Ticari gayrimenkul satın alma: özellikler, prosedürler ve öneriler

2024 Yazar: Howard Calhoun | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-17 10:43

Ticari gayrimenkul satın almak son derece sorumlu bir yaklaşım gerektirir. Sadece bir hata veya yanlışlık ciddi olumsuz sonuçlara yol açabilir. İşlemin karmaşıklığından bağımsız olarak, Moskova'da ticari gayrimenkul satın almak, özel dikkat ve belirli kurallara ve bir eylem algoritmasına sıkı sıkıya bağlı kalmayı gerektirir.

Ofis nasıl satın alınır?

Bugün ülkemizde ticari gayrimenkule yatırım yapmanın en karlı yöntemi, başkent ve yakın çevredeki objelerin satın alınmasıdır. Mülk sahibi kazanır. Kira sözleşmesi kapsamında nesnenin tesliminden istikrarlı bir kâr elde edebilir. Buna ek olarak, bugün piyasada ofis alanı satın almak isteyen çok sayıda başarılı şirket bulabilirsiniz. Esas olarak ticari faaliyetlere uygun konut dışı mülklerle ilgilenirler.

Doğru ofis alanını bulmak uzun zaman alabilir. Ancak, sonunda uygun bir nesne bulduysanız, yeni sorular ortaya çıkıyor. nasıl yapılırticari mülk satın almak? Bir sözleşme nasıl hazırlanır? Anlaşma yapılırken hangi özellikler dikkate alınmalıdır? Bu ve çok daha fazlası bu makalede tartışılacaktır.

Yasal Nitelikler: Mülkiyet

Neyse ki, düşmanca devralmaların ve diğer yasa dışı eylem senaryolarının olduğu günler geride kaldı. Ama burada bu tür faaliyetlerde uzmanlaşmış insanlar var, bu güne kadar çalışıyorlar. Genellikle çeşitli problemlerin çözümünde yer alırlar. Ekonomik kriz dönemlerinde dolandırıcılık riski her zamankinden daha yüksek olduğundan işletme sahipleri dikkatli ve uyanık olmalıdır.

Ticari gayrimenkul alımı nasıl oluyor? Bir anlaşma yaparken bekleyebileceğiniz tuzaklar çok çeşitlidir. Mülkün satıcısının zor bir mali durumda olduğunu biliyorsanız, özellikle dikkatli olmalısınız. Modern hukuk uygulamasında, mülkün asıl sahibinin, ticari gayrimenkul alımı için bir sözleşme hazırladığına, mülkiyeti korumayı mümkün kılan boşluklar bıraktığına dair birçok örnek vardır. Bu tür dürüst olmayan satıcılar, işlem yoluyla finansal sorunları çözdükten sonra nesnenin iadesini talep edebilirler.

Dolayısıyla, ticari gayrimenkul alım satımının ancak işlemin yasal olarak resmileştirilmesi durumunda başarılı olacağı sonucuna varabiliriz. Bu husustaki kilit unsurlar, sözleşmenin taslağının doğruluğu ve doğruluğudur. Ancak bu durumda kendinizi mal kaybıyla ilişkili risklerden koruyabilirsiniz vesatıcı tarafından asılsız mali iddiaların sunulması. Bu nedenle, çoğu alıcı için en önemli husus yasal olarak temiz bir binanın satın alınmasıdır.

Bireysel bir girişimci (bireysel girişimci) için ticari gayrimenkul satın almak, uzun davalara yol açabilecek birçok risk taşır. Sonuç olarak, sadece zamanınızı ve enerjinizi boşa harcamakla kalmaz, aynı zamanda mülkünüzü de kaybedersiniz.

Ana Alıcı Riskleri

Ticari gayrimenkul satın almak aşağıdaki riskleri beraberinde getirebilir:

• satıcı nesnenin sahibi değil;
• Tesis haklarına üçüncü şahıslar tarafından itiraz edilebilir;
• mülkiyet hakları yanlış olabilir;
• nesne görüntüleme;
• bir nesne satın almanın beraberinde bir takım ek maliyetler gelebilir;
• nesnenin kullanımıyla ilgili borçların geri ödenmesini veya zararların tazminini talep eden üçüncü şahısların ortaya çıkması.

Bu nedenle, işleme gereken özeni göstermezseniz, böyle bir satın alma ciddi mali sonuçlara yol açabilir. Bu, özellikle ticari gayrimenkul satın almak için bir kredi alındığında geçerlidir. Gerçek şu ki, büyük bankalar, görevleri kuruluşun çıkarları doğrultusunda hareket etmek olan özel olarak eğitilmiş uzmanlar istihdam etmektedir. Satış ve satın alma işleminin kapsamlı bir şekilde kontrol edilmemesi, temel güvenlik kurallarına uyulmaması ve önemli yasal belgelerin bulunmaması,edinilen mülkün bir akıncı tarafından ele geçirilmesine yol açar.

Anlaşma işleme

Bir kişi tarafından ticari gayrimenkul satın alınmasının standart formlar temelinde gerçekleştirilmesi durumunda belgelerin geliştirilmesi. Belirli bir odanın tüm özelliklerini dikkate almayabilirler. Çoğu sözleşme, standart terimler ve genel ifadeler kullanılarak hazırlanır. Ayrıca, alıcı olası senaryoları ve işlemin planını yeterince iyi düşünmeyebilir. Sonuç olarak, ticari gayrimenkulün satın alınması, sözleşmede açıklanan noktalardan herhangi biri üzerinde mülkiyet elde etmede veya davada zorluklarla sonuçlanabilir.

İşlemin saflığı nasıl kontrol edilir?

Bu soru bugün birçok emlak alıcısının ilgisini çekiyor. Kapsamlı bir kontrol yapmazsanız, üçüncü şahısların mülk üzerinde hak iddia etme olasılığı vardır. Alıcı için bu sadece olumsuz sonuçlara yol açacaktır: haklarını mahkemede kanıtlaması gerekecek ve bu da ek maliyetler gerektirecektir. Ayrıca, ticari gayrimenkul satın almak için bir kredi alınmışsa, banka borcunun geri ödenmesi gereklilikleri ile ilgili daha önemli sorunlar vardır.

Ticari binaların yasal durumu

Bir alım satım işleminin tescili prosedürüne uyulmaması durumunda, kontrolü elinde tutan devlet organları ile çeşitli ihtilaflar ortaya çıkabilir. İşlemin tüm ayrıntılarının yeterince dikkatli bir şekilde incelenmemesiyle, muhtemelenalıcı basitçe aldatılır. Bu durumda sadece mülkü değil aynı zamanda parayı da kaybedebilirsiniz.

Olumsuz sonuç olasılığını sıfıra indirmek için hem nesnenin kendisini hem de satıcıyı dikkatlice kontrol etmeniz gerekir. Sözleşmenin tüm şartlarını mümkün olduğunca doğru bir şekilde tanımlamaya çalışın, işlemin anını ve hemen sonraki dönemi dikkate aldığınızdan emin olun. Tüm olası sonuçları önceden analiz etmek ve tercih edilen davranış stratejisine karar vermek daha iyidir.

İşlem için yetersiz hazırlık ile yasal açıdan temeli kırılgan olabilir. Bu durumda, başarısızlık olasılığı yüksektir. Bu nedenle, ticari bir mülk satın almaya karar verdiyseniz, nitelikli yasal destek en büyük önceliğiniz olmalıdır.

Gizli riskler

Ticari gayrimenkul satın alırken alıcı, nesnenin teknik özellikleri hakkında gerekli bilgilere sahip olmayabilir. Satıcılar olumsuz noktalara odaklanmamaya çalışırlar. Sonuç olarak, alıcı, işlemin tamamlanmasından sonra, mülkü uygun duruma getirmek için gerekli olan önemli finansal maliyetlere ihtiyaç duyabilir. Örneğin, yeni bir binada bina satın alırken, alıcı ilk inceleme sonucunda tespit edilmeyen bazı kusurlar bulabilir. Bazen satılmakta olan tesislerin alanı ve düzeni ile resmi teknik belgelerde belirtilen parametreler arasında tutarsızlıklar bile olabilir.

Uzmanlık

Cismin tüm parametrelerini ve özelliklerini belirlemek için teknik bir inceleme yapmak gerekir. Eldeki uzman komisyonun görüşü ile, belirli eksikliklerin düzeltilmesi talebi ile geliştiriciden sağlam temelli taleplerde bulunabilirsiniz. Geliştiricinin inşaat sırasında yapılan kusurları gidermeyi reddetmesi durumunda, alıcı mahkemeye gidebilir ve orada haklarını savunabilir.

Eski binalarda ticari gayrimenkul satın alırken, ana odak noktası aşınma ve yıpranma olmalıdır. Sonuçta, ilk bakışta önemsiz görünen kusurlar küresel yıkıma yol açabilir. Nesnenin teknik durumunu belirlemek için yapının kapsamlı bir incelemesini yapmak gerekir. Geliştiriciler ve emlak acenteleri, mülkü mümkün olan en kısa sürede satmakla ilgileniyorlar. Alıcıyı tesisin tüm özellikleri hakkında bilgilendirmek istemeleri pek olası değildir. Bu anlaşılabilir bir durumdur, çünkü tüm eksiklikleri öğrenirse işlem miktarını az altmak isteyecektir.

Dürüst olmayan bir satıcının kurbanı olmamak için sadece bariz eksikliklere özel dikkat göstermek değil, aynı zamanda en küçük kusurlara bile odaklanmak önemlidir. Satıcıdan ister malın maliyetini düşürmesini ister tüm eksiklikleri önceden belirlenmiş bir zaman dilimi içinde ücretsiz olarak gidermesini talep edebilirsiniz. Ticari mülkün kalitesiyle ilgili herhangi bir önemli ihlal tespit edilirse, alıcı burada belirtilen yükümlülükleri yerine getirmeyi reddedebilir.sözleşme.

Aşırı pahalı

Ticari mülk nasıl değerlenir? Pazarlıklı bir satın alma, mülkün kapsamlı bir değerlendirmesini gerektirir.

Üç ana yaklaşım vardır:

1. Karlı: belirli bir süre boyunca harcanan paranın kademeli olarak geri ödenmesi.
2. Karşılaştırmalı: Mülk, satılık benzer mülklerle karşılaştırılır.
3. Maliyet: benzer bir nesne elde etmek için harcanması gereken yaklaşık harcama miktarını hesaplar.

Bu değerlendirme doğası gereği analitiktir.

Bir nesnenin değeri nasıl doğru bir şekilde tahmin edilir?

Değerlendirme prosedürü bağımsız bir uzman, bir emlakçı veya satıcının kendisi tarafından gerçekleştirilebilir. Gayrimenkul işlemleri tüzel kişiler tarafından yapıldığında bağımsız bir değerleme uzmanının görev alması gerekmektedir. Yapılan çalışmadan sonra uzman, resmi bir belge olacak ayrıntılı bir rapor sunar.

Emlak değerleme sonrası emlakçı herhangi bir belge düzenlemez. Şunu da göz önünde bulundurmak gerekir ki günümüzde ülkemizde çalışan emlakçıların büyük çoğunluğu bu kadar kaliteli bir hizmet verememektedir. Değerlendirme, yalnızca yetkin ve kalifiye bir uzmanla işbirliği yaparsanız yeterli olacaktır.

Ayrıca, mülkün değerlendirmesini kendi başınıza da yapabilirsiniz. Bunu yapmak için piyasa göstergelerini biraz anlamak ve diğer teklifleri analiz etmek yeterlidir. Burada asıl olannesnelerin alım satımı için birçok farklı kaynağa dayalı bir tahminde bulunun.

Maliyeti etkileyen ana faktörler

Önemli bir parametre mülkün konumudur. Bölgenin prestiji, tesislerin maliyeti üzerinde büyük bir etkiye sahiptir. Uygun altyapı ve ulaşım erişilebilirliği de önemlidir. Nesnenin değerini ne kadar doğru belirlerseniz, işlem o kadar başarılı olur.

Ticari gayrimenkul satın alacaksanız, tatsız bir duruma girmemek ve paranızı kaybetmemek için bir anlaşma yapmadan önce tüm nüansları mutlaka okuyun.