Karşılaştırmalı yaklaşım. Gayrimenkul değerini belirleme yöntemleri

2024 Yazar: Howard Calhoun | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-17 10:43

Gayrimenkul değerleme alanındaki dünya uygulamasında üç yaklaşım kullanılmaktadır:

• karşılaştırmalı veya pazar;
• maliyetli;
• karlı.

Yöntem seçimi, büyük ölçüde değerlendirme nesnesine ve belirli bir gayrimenkul türü etrafında gelişen gerçek duruma bağlıdır. Ancak, tahmini değerin belirlenmesinde karşılaştırmalı yaklaşım hala en güvenilir yol olarak kabul edilmektedir.

Temel Kıyaslama İlkeleri

Karşılaştırmalı yaklaşım, bir mülkün piyasa değerini belirlemeye yönelik bir dizi yöntemdir. Değerlemesi yapılan mülk benzer mülklerle karşılaştırılır.

Değerlendirme aşağıdaki ilkelere dayanmaktadır:

• Talep ve arz. Bu iki gösterge ayrılmaz bir şekilde bağlantılıdır, sınırlı sayıda teklif belirli bir talep yaratır ve bunun tersi de daha fazla teklif, daha az taleptir.
• Değiştirme. Benzer özelliklere sahip bir mülkün maliyeti daha düşükse hiçbir alıcı daha fazla ödeme yapmaz.

Piyasa değeri kavramı, denge fiyatı kavramıyla hemen hemen aynıdır. Denge fiyatı bir dizi nicel özelliktir vekarşılaştırılan öğe için arz ve talebi belirleyen fiyatlandırma faktörleri.

Gayrimenkul değerlemesi için karşılaştırılabilir mülklerin seçilmesine ilişkin ana kriterler

Karşılaştırmalı bir analizde dikkate alınan çok sayıda öğe vardır ve bunların kombinasyonu neredeyse sonsuzdur. Bu nedenle analiz, fiyatlandırmayı doğrudan etkileyen belirli sayıda faktörle sınırlıdır.

Karşılaştırma öğeleri. Hak kalitesi

Herhangi bir takyidat veya irtifak hakkı, değerlemesi yapılan mülkün değerinde düşüşe yol açar. Yani, mülkiyet hakkı üzerindeki herhangi bir kısıtlama, fiyatta bir azalmadır. Değerlendirilen nesnenin karşılaştırılabilir nesnelerle karşılaştırıldığında bu tür eksiklikleri yoksa, fiyat tam tersine artar.

Arsalar için, irtifak hakkının mevcudiyeti tek az altıcı faktör değildir. Değer biçerken çok önemlidir, arazinin mülkiyetini devreder veya kiralama hakkını kalıcı olarak kullanır. Son iki hak, indirgeyici faktörler olarak adlandırılır. Arazinin onunla daha sonraki işlemlerde belirli kısıtlamalara sahip olup olmadığı çok önemlidir.

Satış koşulları

Değer verilen nesne satıldığında gerçekten ayırt edici özelliklere sahipse, bu tür koşullar dikkate alınır.

İflas indirgeyici bir faktördür, yani emlak piyasası nesnesinin maruz kalma süresi benzer nesnelere kıyasla açıkça azaldığı için satıcı bir alım satım işlemi yapmak için acele eder.

Değerlendirme aynı zamanda aile bağlarından, ortaklıklardan önemli ölçüde etkilenirilişki, bu riskleri değerlendirmek zor olsa da.

Satıcı ve alıcı kira ilişkileri ile bağlıysa ve aralarında bir satış sözleşmesi yapılması planlanıyorsa, vergi ödemelerinden tasarruf etmek için elbette tahmini maliyet hafife alınacaktır. Bu durumda, yalnızca bir motivasyon vardır - işlemin tarafları diğer piyasa dışı ilişkilerle bağlantılı olduğundan, bu nedenle satıcı aslında alıcıyı kredilendirir. İşlem opsiyon şartlarındaysa benzer bir durum gelişir.

Altyapı geliştirme için devlet sübvansiyonu alma olasılığı, konut amaçlı gayrimenkullerin tahmini değerinde bir artışa yol açabilir. Beklenen tavizli kredi miktarı, imtiyazlı ve piyasa kredisi arasındaki farktan belirlenir.

Piyasa Koşulları

Benzer bir mülkün piyasa değeri ile ekspertiz mülkü arasında önemli bir fark varsa aşağı yönlü düzeltme uygulanabilir.

Arz ve talep dengesini etkilediği için işlevsellikteki bir değişiklik de değerlendirmede dikkate alınabilir.

Mülkün konumu

Değer sürücüleri	Maliyeti Düşüren Faktörler
Mahalle Prestiji Diğer konut sahiplerinin durumu Rezerv alan Otopark müsaitliği Otoyollara erişilebilirlik Mimari anıtların ve diğer ilgi çekici yerlerin varlığı Gayrimenkulün yakınında rekreasyon alanı Binanın benzersiz mimari özellikleri	Şehir merkezine uzaklık Yürüme mesafesinde market yok Okuldan ve okul öncesi kurumlardan uzaklık Bölgedeki kötü çevresel durum Mülkün yakınında fabrika ve depo işletmelerinin varlığı, çöplükler

Fiziksel faktörler (arazi için)

Bir arsanın değerlendirilmesinde karşılaştırmalı yaklaşım, mülkle ilgili özelliklerin toplanmasını içerir:

• boyut;
• şekil;
• jeoloji;
• topografi;
• hazırlık düzeyi, yani arazinin bitki örtüsünden temizlenip temizlenmediği, düzensizliklerin giderilip giderilmediği;
• toprak örtüsünün niteliksel göstergeleri.

En dikkate değer, tepelerin veya yamaçların, kaya oluşumlarının veya hendeklerin varlığı veya yokluğudur. Dünyanın taşıma kapasitesinin ne olduğu, gücü, yer altı suyunun varlığı da önemlidir. Minerallerin olası oluşumu hakkında bilgi olup olmadığı çok önemlidir. Bilgi doğrulanırsa, o zaman arazi gelecekte kesinlikle bir imtiyaz sahibi olacaktır.

Değerlendirilecek nesnenin genel özellikleri

Pazar karşılaştırma yaklaşımı, nesnelerin değerini artıran özelliklerin incelenmesidir. Bunlar şunları içerir:

• bina veya oda boyutu;
• bina yüksekliği;
• Yardımcı tesislerin mevcudiyeti ve alanı;
• tavan yüksekliği.

Binanın yapıldığı malzeme de önemlidir, ne kadar modern ve güvenilir olursa, mülkün değeri o kadar yüksek olur. Son fakat en az değil, tüm binanın genel görünümü, onarımların mevcudiyeti ve uygun bir giriş. Giriş avludan ise, bu az altıcı bir faktör olacaktır.

Onarım eksikliği, değerlendirme raporunu değiştirmek için bir nedendir. Böyle bir hesaplama, girişimcinin inşaat veya onarım yatırımından elde edeceği kâr dikkate alınarak onarım veya restorasyon işinin maliyeti temelinde yapılır.

Ekonomik faktörler

Gayrimenkulde karşılaştırmalı yaklaşım, işletme sırasında enerji kaynaklarından olası tasarrufları dikkate alıyor. Kamu hizmetlerinin maliyetindeki sürekli artış, insanları sürekli olarak tasarruf etmeyi ve alternatif enerji kaynaklarını kullanmayı düşündürüyor.

Bu faktör, nesne daha fazla kiralama için satın alındıysa özellikle önemlidir. Bir binanın veya tesisin işletilmesi için harcanacak gelirin maliyetlere oranı ne kadar yüksek olursa, gayrimenkulün net kira gelirindeki iade edilebilir sermaye miktarı o kadar az olur.

Bu kategori ayrıca, ısı kayıplarını en aza indirmek için önlemler alınıp alınmadığını, sayaçların varlığının veya yokluğunun göstergesini de içerir.

Diğer göstergeler

Değerlendirme, hizmet öğelerinin varlığını veya yokluğunu hesaba katmayı içerir. En basit örnek evin asansörlü olup olmadığıdır. Tüm iletişimlerin varlığı veya tamamen veya kısmen yokluğu,yerel sisteme daha fazla bağlıdır. Çok fazla eksiklik varsa, aşağı doğru bir düzeltme yapılır. Gayrimenkul değerlemesi çeşitli göstergelere göre yapılır.

Hesaplama adımları

Tüm karşılaştırmalı hesaplamalar, benzer gayrimenkullerle ilgili son işlemlere ilişkin açık kaynaklardan alınan bilgilere dayanmaktadır.

Değerlendirme adımları:

1. Belirli bir emlak segmentinde benzer teklifleri incelemek, yakın zamanda satılan karşılaştırılabilir mülkleri belirlemek.
2. Toplanan bilgiler analiz edilir ve her teklif, değerlendirilen mülkle ayrı ayrı karşılaştırılır.
3. Fiyatlandırma özelliklerinin belirlenmesi, değerleme raporundaki değişiklikler.

Karşılaştırmalı bir yaklaşımla düzeltilmiş fiyatı kabul etme ve nihai maliyeti elde etme.

Karşılaştırmalı yaklaşımın avantajları

Öncelikle, yöntem yalnızca tipik alıcıların ve satıcıların görüşlerini yansıtmanıza olanak tanır.

Değerleme, finansal koşullardaki değişiklikler ve hatta enflasyonist süreçler dikkate alınarak cari fiyatlara yansıtılır. Tahmin her zaman statik olarak doğrulanır.

Belirli bir mülkü değerlendirmek için tüm emlak piyasasını incelemeniz gerekmez, yalnızca benzer mülkleri incelemeniz gerekir. Teknik, güvenilir sonuçlarla birlikte çok basittir.

… ve dezavantajlar

• Gerçek fiyatları bulmak oldukça zor.
• Emlak piyasasının etkinliğine ve istikrarına tam bağımlılık.
• Zorlukbenzer nesneler satış açısından önemli ölçüde farklılık gösteriyorsa verilerin mutabakatı.

Kapanışta

Gayrimenkul değerlemesinde karşılaştırmalı yaklaşımın özü hem alıcı hem de satıcı için açıktır. Teknik, tarafların emlak piyasasını incelemelerine ve kaybetmediklerinden emin olmalarına olanak tanır. Değerlendirme, halihazırda tamamlanmış işlemler veya diğer satıcılardan gelen teklifler temelinde gerçekleştirilebilir. Her durumda, karşılaştırmalı teknik, benzer gayrimenkullere ilişkin verilerin sistemleştirilmesi ve karşılaştırılmasıdır. Ana şey, karşılaştırma için benzer nesnelerin seçiminde, örneğin teminat ele geçirme tehdidi, yerel düzeydeki düzenlemelerdeki değişiklikler veya kredi sözleşmesinin şartlarına uyulmaması gibi özel veya olağandışı faktörleri dikkate alması gerektiğidir. zorlayıcı unsurların varlığı.