasıdır (hem azalan hem de artan). Şuna bağlıdırlar:

• Tesislerin yerleri.
• Piyasa fiyatı.
• İletişim sistemlerinin gelişme düzeyi.
• Ulaşım erişilebilirliği.
• Amaçlanan kullanıma uygunluk düzeyi.
• Konut veya konut dışı yapıların varlığı.

Farklı bölgelerde, aynı özelliklerde dahi olsa piyasa değeri farklı olduğu için kadastro fiyatı da farklıdır. Ancak, fark önemli olabilir.

Yerleşim yerlerinde arsa fiyatının belirlenmesi

Genel olarak fiyat kadastro ile aynı şekilde belirlenir.belediyeye ait ise arsanın değeri. Ancak yerleşim yerlerinin doğasında olan bir takım özellikler vardır.

Bu yüzden arsa sınırlarının netleştirilmesine ve arazinin amaçlarına göre bölgelere ayrılmasına çok dikkat ediyorlar. Değerlendirmenin amaçları:

• Yerleşime ait vergiye tabi arazi tabanının oluşturulması.
• Bölge ve ekonomik göstergelere göre güncellenmiş bir imar planı hazırlama.
• Kira onayı.
• Mülkün uzun vadeli satıldığı veya kiralandığı fiyatı belirleme.
• Belediye ihtiyaçları için arazilerine el konulan kişilere daha doğru miktarda tazminat derlemek.
• Çeşitli gelişmeler için en umut verici gelişme alanlarının nesnel bir tespiti.

Bir banliyö bölgesinin fiyatını belirleme

Objektif veri elde etmek için bu durumda aşağıdaki özellikler dikkate alınmalıdır:

• Kadastral plandaki arsanın konumu (uzak bir bölgede aynısından daha ucuz olduğu tahmin edilmektedir, ancak uygun altyapıya sahip şehrin yakınında bulunmaktadır).
• Kare.
• Haberleşme (elektrik, gaz, sıhhi tesisat, kanalizasyon).
• Parti kategorisi.
• Bölgenin ekolojik durumu.
• Piyasa fiyatı biliniyorsa kadastro fiyatı da aynı tutarda belirlenir.

Bir arsanın fiyatını belirlemeormanlık

Ormanlı bir arsanın kadastro değerinin hesaplanmasının özelliği, her durumda fiyatın belirli bir alan için belirlenmesidir:

• Rus bölgeleri içinde.
• Leshoz bölgesi içinde.
• Ormanların işgal ettiği ormanlık bölgelerde.

Orman bölgesinde yer alan alanların maliyeti, ekonomik faaliyet alanlarının kullanımı için ödenen yıllık kira gelirinin karşılık gelen tutarının kapitalizasyonu dikkate alınarak hesaplanır. Hesaplama, kereste hasadının parametrelerini dikkate alır.

Hesaplama ve onay

Envantere göre fiyatı doğru hesaplamak için farklı parametreleri dikkate almalısınız. Arazinin kadastro değerini ne etkiler? Bunlardan en önemlisi düzeltme faktörleridir. Kullanımları, fiyat oluşumunu etkileyen faktörleri geçersiz kılar. Örneğin, sahada harap olduğu düşünülen yapılar varsa veya bölge sel nedeniyle su basıyorsa, kadastro değerini az altan bir katsayı kullanılır. Aksine, bir çarpma faktörünün uygulandığı durumlar vardır.

Ayrıca kadastro fiyatının özel göstergesi de önemlidir. Spesifik boyut, bir metrekareye eşit bir alana göre hesaplanır. Bu gösterge her çeyrekte ayarlanır. Konum adresinde taşınmazın kadastro değeri şu şekilde belirlenir:

1. Maliyeti etkileyen faktörler tanınır.
2. Standart alınırözelliklere en uygun site.
3. Benzer özelliklere sahip bir referans grafikleri alt grubu oluşturulur.
4. Her alt grup için veri toplanır ve ardından analiz edilir.
5. Ardından istatistiksel veriler modellenir ve piyasa değerini etkileyen faktörler belirlenir.
6. Birim maliyeti hesaplayın.

Elde edilen verilere göre tüm arsaların kadastrosuna göre fiyat hesaplaması yapılabilmektedir. Kadastroya göre fiyatın büyüklüğünün alan, arazinin amaca göre sınıflandırılması ve nesnenin piyasa fiyatı gibi göstergelerden etkilendiği ortaya çıktı.

Raporun tamamlanmasından sonra en geç yirmi iş günü içinde, müşteri kadastroya göre fiyatın onaylanması ile ilgili bir işlemi kabul eder. Bu belge resmi olarak yayımı anından itibaren geçerlilik kazanır. Bir devlet kurumu, belediye veya icra makamları tarafından kabul edilir.

Hesaplama formülü

Hesaplama aşağıdaki formül uygulanarak yapılır:

Parti alanı(Doğrusal fonksiyon + İşlem formatı fonksiyonu)Oran.

Doğrusal işlev, yerleşimin ömrü ve yaşanabilirliği ile ilgili istisnai parametrelere sahiptir ve işlem biçimi işlevi, yerel bir bileşen anlamına gelir. Dolayısıyla kadastroya göre maliyet hesaplaması yapabilmek için arsanın belirli parametrelerini bilmenin yanı sıra özel bilgiye sahip olmanız gerekir.

Bu miktar, bir arsanın değerini hesaplamak için devlet değerleme yöntemlerini kullanan değerleme uzmanları tarafından hesaplanır,Rusya Federasyonu Ekonomik Kalkınma Bakanlığı tarafından oluşturulmuş ve onaylanmıştır.

Kadastral değerdeki değişim

Çok işlevli arsaların kadastro değerinin nasıl belirlendiğine ek olarak, yeniden değerleme sıklığını da hesaba katmak gerekir. Bu prosedür, üç ila beş yıl arasında bir kez gerçekleştirilir. Yeni değer, denetimin sonuçlarına göre belirlenir. Azalabilir veya artabilir. Kural olarak, ikinci seçenek en sık ortaya çıkar.

Birçok arazi sahibi, kadastro değerinin arttığı bir durumla karşı karşıya kalmaktadır. Bu nedenle, daha fazla vergi ödemek zorundasınız. Böylece, ilgili fiyatların kat kat arttığı 2016 yılının sonunda keskin bir artış gerçekleşti.

Ancak bu, arazi satmanın daha karlı hale geldiği anlamına gelmez. Kalitesi aynı seviyede kaldı ve bu zamana kadar birçok site en iyi durumda olmaktan uzaktı. Bu nedenle, herkes büyük vergiler ödemek için arazi satın almaya hazır değildir. Ayrıca, bu yeniden değerleme gıyaben yapılmıştır. Saha verileri, kadastro tescili için teknik plana öyle bir şekilde girildi ki, sonuç olarak, aynı alandaki, ancak farklı parametrelerde önemli ölçüde farklı olan arsalar aynı maliyete girmeye başladı.

2016 yılının ortalarında, kadastro fiyatının üç yıl süreyle dondurulduğu bir moratoryum getirildi. Bu dönemde, yılın başından itibaren geçerli olan ancak 2014'ten önce olmayan maliyet yürürlükteydi.

Aynı zamanda, “Devlet Kadastrosu Hakkında Kanun”değerlendirme” No. 237-FZ, moratoryum hakkında hiçbir şeyden bahsedilmedi. Bu konuda uzmanlar bir “dondurma” uygulanıp uygulanmaması konusunda anlaşamadılar. Sonuç olarak mahkemeler bu konuda çok fazla ihtilafı değerlendirmek zorunda kaldı.

TIN ile belirleme

Yalnızca TIN numarasını (vergi mükellefi kimlik numarası) bilerek, belirli bir vatandaşın sahip olduğu arazinin değeri hakkında gerekli bilgileri elde etmek mümkün değildir. Bu hizmetler şüpheli bir üne sahip siteler tarafından sunulabilir. Ancak, bu tür kaynaklar sahte olduğundan onlara güvenmemelisiniz.

Sonuç

Bir arsanın kadastroya göre fiyatı, bir mülkün devlet tarafından değerlendirilmesi sonucunda elde edilen ve Devlet Emlak Kadastrosunda yer alan tahmini bir değerdir. Bir arsanın kadastro değerinin nasıl hesaplandığını gösteren mevcut yöntem, ana özelliklerin dikkate alınmasını içerir. Bu değer, değerleme anındaki piyasa fiyatına eşittir. Farklı kategorilerdeki arazilerin kadastrosuna göre fiyat, ilgili özellikler dikkate alınarak belirlenir. Değer en az beş yılda bir gözden geçirilir, ancak üç yılda bir defadan fazla olamaz.

2016'dan beri “Devlet Kadastro Değerlemesi Hakkında” kanun yürürlüğe girmiştir. Tüm değerlendirme görevleri durum yapılarına atanır.