Gayrimenkul ve iş değerlemesinde gelir yaklaşımı. Gelir Yaklaşımını Uygulamak

2024 Yazar: Howard Calhoun | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-17 10:43

Gelir yaklaşımı, gelecekte beklenen ekonomik faydaları dönüştürerek değer belirlemesinin yapıldığı gayrimenkulün, bir kuruluşun mülkünün, işletmenin kendisinin değerini değerlendirme yöntemlerinin bütünüdür.. Böyle bir yaklaşımın teorik temelleri oldukça ikna edicidir. Bir yatırımın değeri, o zamana kadarki gelecekteki faydaların değeridir ve yatırımın riskliliğini yansıtan bir getiri oranında iskonto edilir.

Bu, mülkün üretimi ve satışı alanında kullanılan herhangi bir işletme girişiminin yanı sıra pozitif kar elde etmeye tabi olan işletmesi için makul ve uygundur. Değerlendirilen işteki yatırım risklerinin değeri, bir iskonto oranı vasıtasıyla gösterilir. Ekonomik anlamda, bu, yatırımcıların risk düzeyine göre karşılaştırılabilir yatırım nesnelerine yatırılan sermayeden talep ettikleri getiri oranıdır veya değerlendirme sırasında karşılaştırılabilir risklere sahip alternatif yatırım seçeneklerinden getiri oranıdır.

Özellikler

Gelir başvurusuMaliyetin her önemli belirleyicisini - getiri ve kâr oranını - değerlendirmek gerektiğinden, pratikte yaklaşım oldukça zor bir görev olarak ortaya çıkıyor. Bu yöntemler bir işletmeyi değerlendirmek için kullanılıyorsa, maliyet, şirket cirosu da dahil olmak üzere her bir öğe tarafından yaratılan karlar, maliyetler ve riskler üzerinde doğrudan etkisi olan tüm kilit unsurlarının kapsamlı bir analizinin yapılması zorunludur.

İş değerlemesinde gelir yaklaşımı oldukça sık kullanılır. Örneğin, bir satın alma veya birleşmeden bahsediyorsak, bu yöntem maliyetli veya piyasa yönteminden çok daha sık kullanılır. Alıcının sermaye yatırımı, belirli risklerle karakterize edildiğinden garantili olarak adlandırılamayan gelecekte net nakit akışlarının alınacağı beklentisiyle yapılır. Gelir yaklaşımı, değerin bu temel belirleyicilerini yakalarken, piyasa yaklaşımını kullanmak genellikle geleceği hesaba katmadan geriye dönük olarak bir fiyat-kazanç oranı veya benzer bir kazanç çarpanı gerektirir.

Piyasa katları doğası gereği güvenilmezdir ve gelecekteki getiri ve iskonto oranları tahminleriyle bir gelir yaklaşımı kullanarak elde edilebilecek aynı düzeyde eksiksizliği sağlayamaz. Örneğin, yıllık olarak uygulanan bir fiyat/kazanç oranı, gelecek yıllarda beklenen değişiklikleri yeterince yansıtmaz. doğruoranların kullanılması, genel yatırımcı tercihlerini gösterme fırsatı sağlar ve genellikle satıcılar veya sektör kaynakları tarafından alıntılanır.

Kullan

İşletmenin bütçesine ilişkin bilgilerin de analiz edilmesi ve korunması gerekir, bu da değişikliklerin yapılmasını ve oluşturulan planın, tahminlerin ve temel tekliflerin finansal sonuçlarının hesaplanmasını gerekli kılar. İş değerlemesinde gelir yaklaşımı, belirli satın alma faydalarının gelir artışından, maliyet düşüşlerinden, süreç iyileştirmelerinden veya sermaye maliyeti düşüşlerinden kaynaklanıp kaynaklanmadığına ilişkin tüm varsayımları ölçer. Böyle bir yaklaşımın yardımıyla tüm bunlar ölçülebilir ve tartışılabilir. Ayrıca, beklenen faydaların zamanlamasını belirlemek ve faydaların daha uzak bir geleceğe kaymasıyla bir işletmenin değerindeki düşüşü göstermek için kullanılabilir.

Gelir yaklaşımını kullanmak, alıcılara ve satıcılara, bir veya daha fazla stratejik alıcı için bir işletmenin adil piyasa değerini ve yatırım değerini hesaplama olanağı sağlar. Bu ayrım yeterince açık bir şekilde gösterilirse, satıcılar ve alıcılar sinerji faydalarını kolayca belirleyebilir ve bilinçli kararlar verebilir.

İş değerlemesi için gelir yaklaşımını kullanırken, hesaplanan değerin doğrudan faaliyet sırasında kullanılan tüm mülklerin değerinden oluştuğu akılda tutulmalıdır. ATKullanılan yaklaşım çerçevesinde, en çok ilgi çeken değerlendirme için çeşitli yöntemler vardır. Özellikle, gelir yaklaşımının şu yöntemleri uygulanabilir: nakit akışlarının kapitalizasyonu ve iskonto edilmesi. Bunları daha detaylı düşünebilirsiniz.

Yöntemler

Nakit akışı kapitalizasyon yöntemi kullanılarak, işletmenin mülkiyet potansiyelinin yarattığı nakit akışlarına bağlı olarak bir işletmenin toplam değeri tespit edilir. Bir işletmenin veya bir bütün olarak işletmenin nakit akışları, belirli bir fatura dönemi için tüm finansal kaynak girişleri ve çıkışları arasındaki farktır. Tipik olarak, hesaplamalar için bir yıllık bir süre kullanılır. Teknik, nakit akışının toplam tutarını varsayılan kapitalizasyon oranına bölerek temsili bir beklenen nakit akışını bugünkü değere dönüştürmektir. Bu durumda belirli düzenlemelere sahip bir gelir akışı uygundur.

Geleneksel nakit akışı yöntemini kullanmak için, nakit dışı giderlerin net gelirinin (vergilerden sonra hesaplanan) eklenmesi, aktifleştirmeye mutlak nakit akışı miktarını belirlemek için kullanılır. Bu hesaplama yöntemi, gerekli sermaye yatırımını ve ek olarak işletme sermayesini yenileme ihtiyacını hesaba katan serbest nakit akışı hesaplamasından daha basitleştirilmiş olarak kabul edilebilir.

İndirgenen nakit akışları

Bu yöntem temel olarak yalnızca işletmenin kendisi tarafından oluşturulan beklenen nakit akışlarına dayanır. Onun karakteristik farkı,Temsili bir nakit akışı seviyesinin tanımını hesaplamak için maliyet tahmini gereklidir. Gelişmiş ülkelerde bu yöntem, tüm kalkınma perspektiflerini dikkate almak için kullanılabilmesi nedeniyle en yaygın olarak kullanılmaktadır. Genel anlamda nakit akışı, net işletme sermayesi ve sermaye yatırımlarındaki artışın çıkarılmasıyla net gelir ve amortisman toplamına eşittir.

İndirgenmiş nakit akışı yöntemini kullanmak için aşağıdaki koşullar vardır:

• Gelecekteki finansal akış düzeylerinin mevcut olanlardan farklı olacağına inanmak için nedenler var, yani gelişmekte olan bir girişimden bahsediyoruz;
• Bir işletme veya ticari mülk kullanırken gelecekteki nakit akışlarını makul bir şekilde tahmin etme fırsatları vardır;
• nesne yapım aşamasında, tam veya kısmi;
• şirket, ticari öneme sahip çok işlevli büyük bir tesistir.

İndirgenmiş nakit akışı yöntemiyle gayrimenkul değerlemesinde gelir yaklaşımı en iyisidir, ancak kullanımı çok zahmetlidir. Bu yöntem kullanılmadan yapılamayan tahminler vardır. Bunların arasında, müteakip değerlendirmesiyle birlikte bir yatırım projesinin geliştirilmesi vardır.

İndirim yönteminin avantajları

İndirim yöntemiyle gayrimenkul veya iş değerlemesinde bir gelir yaklaşımı uygularsanız, bazı önemli avantajları belirleyebilirsiniz. Her şeyden önce konuşmaBu, gelecekteki ticari kârların doğrudan yalnızca ürünlerin imalatının ve daha sonra bunların satılmasının beklenen cari maliyetlerini dikkate aldığı ve üretim veya ticaret tesislerinin bakımı ve genişletilmesiyle ilgili gelecekteki sermaye yatırımlarının, mevcut amortismanları aracılığıyla yalnızca dolaylı olarak kâr tahminine yansıtıldığı anlamına gelir.

Önemli noktalar

Yatırım hesaplamalarının bir göstergesi olarak kâr veya zarar eksikliği olan bir nesnenin gelir yaklaşımıyla değerlendirilmesi, kârın bir muhasebe raporlama göstergesi işlevi gördüğü gerçeğine göre ayarlanır, bu nedenle önemli manipülasyonlara tabidir. işin seyri.

İndirgenmiş nakit akışı yöntemi üç grup model içerir:

• indirimli temettüler;
• artık gelir;
• indirimli nakit akışları.

Nakit akışının kanıtı olarak temettü indirimi modeline göre bir gelir yaklaşımı uygulanırsa, hisse ödemeleri kullanılır. Model, bir işletmenin varlıklarının değerini belirlemek ve değerlendirmek için yabancı uygulamalarda önemli ölçüde yaygın olmasına rağmen, birçok eksikliği vardır. Dağıtılmamış kârlı modellerde muhasebe derecesi yoktur. Temettü politikalarında sadece belirli işletmeler için değil, bir bütün olarak ülkeler için de bir fark vardır. Kar amacı gütmeyen işletmelerde bu yöntem kullanılamaz. Bu model en çok azınlık hisselerinin değerini hesaplamak için uygundur.

Kalan gelir modeli

Artık yaklaşım modeli yoluyla değerlemeye gelir yaklaşımı, kalan gelir miktarının, yani hissedarların şirketin kendisini satın aldığı veya satın aldığı sırada tahmin ettiği gerçek kâr ile kâr arasındaki farkın hisseleri nakit akışı göstergesi olarak kullanılacaktır. İşletmenin değeri, bu modele uygun varsayımlar temelinde hesaplanmışsa, defter değeri ile bundan sonra kalan beklenen gelir tutarının bugünkü değeri toplamına eşit olacaktır. Bu model, finansal tablolarda sunulan verilerin kalitesine önemli ölçüde duyarlılık göstermektedir. Rus koşulları için, bu tür bilgilerin yeterliliği ciddi şüphelere tabidir.

Hissedarlar için fayda

Tabii ki belirli bir geçmişi olan bir işletmenin hissedarları veya hissedarları ve ayrıca temettü ödeme gerçekleri, kendi şirketlerinin değerini hesaplamak için iskonto modelini kullanabilirler. Durum öyledir ki, bu sektördeki işletmelerin hissedarları nadiren azınlıktadır, bu nedenle onlar için en uygun yol, indirimli serbest nakit akışı modeli aracılığıyla gayrimenkul ve iş değerlemesinde bir gelir yaklaşımı kullanmak olacaktır. Bu sistemde, iskonto oranlı serbest nakit akışları veya yatırılan sermayenin beklenen getirisi anahtardır. Bu modeli kullanmanın en büyük sorunu, serbest nakit akışı tahmininin doğruluğunun yanı sıra iskonto oranının yeterli şekilde belirlenmesidir.

Yukarıda tanımlanan gelir yaklaşımı uygulanırsa, indirgenmiş nakit akışı yöntemi kullanılırken, işletmeden beklenen gelir, bir kısmının gerekli yeniden yatırımından sonra dolaşımdan çekilebilecek tahmini nakit akışlarını dikkate alır. nakit kar. Bir gösterge olarak nakit akışları, işletmenin kullandığı muhasebe sistemine ve amortisman politikasına bağlı değildir. Aynı zamanda, herhangi bir nakit akışı - giriş ve çıkışlar - dikkate alınmalıdır. Nakit iskontosunun mali anlamının değerlendirilmesi, bu süreçlerin bir sonucu olarak, yatırımcının yatırımını yapması şartıyla, belirtilen nakit akışının alındığı zamana kadar yatırımcının kullanabileceği tutarlara indirildiği şeklindedir. fonlar şu anda bu işte değil, bazılarında - örneğin likit bir menkul kıymet veya banka mevduatı gibi kamuya açık başka bir yatırım varlığı.

Ek teknikler

Örneği daha önce açıklanan gelir yaklaşımı, son zamanlarda giderek daha az kullanılmaya başlandı ve şimdi değerleme yöntemi en yaygın hale geldi. Her türlü varlığa değer vermek için kullanılır ve seçeneklerin temel özelliklerini paylaşan herhangi bir varlığın bu seçenek olarak değerlenebileceği fikrine dayanır. Şu anda, gelir yaklaşımı çoğunlukla opsiyon fiyatlandırma modeli (sırasıyla Black-Scholes modeli) lehine terk edilmektedir.

Böyle bir sistem kullanılırsa, bir şirketin veya işletmenin büyük zararlarla çalışması durumunda toplam öz sermaye maliyetinin tahmin edilmesini mümkün kılar. Bu model, tüm işletmenin değeri nominal borç tutarının altına düşse bile, bir işletmenin özkaynak maliyetinin neden sıfır olmadığını açıklamaya yöneliktir. Ancak bu avantaj dikkate alındığında bile, şu anda Rus işletmelerinin değerini değerlendirmek için Black-Scholes modelinin giderek daha teorik olduğu belirtilebilir. Bu modelin yerli işletmelere uygulanamamasının temel sorunu, temel olan model parametreleri için bazı kanıtların olmamasıdır.

Sonuçlar

İş ve gayrimenkul değerlemesinde gelir yaklaşımı çok daha az yaygın hale geldi ve bu birçok nedenden dolayı oluyor. Özellikle, bu, tüketici pazarında kullanımında zorluklar olduğu için eksikliklerle ilgilidir. Her şeyden önce, hizmetlerin ve ürünlerin, malzemelerin ve hammaddelerin gelecekteki maliyetlerini ve ayrıca bir dizi başka maliyet göstergesini tahmin etmenin ne kadar zor olduğu belirtilmelidir. Aynı zamanda, uzman değerlendirmelerinin bir miktar öznelliğinden de bahsedebiliriz. Ek olarak, sorun, Rus işletmeleri hakkındaki bilgilerin düşük düzeyde açıklanmasında yatmaktadır ve aslında yetkin hesaplamalar yapmak ve Black-Scholes modelini derlemek için gereklidir. Bu, büyük ölçüde, bu tür şirketlerin düşük kurumsal kültüründen kaynaklanmaktadır.işletmeler.

Büyük hisseler de dahil olmak üzere hisselerin büyük çoğunluğu az sayıda kişinin elinde toplanmıştır ve azınlık hissedarların ve payı çok küçük olan küçük sahiplerin kayıtlı sermayedeki payı önemsizdir. Pek çok işletmenin herhangi bir bilgiyi ifşa etmekle ilgilenmediği ortaya çıktı. Bu nedenle, Rusya'daki çoğu endüstri ve işletme ile ilgili olarak gelir yaklaşımına göre hesaplama belirgin şekilde daha karmaşıktır. Diğer koşullarda, tüm avantajlarını ve güvenilirliğini göstererek en iyi sonucu verir.