Gayrimenkul geliştirme ve ekonomik kalkınmadaki rolü. Kalkınma kavramı, türleri, ilkeleri ve temelleri

2024 Yazar: Howard Calhoun | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-17 10:43

Gayrimenkul geliştirme, günümüz ortamında riskli, uzun ve karmaşık olabilen çok aşamalı bir süreçtir. Gayrimenkul geliştirmenin önüne çıkabilecek birçok engel var. Böyle bir sürecin, bir projeyi ilk planlama aşamasından tamamlama aşamasına getirmesi yıllar alabilir. Gayrimenkul geliştirme projeleri de oldukça kazançlı yatırım fırsatları olabilir.

Konsept

Son yıllarda ekonomik terminolojide yeni bir kavram ortaya çıktı - gayrimenkul geliştirme faaliyetleri. Bu endüstrinin gelişimi, mevcut binalarda, yapılarda veya arazide yapılan değişiklikleri içeren ve bunların piyasa değerinde bir artışa yol açan girişimci faaliyetleri ifade eder.

Geliştirme, çok katlı binalar, perakende, ofis, sanayi ve depo binalarının inşasında, elde etmek için mevcut bir mülkün veya arazinin oluşturulması, yeniden inşası veya değiştirilmesi ile ilişkili bir iş türüdür.fiyat artışından elde edilen gelir.

Konsept

İnşaat sektörünün gelişimini iyileştirmenin zorluğu, gayrimenkul yönetimine yönelik yeni formların, yöntemlerin ve sistemlerin geliştirilmesi ve uygulanmasında bilimsel ve uygulamalı araştırmaların genişlemesine yol açmıştır. onların faaliyetleri.

Bu formlardan biri geliştirmedir. Rusya Federasyonu'nda gayrimenkul geliştirmenin gelişimi, gayrimenkul, yatırım ve inşaatla ilgili iş alanlarındaki piyasa ekonomisi eğilimlerinin bir sonucu olarak ortaya çıkan nispeten yeni bir iş türüdür.

Gayrimenkul yönetimi ve geliştirme alanında araştırma çalışmaları yapan Rus ekonomi bilimi Mazura I. I., Shapiro V. D. rakamlarına göre, geliştirme özel bir süreç ve mesleki faaliyet (iş) türüdür. değerini artırmak için gayrimenkulün yüksek kaliteli dönüşümü ile ilişkilidir.

Geliştirme, gayrimenkulde yüksek kaliteli bir değişimin elde edildiği süreçtir.

Sonuçta, gelişimin ana işaretleri belirli niteliksel göstergelerdir, yani bir gayrimenkul nesnesinin fiyatındaki temel dönüşüm ve artış, ayrıca üretkenlik ve yatırım getirisi.

Öte yandan, kalkınma aynı zamanda gayrimenkulün yaratılması ve geliştirilmesi süreci için bir yönetim sistemi görevi görür, bunun sonucunda fiziksel, finansal ve yasalözellikler.

Geliştirme sırasında bir gayrimenkul nesnesinin değiştirilmesi, fiyatının birkaç kat artması şeklinde gerçekleşir.

Sonuç olarak, fiziksel gelişim süreçleri, toplumun değişen ihtiyaçlarını karşılayan nesnenin yeni tüketici özelliklerinin ortaya çıkmasını sağlar. Bu değişiklikler hem dramatik olabilir hem de dışarıdan pek görülmeyebilir. Ancak, her zaman gerekli bir gelişme işaretidir, gayrimenkul kullanımının finansal etkisini artırmak için gerekli bir koşuldur.

Özellikler, toplumun ihtiyaçlarını karşılamak için geliştirme sırasında zamanla değişir.

Finansal geliştirme süreçleri, yapılan fiziki değişiklikler sonucunda mülkün fiyatının artması şeklinde gerçekleşir. Aynı zamanda fiyat artışı herhangi bir fiziksel değişiklikle değil, sadece piyasanın gereksinimlerini ve müşterilerinin ihtiyaçlarını karşılayanlarla sağlanmaktadır.

Bu eşleşme ne kadar fazla olursa, oluşturulan nesnenin değeri ve geliştirme verimliliği o kadar yüksek olur.

Müşteri ihtiyaçlarını karşılarsa geliştirme verimliliği artacaktır.

Yapısına göre, bir şirket çeşitlendirilmiş bir yatırım ve inşaat şirketi veya her biri belirli bir hiyerarşide yer alan ve kendine ait bir yapıya sahip birkaç organizasyondan oluşan karmaşık gelişmiş bir sisteme sahip bir holding şirketi olabilir. hedef.

Şu vurgulanmalıdır ki, katılan tüm kuruluşlarınbir yatırım ve inşaat projesi oluşturma ve uygulama süreci, bir geliştirme şirketinin yapısının (sisteminin) bir parçasıdır.

Projenin belirli aşamalarında yer alan belediye ve özel şirketler olabilir. Ama ne kadar bu yatırım ve inşaat holdingine dahil olurlarsa ve bir geliştirme şirketinin genel yönetimine girerlerse bu şirket o kadar verimli çalışacaktır. Aynı zamanda bu firmalar yönetim, organizasyon, motivasyon, kontrol vb. gibi belirli işlevleri yerine getireceklerdir.

Geliştirme, restorasyon, mühendislik, inşaat ve diğer işlerle ilişkili yeni bir ticari faaliyet türüdür. Bu çalışmaların tamamlanmasından sonra mülkte niteliksel bir değişiklik meydana gelir ve mülkün değeri artar.

Rus ve yabancı kalkınma arasındaki farklar

Temel fark, batı gelişiminin, pazarlama araştırmasına dayanan bir gayrimenkul nesnesi yaratma ihtiyacı şemasına dayanmasıdır. Eyaletimizde projeye uygun belirli bir arsa için yatırım projesi geliştiriliyor.

Rusya'da gayrimenkul geliştirme, şirketlerimizin henüz yabancı şirketlerle rekabet edemediğini ima ediyor, ancak bu doktrin, gelişen şehir planlama sistemi ve modern toplumun Avrupalılaşması nedeniyle giderek daha popüler hale geliyor. Geliştiricilerin rolü giderek daha somut hale geliyor. Temel örgütleyebilirlerdeğişir. Dönüşümler farklı şekillerde yapılır. Geliştiriciler geniş bir profilin iş adamları ve uzmanlarıdır: hukuk, para ve inşaat alanında. Rusya'da bunlardan çok az var ve hizmetlerinin fiyatı oldukça yüksek.

Geliştirme görevleri

Gayrimenkul geliştirme ve yönetiminin temel amacı, bir mülkten elde edilen geliri en üst düzeye çıkarmaktır. Bu gelirin kaynağı, nesnenin maliyeti ile proje maliyeti arasındaki fark olarak projenin uygulanması sırasında yaratılan katma değerdir.

Burada geliştiricinin etkinliği, tamamlanan nesnenin değerini en üst düzeye çıkarmaya ve maliyetleri en aza indirmeye odaklanmalıdır.

Profesyonel gayrimenkul geliştirmenin ana hedefleri:

1. Devlet kurumları ile proje onay sürecinin verimli organizasyonu.
2. Müteahhitlerle verimli çalışma organizasyonunun yanı sıra, sözleşme ihale yoluyla fiyatların ve proje süresinin en aza indirilmesiyle güvenilir müteahhitleri cezbetmek. Geliştirme projelerinin inşaat bölümünün (uygulamanın) yönetimini iyileştirmenin başlıca araçlarından biri, inşaat teknolojileri bilgisine sahip profesyonel proje yöneticilerinin katılımıdır.
3. Fonların proje finansmanının verimli organizasyonu - finansal kaynakları tahsis etmek için ekonomik olarak uygun ve iyi kurulmuş bir mekanizmanın oluşturulması, farklı fon kaynaklarının bir kombinasyonunu ve siz ilerledikçe bunlar arasındaki orandaki değişimi içerirproje.

Kalkınma projeleri için fon kaynakları şunlardır: öz sermaye, doğrudan finansman, ödünç alınan fonlar (banka kredileri, fonlar dahil).

Bu kaynakların her birinin avantajları ve dezavantajları vardır. Sonuç olarak, geliştiricinin kendi fonları genellikle projeye tahsis edilen toplam fonun en küçük payını oluşturur.

Projenin inşaat aşamasındaki ana finansman kaynağı, borç alınan fonlar ve doğrudan finansman kaynaklarından sağlanan fonlardır, proje sona erdikçe ikincisinin payı artar. Geliştirici, proje ilerledikçe bu kaynakları birleştirebilmeli, projenin kredilerden fon tahsisine gereksiz yere bağımlılığını önleyebilmeli ve çekilen fonlar için ücreti en aza indirebilmelidir.

4. Uzman aracı kurumların katılımıyla oluşturulan bir nesnenin satışının (kiralanmasının) etkin organizasyonu. Satışları organize etmenin farklı yollarını kullanarak satış ekiplerinin kapasitesini artırmak şunları içerir: İnternet üzerinden çalışmak, sosyal ağları kullanmak, sahada satış yapmak.

İlkeler

Gayrimenkul geliştirmenin ana ilkelerinden biri, pazarlama çalışmasından şantiyelerin işletilmesine kadar projenin çeşitli aşamalarında çalışacak güçlü bir danışman ekibinin oluşturulmasıdır. Bu tür profesyonelleri çekmek ucuz değildir, ancak deneyimlerin gösterdiği gibi kârlıdır.

AçıkProjenin geliştirilmesindeki her adım, başarılı bir şekilde uygulanmasıyla tüm projenin başarılı bir sonucunu bekleyebileceğiniz ana noktaları vurgulamalıdır. Pazar araştırması aşağıdaki soruları yanıtlamalıdır:

• hangi pazar sektöründe şu anda doldurulmamış nişler var ve gelecekte de kalacaklar mı;
• Yapılan alanın satışı için daha olası fiyat seviyesi nedir;
• proje karlılık tahmini nedir;
• belirli bir sektörde rekabetin düzeyi;
• olası riskler ve bunları az altmanın yolları.

Emlak piyasası araştırması, farklı sektörlerdeki mevcut arz ve talep dengesini bulmanıza ve böylece belirli alanların eksikliğinin olduğu doldurulmamış nişleri belirlemenize olanak tanır.

Satış fiyatını ve inşaat fiyatını incelemek, geliştirme projesinin verimliliğinin maksimum olacağı sektörleri bulmanızı sağlar.

Piyasadaki durum sürekli değiştiğinden, çalışmada bu özelliklerin tahminlerine büyük önem verilmelidir. Çalışma aynı zamanda rakiplerin güçlü ve zayıf yönlerini belirleyen bir çalışmayı da içermelidir.

Görüntülemeler

İki ana geliştirme türü arasında ayrım yapmak yaygındır: ücretli geliştirme ve spekülatif geliştirme.

Ücret geliştirme, geliştirici şirketin inşa edilen nesneye sahip olmadığı, ancak yatırım işlevleri olmadan yalnızca saf geliştirmeyle uğraştığı bir tür inşaat işidir. Bu tür bir geliştirme,en az risk.

Modern Rus inşaat pazarındaki geleneksel gelişme, geliştirici fonlarının yatırım ve inşaat yönlerine vazgeçilmez katılımı anlamına gelir.

Yatırım projelerinde inşaat şirketinin rolü yüzde 100 ile yüzde 35-40 arasında değişiyor.

Spekülatif geliştirme, ilk seçenekten daha zordur. Geliştirici, projenin kurucusu olarak harekete geçerek ticari gayrimenkul inşa eder. Büyük geliştirme projelerinin mali planı, geliştiricinin kendi fonları ile çekilen yatırımların karmaşık bir birleşimidir: banka kredileri ve gelecekteki kiracılardan alınan ödemeler.

Spekülatif geliştirmede yüksek karlara, proje başarısızlığı durumunda yüksek riskler eşlik eder. Gayrimenkul, inşaat süreci, tasarım ve son derece zor bankacılık işlemleri tek bir projede bir araya geldiğinden, spekülatif gelişme, gayrimenkul piyasasındaki yatırım sürecindeki katılımcılar arasındaki ilişkilerin en zor şeklidir.

Geliştirici kimdir?

Bir geliştirici, bir nesne oluşturan ve bu süreci yöneten bir şirkettir. Geliştirici tarafından gerçekleştirilen tüm çalışmaların toplamı, gayrimenkul alanında karmaşık bir yatırım projesidir. Projenin uygulanması sırasında geliştirici (yani geliştirici), riskleri en aza indirmeye ve karlılığı artırmaya çalışır. Bazı durumlarda, yalnızca icracı olarak hareket edebilir ve işi için müşteriden sabit bir ücret alabilir. geliştiriciprojenin başlatıcısı olarak hareket eder, sonra tüm riskleri almak zorunda kalır.

Bir geliştirici, mevcut mülklerin yenilerinin oluşturulması veya yenilenmesi, bunların başarılı bir şekilde pazarlanması ve satışı konusunda uzmanlaşmış bir gayrimenkul uzmanıdır. Bu çalışanlar genellikle risk ve iş yükünü paylaşmak için ortaklarla birlikte çalışırlar ve büyük ölçekte gayrimenkul geliştirme yapan veya gayrimenkul geliştirmeyi farklı bir portföyde tek bir yatırım aracı olarak kullanan büyük şirketler için çalışabilirler.

İnsanlar bir geliştirici kariyerine farklı perspektiflerden yaklaşabilir. Geliştiriciler, gayrimenkul geliştirme diplomasına sahip olabilir veya emlakçı, müteahhit veya mimar olarak görev yapmış olabilir.

Gayrimenkul geliştiricisi olarak çalışmak çok zor bir iştir. Geliştiriciler, çok çeşitli gelecek senaryolarını değerlendirebilmeli ve bunların uygulanabilir ve kabul edilebilir olup olmadığını belirleyebilmelidir. Boş bir arsaya bakıp içindeki potansiyeli görebilir ya da harap bir binayı gezebilir ve yeniden geliştirme ve gelecekte başarılı bir satış için bir plan oluşturabilir.

Geliştiriciler, binlerce mülkü kapsayabilen birden fazla birimin inşasıyla ilgili olarak büyük ölçekte çalışma eğilimindedir.

Gayrimenkul sektöründe deneyim çok önemlidir, çünkü geliştiricinin projenin başarılı olup olmayacağını anlamak için piyasayı iyi bilmesi gerekir. Geliştiricilerin ayrıca yerel yönetimlerle iletişim kurmalarına yardımcı olmak için bağlantılara ihtiyacı vardır.projeyi ilerletmek için rehberlik edebilecek ofisteki insanlardan, bu projeleri ilerletecek belediyedeki planlama ortaklarına kadar uzanan projeler.

İyi bir geliştirici aynı zamanda daha büyük bir ekibin parçasıdır. Geliştirici, projeyi baştan sona yönlendirmek için mimarlar, müteahhitler, peyzaj mimarları, politikacılar, emlakçılar ve diğer birçok profesyonelle birlikte çalışmalıdır. Geliştiriciler iyi ekipler seçmeli, onları etkili bir şekilde organize etmeli ve genel geliştirme üzerinde kontrolü sürdürürken projenin ve ekip üyelerinin ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde yönetmelidir.

Birçok geliştirici, üst düzey konut amaçlı gayrimenkul, ticari gayrimenkul, orta sınıf gayrimenkul, düşük gelirli konut vb. gibi belirli bir uzmanlık alanı seçer.

Geliştiriciler, projelerinin coğrafi sınırlarını da genişletebilir. Örneğin, New York City'deki üst düzey konut pazarına bağlı bir gelişme Minneapolis'teki kadar başarılı olmayacaktır.

Proje aşamaları

Konut geliştirme projesi üç aşamaya ayrılabilir:

1. Erken aşama: Başlangıç aşamasında, proje uzmanlık, araştırma ve izinlere odaklanmıştır. Bu genellikle süre açısından en tutarsız kısımdır. Bu aşamada yatırım yapmak, bilinmeyen birçok faktör olduğu için en büyük ve en çeşitli riskleri taşır. Bu aşamadaki ana adımlardan bazıları aşağıdaki prosedürleri içerir:

• çevresel değerlendirme;
• sınavlar;
• pazar analizi ve fizibilite çalışması;
• arazi edinimi veya arazi satın alma haklarının güvence altına alınması;
• site planları, imar planları ve inşaat planları;
• inşaat finansmanı organizasyonu;
• altyapı iyileştirmeleri.

2. Orta aşama (inşaat aşaması): binaların yapımını ve iyileştirilmesini içerir. Ön proje çalışması zaten tamamlanmış olduğundan, projenin bu aşamadaki riskleri önemli ölçüde azalır, ancak tamamen ortadan kaldırılmaz. Bu aşamadaki ana adımlardan bazıları prosedürleri içerir:

• inşaat finansmanını artırmak;
• proje pazarlaması;
• ön kiralama;
• mülk yönetimi organizasyonu (geliştirme öncesi yapılmadığı sürece).

3. Son aşama (işletim): binanın yaşam döngüsünün ilk aşamasıdır. Ön geliştirme ve inşaat ile ilgili riskler bu noktada ortadan kaldırılabilse de, kiracıların durumu hala risk altındadır. Son aşamadaki bazı etkinlikler aşağıdaki prosedürleri içerir:

• henüz yapılmadıysa bir alıcı arayın;
• kalıcı pazarlama ve kiralama;
• tutma stratejisini belirleyin;
• mülk yönetimini güçlendirin;
• istikrar sağlayın.

Ya ticari gayrimenkulle uğraşırsak?

Yatırım getirisi sağlamak içinbeklenen kar, piyasada uygun yerleşimi ve tanıtımı konusunda endişelenmeniz gerekir. Şu anda Rusya'da, bu pazardaki rekabetin son derece yüksek olması nedeniyle görev karmaşıktır. Bu nedenle ticari gayrimenkul geliştirme her zamankinden daha alakalı.

Ticari gayrimenkul geliştirmenin finansör için birçok faydası vardır. Başlıcaları:

• Perakende alanının fiyatında kademeli bir artış, bu da onların alanı daha yüksek bir maliyetle kısa sürede yeniden satmalarına olanak tanır;
• Pasif kira geliri kazanma fırsatı;
• En az riskle güvenli yatırım.

Her durumda, nesnenin kendisinin bir değeri vardır, çünkü gerektiğinde, istediğiniz zaman uygulanmasından para alabilirsiniz.

Ticarette geliştirme uygulaması

Perakende gayrimenkul geliştirme gelişimini dikkate alarak, bu durumda yatırımcı için belirlenen ana görevleri belirleyebiliriz.

İçerdikleri:

• Rakipleri belirlemek ve müşterileri alışveriş ve eğlence kompleksine çekmek için en iyi seçenekleri bulmak için pazarlama pazar araştırması;
• insan akışını dikkate alarak bir alışveriş veya iş merkezinin konumu için en uygun siteyi arayın;
• perakende alanının konumu için önerilen planın geliştirilmesi (bölgelere ayrılma).

Alışveriş merkezleri için, kiralama fiyatı sadece tesisin alanına değil, aynı zamanda konumuna da bağlıdır - girişe daha yakın veya büyük insan kalabalığının olduğu yerlerde bulunan noktalar niyetdaha pahalı.

Zaman zaman inşaata ek yatırım çekmek de gerekli olabilir.

Depo mülkü

Depo gayrimenkulü bugün Rus kalkınma pazarının en çekici bölümlerinden biridir. Pazar hala doygunluktan uzak. Kaliteli nesnelerin teklifleri önemsizdir. Talep önemli. Yatırım getirisi yaklaşık %15-17'dir ve geri ödeme süresi 4-5 yıl içindedir. Depo gayrimenkullerinin geliştirilmesinde projelerin uygulanması hem büyük geliştiriciler hem de orta ölçekli geliştiriciler tarafından gerçekleştirilir.

Sonuç

Böylece kalkınma, gayrimenkul piyasasında ekonomik, organizasyonel, yasal ve fiziksel ilişkiler sistemidir. Bu alanda bir projenin uygulanması, yenilikleri uygulama ve yatırımlarına dayalı olarak karlılık elde etme fırsatına sahiptir.