Daire satın alırken nelere dikkat edilmelidir? Dairenin belgelerinin ve yasal temizliğinin kontrol edilmesi

2024 Yazar: Howard Calhoun | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-17 10:43

Satış ve satın alma şeklindeki herhangi bir işlem, nakit ödeme anlamına gelir. Mobilya, kürk manto, büyükannenin pazarındaki yeşillikler - bir cüzdandan diğerine belirli sayıda banknot akar. Ve her zaman, zor kazanılan mallarınızı beklediğiniz kalitede almama, hatta satıcı bir dolandırıcıysa, onsuz kalma riski vardır. Küçük bir satın alma fiyatıyla bile, birkaç banknotun kaybı derin bir hüsrana neden olabilir, ancak milyonlardan bahsediyorsak? Örneğin, bir daire veya ev satın alırken? Son hesaplamaya geçmeden önce yüz kez kontrol etmeniz gereken yer burasıdır.

Yeni mi yoksa ikinci el mi?

“Bagajlı” konut edinme olasılığı - ortak bir daire için borçlar, kayıtlı olmayan hisse sahipleri ve daha sonra kişisel metrekarelerde normal yaşama müdahale edebilecek diğer benzer nüanslar - daha önce ait olan gayrimenkul satın alırken mümkündür birine, ikincil fonun sözde konutu. Böyle bir anlaşmaya karar verirken, ne arayacağınızı kesin olarak bilmelisiniz.önceki sahibinden veya temsilcisinden bir daire veya ev alırken dikkat edin. Konut yerine beyhude bir dava açma ve sonuç olarak ikincil bir mülk satın alırken kendi köşeniz ve parasız kalma riski oldukça yüksektir.

Daha güvenilir bir seçenek, yeni bir binada bir daire satın almaktır. Özellikle ev zaten işletmeye alınmışsa ve yerleşim aşamasındaysa. Bu durumda, doğrulama için gereken konut belgelerinin listesi çok daha kısadır. Ancak burada bile, herhangi bir işlemin kendi tuzakları olduğundan, deneyimli bir avukattan bir geliştiriciden bir daire satın alma konusunda tavsiye almak gereksiz olmayacaktır. Ve gayrimenkul söz konusu olduğunda, oldukça önemli tutarlar söz konusu olduğunda son derece dikkatli olmanız gerekir.

Temiz bir dairenin tehlikeleri

Bugün, gayrimenkul edinmenin en ucuz yolu ortak inşaata katılmaktır. Bu durumda, dairenin gerçek maliyetinin %30'una kadar tasarruf edebilirsiniz. Ancak, yıllarca çukurun bulunduğu yerde aşırı büyümüş bir çorak arazi bulduktan sonra risk de oldukça yüksektir. Ortak inşaatta bir daire nasıl satın alınır - konutun anahtarlarını alma aşamasında herhangi bir garanti vermeyecek bir anlaşma imzalamamak için geliştiriciyle görüşmeden önce öğrenmek daha iyidir. Ancak, noter tarafından onaylanmış en güvenilir belge bile bazı durumlarda kayıplara karşı koruma sağlamaz. Müteahhit iflas edebilir, belirlenen zamanda bir ev inşa etme izni alamaz ve para, tüm imzalar ve mühürler toplanıncaya kadar değer kaybeder. Hissedarların fonları bazen bilinmeyen bir yönde kaybolur. Alıcılar, inşaatından önce bile bir ev satın almaya karar verirken, çoğu durumda, geliştiricinin öngörülemeyen sorunları varsa, güvenilebilecek maksimum değerin aldatılmış bir menfaat sahibinin statüsünü almak olduğunu, ancak konutun kendisini almadığını hatırlamalıdır..

Yapım aşamasında olan bir ev zaten bir çatı altında inşa edildiğinde, kişinin kendi konutuna hızlı bir şekilde taşınma olasılığı, bir temel çukuru kazma aşamasında satın alınması durumundan çok daha yüksektir. Bir daire nereden alınır, herkesin kendi başına karar verme hakkı vardır, ancak para biriktirme arzusu her zaman haklı değildir. Genellikle bir konut binasının inşası için hissedar olmak, bir domuzu dürtmeyle satın almaya benzer. Para verildi ama mal yok.

Ev onaylanmış teknik belgelerle inşa edilmiş ve işletmeye alınmışsa, kağıt üzerinde yazılanların gerçekte olduğunu şahsen doğrulamanız gerekir. Gözünüzün önündeki yerleşimi tasarım ile karşılaştırın, toplam ve kullanılabilir alanın metrekare sayısı, geliştiricinin belirli bir alanı satma hakları. Yeni daireye birinin kayıtlı olup olmadığını kontrol etmek gereksiz olmayacaktır. Aynı evi farklı kişilere iki kez satmak yeni bir dolandırıcılık türü değil.

Mevcut Soyağacı

Hiç kimse, kendi konutlarının edinilmesiyle ilgili bu tür gelişmelerden bağışık değildir. Bir dairenin yasal saflığını kontrol etmek çok zaman alabilir, ancak bunu ihmal etmemelisiniz. Önceki gayrimenkul sahiplerinin listesini, belirtilen adreste kalış sürelerini, medeni durumları, müsaitlik durumunu takip edinçocuklar ve diğer yakın akrabalar zordur, ancak mümkündür. Bu bağlamda, birkaç devlet kurumunda ilgili bilgileri ve gerçek yardımı alabilirsiniz: kadastro dairesi, pasaport dairesi vb. Tam bilgi gereklidir, böylece işlemi tamamlama aşamasında veya içeri girdikten sonra aniden ortaya çıkmaz. dairedeki tüm metrekareler satıcıya aitti. Yaşam alanının bir kısmı ve bazen bireysel odalar başka kişilere ait olabilir. Bu sayaçlarla ilgili haklarını diledikleri zaman talep edebilirler. Alıcının ücretli sayaçlara tamamen sahip olma arzusunun aksine, talepleri yasalar tarafından daha fazla korunmaktadır.

Daire satın alırken nelere dikkat edilmelidir - teknik belgeler. Genellikle sakinler, mutfağın, koridorun, odaların yeniden geliştirilmesi ile onarımlar gerçekleştirir. Taşıyıcı duvarları yıkıyorlar, bir banyoyu birleştiriyorlar veya tersine tek bir odayı paylaşıyorlar. Hukuki nitelikteki sorunlarla, mülkiyet hakkı söz konusu olduğunda, yerleşim düzeninin yeniden tasarımının bulunması durumunda BTI'nin cezaları karşılaştırılamaz. Ama aynı zamanda çok fazla sorun da getirebilirler. Her durumda, şüphesiz ek nakit harcamalarına yol açacaktır. Ceza, plansız bir revizyon şeklinde ihlallerin düzeltilmesi - olayların en olası gelişimi.

İkincilin gizli geçmişi

Satıcının işlemin tamamlanmasına kadar saklamak istediği bilgilere ek olarak, genellikle tahmin edilmesi zor olan birçok tuzak vardır. Ne zaman nelere dikkat etmelilistelenen nüanslara ek olarak bir daire satın almak? Örneğin, edinilen gayrimenkulün özelleştirilmesi sırasında olası bir kanun ihlali için.

Geçen yüzyılın 90'lı yıllarında, belirli bir yaşam alanına kayıtlı herkesin kendi metrekaresine sahip olduğu bir yasa yürürlüğe girdi. Küçük çocuklar, aynı apartman dairesinde kayıtlı kalan eski eşler, geçici olarak gelmeyen bir akraba, örneğin uzun süreli mahkumlar dahil herkese uygulandı. Özelleştirme belgelerinde tüm aile üyeleri listelenmedi. Ama bir süre sonra o sırada aldatıldıklarından şikayet edebilirler.

Bir sonraki nüans, bir bağış veya kira sözleşmesidir. Kural olarak, kan davalı akrabalar bu tür işlemler hakkında nadiren bilgilendirilir. Gerçek, tartışmalı konutun satın alınmasından bir süre sonra ortaya çıkabilir. Ancak bir mülk satın alırken karşılaşabileceğiniz en yaygın sürpriz, faturaları gecikmiş bir dairedir. Burada sorun sözleşme imzalanmadan tespit edilebilmekte ve alıcının satıcı ile sorunun nasıl çözüleceği konusunda anlaşmaya varması önemlidir. Kural olarak, konut maliyetini az altarak söndürülür. Ama her durum farklıdır.

En güvenilir bilgi

Şu veya bu gayrimenkulün tüm güvenilir soyağacı resmi belgelerde bulunmaz. Gizli akrabalar, konut için olası başvuru sahipleri içlerinde bulunamaz. Ayrıca, kamu hizmeti ödemeleri ev sahipleri tarafından değil, tamamen farklı kişiler tarafından yapılabilir.vaat edilen insanlar. Şema şu şekildedir: yaşlı apartman sahipleri, uzak akrabaları veya sosyal hizmet uzmanları ile ölümlerinden sonra alanı alacaklarına dair bir anlaşma imzalarlar, ancak şimdi ortak daire için ödeme yapması gerekenler. Sözleşmeye göre düzenli olarak yönetim şirketine para aktarıyorlar ve konutu neredeyse kendilerine ait görüyorlar. Böyle bir anlaşmayı dikkate almayan, yaşlıların ölümünden sonra doğrudan mirasçılar, güvenilmez hediyeden kurtulmaya çalışırlar. Dairenin alım satımı yapılıyor, ancak şimdiden iki başvuran var.

Bir ev satın alma sevincini gölgeleyebilecek olası tüm tuzakları öğrenmenin en güvenilir yolu var - eski sahipleri hakkında verandadaki komşulardan veya bahçedeki dedikodulardan bilgi almak. Daire oldukça uzun bir süre aynı sahiplere aitse, yakınlarda yaşayanlardan bununla ilgili hiçbir sır saklanamaz. Bir daire satın alırken onlardan alınan bilgiler hiçbir belgede bulunamaz. Aniden, satıcının ailesinden biri, malını bağımsız olarak tasarruf edemeyen bir akıl hastası veya engelli bir kişidir ve vasi, haklarına saygı gösterilmesini gerekli görmez. Yeni konut öncekinden daha kötü ise, vesayet makamlarının talebi üzerine işlem iptal edilebilir. Bu nedenle komşulardan gelen bilgiler de ihmal edilmemelidir.

En iyi emlakçı alıcının kendisidir

Şunları hatırlamak önemlidir - aracıya herhangi bir ücret ödenmemesi, sözleşmede belirtilen noktalar dışında, konut satın almak için belgeleri kontrol ederken aracıyı daha dikkatli hale getirmeyecektir. Bu nedenle, dönümEmlakçılara yardım için, aniden bir şeyler ters giderse ve anlaşma bozulursa, işverenlerine karşı sorumluluklarını açıkça belirtmeleri gerekir. Bir acente aracılığıyla bir daire satın almak oldukça riskli bir başka girişimdir. Ayrıca, çok pahalı. Emlakçı, eski sahiplerin geçmişi hakkında bilgi toplamaz, müvekkilini gelecekte korumaya çalışmaz. Konutla ilgili verileri yalnızca resmi yapıların sahip olduğu verilerle karşılaştırır. Ve ancak satış faturasının ve gayrimenkulün ödenmesinin yanı sıra acenteye yapılan ödemenin kaydedilmesinin ardından, satın alınan daire için potansiyel başvuru sahipleri görünebilir. Mutlak artıda bir emlakçı olacak. Ve önceki ve yeni sahipler bir dizi davaya dalacak.

Aracı olmadan bir daire satın almak da öngörülemeyen zorluklarla doludur, eğer yeterli kavrayışa sahip değilseniz, evrak, para transferi ve işlemin diğer incelikleriyle ilgili tüm olası sürprizler hakkında bilgi. Ancak bu gözle görülür eksiklikler arasında önemli bir avantaj var: Hiç kimse çıkarlarını kendisi için satın alan, ödeyen kişi kadar gayretle savunamaz. Operasyonun tüm inceliklerini size anlatabilecek deneyimli bir danışmanın desteğini almanız yeterlidir ve satın aldığınız daire en kapsamlı şekilde kontrol edilecektir.

Dolandırıcılar alarmda

Başkasının dairesini satmak, en yaygın emlak dolandırıcılıklarından biridir. Deneyimli dolandırıcılar, konutun kendisi için sahte belgelere sahiptir, bir vekaletname verirler.genellikle gerçek olanlardan daha iyi görünürler. Alım satım, gayrimenkul kiralama alanında, bu konuda hukuk sisteminin tüm inceliklerini çok iyi bilen, son derece profesyonel dolandırıcılar çalışmaktadır. Alıcıyı uyarması gereken ilk şey sadece bir vekaletnamedir. Sahibi neden konutunu kendisi satmıyor, en azından aracının yetkisini şahsen teyit etmesi için onunla nasıl iletişime geçilebilir. Her durumda, bir vekaletname ile başlayan bir daire satın alırken belgelerin doğrulanması noter tarafından önlenemez. Belgenin gerçekliğini doğrulamalı, geçerliliğini doğrulamalıdır. Bu vekaleti veren notere gitmek en iyisidir.

Dolandırıcıların bir sonraki numarası sahte pasaporttur. Ev sahipleri uzun bir iş gezisinde veya tatildedir ve bölgeleri, orijinal belge örneklerine ve hatta orijinallerine sahip olan yabancılar tarafından yönetilmektedir. Dolandırıcıların kullanabileceği birçok suç planı vardır. Siyah emlakçıları unutma. Bu nedenle, konut satın almayı planlarken, bir avukata danışmak ve işlem boyunca onunla yakın temas halinde olmak daha iyidir. Emlak piyasasının mevcut talebine odaklanarak, bir daire satın almanın ne zaman daha iyi olacağı konusunda pratik tavsiyeler verebilir.

Mikroskop altında dokümantasyon

Anlaşma koşulları ve uygun fiyat ne kadar cazip olursa olsun, ödeme yapmak için acele etmemelisiniz. İlk önce konut, sahipleri ile ilgili tüm belgelerin ikinci nüshalarını veya kopyalarını toplamanız ve tüm evraklarla notere gitmeniz gerekir. içinde gayrimenkul varsasahipler arasında küçük aile üyeleri var, avukat size sözleşmede onlar için maddeyi nasıl doğru bir şekilde yazacağınızı söyleyecektir. Ayrıca, küçük çocukların haklarının ihlal edilmemesi için hangi makamların ziyaret edileceğini, hangi sertifikaların alınacağını önerecek ve daha sonra hiç kimse bir dairenin satışını ve satın alınmasını geçersiz kılamaz.

Bir avukatın faydalı tavsiyesi, mal sahipleri farklı mülkiyet paylarına sahip eşlerse veya daire bunlardan sadece birine ve ikincisi ise, satış faturasının uygulanmasına yardımcı olacaktır. sadece ona kayıtlıdır. Bu durumda, belgelerin nasıl düzgün bir şekilde hazırlanacağı ve hangi makbuzların alınacağı - yine noter olmadan yapamazsınız. Alıcının kendisi yasal konularda uzman olsa bile, adresin, satıcı ve alıcı bilgilerinin, tarihin, miktarın ve diğer önemli detayların yazımında herhangi bir hata olmaması için işlemin gerçekliğini belgeleyen her kağıt dikkatlice kontrol edilmelidir.

Değer için mücadele

Bir daire satın alırken, daha önce listelenen noktalara ek olarak, belgelere harcanan ve aslında satış faturasının ellerine teslim edilen para miktarıdır. Satıcının gelir tablosunda işlemin daha düşük bir değerini beyan etmesi (ve konut satışı bu hükmün kapsamına girer) için daha karlıdır, çünkü bunun üzerinden vergi ödemesi yapmak zorunda kalacaktır. Esas olan, belirtilen miktarın piyasadan %20-30 daha düşük olmamasıdır, çünkü bu durum muayene makamlarının şüphelenmesine neden olabilir. Satıcı ile alıcı arasındaki muvazaa anı ispatlanırsa, alıcıidari dolandırıcılık davasında sanıklar.

Satıcının daha düşük bir miktar belirtmesinde fayda var ve alıcıdan bu hizmeti talep edebilir.

Birçok nedenden dolayı aynı fikirde olmamalısınız:

• Birincisi, böyle bir taviz mevcut mevzuatı gerçekten ihlal ediyor ve sonuçlarla dolu.
• İkinci olarak, alıcı konut satın almak için harcadığı miktarın yaklaşık %13'ünü iade etme hakkına sahiptir. İlgili fırsat Vergi Kanunu tarafından düzenlenir.
• Üçüncü olarak, işlem taraflardan biri tarafından sonradan itiraz edilirse ve geçersiz sayılırsa, satıcı alıcıya yalnızca belgelerde belirtilen tutarı iade etme hakkına sahiptir. Sözleşmede belirli bir rakam öngörüldüğünde mağdur aksini ispat edemeyecek.

Akıllı hesaplama

Ve hem satıcıyı hem de alıcıyı bekleyebilecek son büyük tehlike, nihai anlaşmadır. Seçimin zorlukları (birincil veya ikincil konut satın almak için) geride kaldı, bir daire satın almanın daha iyi olduğu zaman çerçevesi, tüm belgeleri toplama ve doğrulama, gerekli tutarı toplama veya bir bankadan kredi alma çilesi belirlenir. tamamlandı. Ve para transferi ile güvenli oynamazsanız, her şey son anda çökebilir. Gerekli sayıda banknotun satıcının eline geçmesi veya daha güvenli olan bir banka hesabına havale edilmesi suretiyle gerçekleştirilebilir. Büyük miktardan bahsediyorsak, genellikle nakitle uğraşmaktan korkarlar. Ancak, taraflardan biri bu özel ödeme yöntemini tercih ederse, parabir daire satın alırken verilen belirli belgeleri sunan kişiyi alma hakkına sahip oldukları bir kasa kiralayarak transfer. Listeleri kurumun bir uzmanı tarafından kontrol edilir. Aynı zamanda orijinalliklerini de garanti eder. Hem bu tür hesaplamanın hem de nakit dışı hesaplamanın tüm nüansları bankada bulunabilir.

Daire bedelinin son ödeme aşamasında unutulmaması gereken başka bir şey de depozito ve avansın büyüklüğünü karıştırmamaktır, çünkü farklı amaçlara ve işlem yapılmadığı takdirde iade seçeneklerine sahiptirler. nedense geçin. Son hesaplamada avans tutarı dikkate alınır, ancak depozito alınmaz. Satın alma başarılı olursa alıcıya iade edilir veya işlem herhangi bir nedenle başarısız olursa satıcıda kalır. Her durumda, işlemin kesintiye uğraması durumunda depozito zarar gören tarafta kalır.