Piyasa değerinin tahmini: yöntemler, bir rapor derleme prosedürü, yürütme amaçları

2024 Yazar: Howard Calhoun | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-17 10:43

Bir dairenin veya evin değerlendirilmesi birçok durumda gerekli olabilir. Evet ve gayrimenkul satışından ne kadar gelir elde edebileceğinizi bilmek çok önemlidir. Ne de olsa bu, akıllıca kullanılması gereken bir varlıktır, bu da onun hakkında her şeyi bilmeniz gerektiği anlamına gelir. Bu makalede bir dairenin piyasa değeri hakkında daha fazla bilgi edinebilirsiniz.

Piyasa değeri nedir?

Artık ekonominin piyasa modeli tüm dünyaya hükmediyor, bu da insanların satın almaya istekli olduğu para karşılığında çeşitli malların satın alınmasını ve satılmasını içeriyor. Örneğin, ucuz tek kullanımlık tabaklar üretiyorsanız, fiyatlarının çok yüksek olması olası değildir. Aksi takdirde, alıcınız olmayacak. Aynı ilke gayrimenkule atfedilebilir: apartmanlara ve evlere. Ancak bu durumda, mal sahiplerinin yatırımlarını az altmayacak ve aynı zamanda fahiş olmayacak objektif bir fiyat belirlemek çok daha zordur. Durum genellikle mülkün satışı sırasında mal sahiplerinin nadiren objektif olması gerçeğiyle karmaşıklaşır. Evle ilgili güzel anılar varsa veyaçocukluğunuzu orada geçirdiniz, piyasa koşullarına göre doğru bir fiyat belirlemek zor olabilir.

İşte bu nedenle, doğru değeri ayık bir şekilde atamaya yardımcı olan değerleme uzmanları hizmetleri bu kadar popülerdir. Bir dairenin piyasa değerini tahmin etmek, daire sahiplerinin mülkü hızlı bir şekilde satmak için acil bir ihtiyacı varsa veya mülk elverişsiz bir bölgedeyse, zor olabilir.

Türüne göre mevcut, geçmiş ve gelecekteki piyasa değeri arasında ayrım yaparlar. Tahmin edebileceğiniz gibi, hesaplandığı zamana bağlıdır. Çoğu zaman, devam eden bir ekspertiz yapılır, ancak bir daireye yatırım olarak yatırım yapacaksanız, o zaman gelecekteki konut değeri işe yarayabilir.

Fiyatı bilmem gerekiyor mu?

Neden bir mülkün değerini soruyorsun? Mülkün piyasa değerini değerlendirme amaçları farklı olabilir. Ancak çoğu zaman nesne şu durumlarda değerlendirilir:

• Gayrimenkul ipotek etmek veya kiralamak istiyorlarsa. İlk durumda, sağlanan fon miktarını hesaplamak için maliyet gerekir (örneğin, bir ipotek veya kredi için).
• Mülk bağışlandıysa ve gerçek değerini düzeltmeniz gerekiyorsa.
• İflasta.
• Kadastral değere meydan okumak için. Devlet, mülk satarken, piyasa ve kadastro değerleri arasındaki farka uygulanan bir vergiyi hazineye alır. Değerini sorgulamak için genellikle bir değerleme uzmanının yardımına ihtiyaç duyabilirsiniz.
• Satarken veya alırken.
• Bir nesnenin gerçek fiyatını öğrenmeniz gereken diğer durumlarda.

Değerlendirme yöntemleri

Piyasa değerini tahmin etmenin üç yöntemi vardır.

En popüler olanı pahalı olandır. Satın alma ve ev geliştirme için kendi paranızın ne kadarını yatırdığınızı hesaba katar. Bu yöntemin kriterleri oldukça iyi tanımlanmıştır. Hesaplamalar yapmak için, şu anda tam olarak aynı evi veya daireyi inşa etmenin ne kadara mal olacağını bilmeniz gerekir. Aynı zamanda, kesinlikle tüm küçük şeyler dikkate alınır: kapıların maliyetinden kurulum hizmetlerinin fiyatına. Tabii ki, konutun amortismanı ve dezavantajları da hesaplanır, bunun sonucunda mülkün tam fiyatını hızlı bir şekilde alabilirsiniz. Maliyet yaklaşımında dikkat edilmesi gereken bir diğer tanım ise ikame maliyetidir. Aynı alana ve yaklaşık olarak aynı lokasyona sahip, ancak farklı malzemelerle inşa edilmiş bir daire ne kadara mal olur? Sonuç olarak, mal sahibi, mülkünün gerçekte ne kadar değerli olduğuna dair net bir resim elde edebilir. Sonuçta, alıcının belirtilen gereksinimleri karşılamayan bir nesne için ödeme yapması pek olası değildir.

Başka bir yöntem karşılaştırmadır. Benzer işlemler üzerinde araştırma yapmaktan oluşur. Örneğin, geçen ay Vasily'den yaklaşık olarak aynı bölgede aynı sosyal olanaklara sahip 1 odalı bir daire satın aldılar. Bunun için ne kadar aldı? Bu tür birkaç vakadan belirli istatistikler topladıktan sonra, bu segmentteki ortalama mülk fiyatı hakkında sonuçlar çıkarabiliriz. Şu anda karşılaştırmalı bir değerlendirme için yardıma başvurmanıza bile gerek yok.uzmanlar: birçok site bilgi toplar ve sonucu görüntüler.

Emlak değerlemesinin gelir yöntemi, bir mülk satın aldıktan sonra ne kadar alabileceğinizi hesaba katar. Bu yöntem örneğin daha sonra kiralamak için bir daire satın alırken kullanılır. Aslında, bu durumda, tamamen farklı faktörler önemlidir: metroya yakınlık, tasarım, alan vb. Gelir yöntemi, yatırımın gelecekte ne kadar kârlı veya kârsız olacağını yüksek bir olasılıkla tahmin etmenizi sağlar.

Kriter

Her yaklaşımda, tesisin piyasa değerini değerlendirmek için farklı kriterler kullanılır. Ancak genel olarak hepsi şu faktörlere dayanır:

• Ulaşım erişilebilirliği (metro, duraklar, otoyollar).
• Yaşam alanı.
• Düzen.
• Çeşitli sosyal tesislerin mevcudiyeti: alışveriş merkezleri, okullar, anaokulları.
• Hava kalitesi.
• Yakınlardaki parkların ve diğer doğal nesnelerin varlığı.
• Kat.
• Konutun yapıldığı malzeme.
• Son işlem ve onarımın kullanılabilirliği.

Değerlendirme

Değerlendirme için en sık kullanılan nesne genellikle apartmanlardır. Müşterinin sadece neden bir değerlendirmeye ihtiyaç duyduğu sorusuna cevap vermesi gerekiyor. Yanıta göre, sanatçı uygun yöntemi seçer. Ancak çoğu zaman, bir dairenin piyasa değerinin değerlendirilmesi, üç yaklaşımı da hesaba katar. Bunların tümü uygulanırsa piyasa değeri makul kabul edilir. Her yaklaşımın da onu yansıtan bir katsayısı vardır.özgünlük. Örneğin, karşılaştırmalı yöntem oldukça düşük bir güvenilirlik katsayısına sahiptir, çünkü Rusya pazarındaki birçok işlem şeffaf değildir ve nesnelerin genellikle yeterli analogları yoktur. Gayrimenkul değerleme süreci nasıldır?

1. Değerlendirme uzmanı, belirli bir daire veya ev için en uygun değerlendirme yöntemini seçer.
2. Müşteri siparişinin zamanlamasını seçebilir. Ayrıca çalışmanın amacını ve ödülün miktarını da belirtmelidir.
3. İki taraf da anlaşırsa, aralarında bir sözleşme yapılır. Çoğu zaman, bir değerleme uzmanının hizmetleri ucuz değildir, bu nedenle sözleşme, yükümlülüklerin yerine getirilmesinin ek bir garantisidir.
4. Bir araştırma ne kadar çok yöntem kullanırsa o kadar pahalı olur. Bu nedenle, değerleme uzmanı ne kadar olduğunu anlamak için her birinin fiyatını ayrı ayrı ilan edebilir.
5. Ardından, icracı değerlendirmeyi kendisi yapar, güvenilirlik katsayılarını hesaplar ve nihai değeri verir.
6. Nesnenin mevcut piyasa değerine ilişkin rapor en son doldurulur.

Ev Değerleme

Bir evin piyasa değerini değerlendirmek, bir daire için benzer bir prosedürden çok farklı değildir. Başlangıç olarak, değerleme uzmanı, kulübenin kendisinin değil, sitenin maliyetini belirler. Bu miktara uzman, aynı evi inşa etmek için gereken iş ve malzeme maliyetini de ekler. Çoğu zaman, sitenin piyasa değerinin değerlendirilmesi maliyet yöntemiyle yapılır. Müşteri karşılaştırma yöntemini seçtiyse, yüklenici benzer nesneleri arayacaktır.bir ev ile bir arsanın ortalama maliyetini hesaplamak için komşu bölgelerde. Sonuç, satış sırasında güvenebileceğiniz ağırlıklı ortalama bir fiyattır.

Gayrimenkul almak veya satmak çok önemli bir adımdır. Değerin yanlış bir değerlendirmesi ile mal sahibi, profesyonel bir değerleme uzmanının hizmetlerini kullanmadığı için büyük pişmanlık duyabilir. Sonuçta, sonuç olarak çok daha büyük miktarda kaybedebilirsiniz.

Değer belgesi derleme prosedürü

Rapor, gerekli tüm bilgileri içeren gayrimenkul değerleme sonucudur. Değerlendirme, özelliklerin analizi, piyasa durumunun tanımlanması ve çok daha fazlası için uygulanan yöntemleri içerir. Basitçe söylemek gerekirse, rapor atanan piyasa değerinin resmi bir teyidi olarak hizmet eder ve işlemlerde veya kredi almak için kullanılabilir. Bir raporun geçerli olması için aşağıdaki bölümleri içermesi gerekir:

• Başlık sayfası (sayı, müteahhit ve mülk sahibi hakkında bilgi).
• İçindekiler. Rapor çok uzun olmasa da içindekiler mevcut bölümleri hızlı bir şekilde anlamanızı sağlar.
• Ücretsiz bir biçimde sunulan tüm temel bilgileri içeren ön yazı. Genellikle alınan yaklaşımları ifade eder.
• Bulgular değerlendirmenin sonuçlarını gösterir.

Piyasa değeri raporunun uygun formatı sayesinde herkes ihtiyaç duyduğu bilgiyi kolayca bulabilir ve işlemin sonucu sadece son sayfaya bakarak bulunabilir.

Arasındaki farkpiyasa ve kadastro değeri

Gayrimenkul satışı veya alımı sırasında muhtemelen kadastro değeri gibi bir şeyle uğraşmak zorunda kalacaksınız. Bu, devletin kendi değerlendirmesiyle belirlediği konut fiyatıdır. Kadastro değeri her zaman doğru değildir, bu nedenle piyasa fiyatı ile birkaç yüz bin ruble arasında bir boşluk ortaya çıkabilir. Bu durumda hangi adımlar atılmalıdır?

• Üçüncü taraf mülk değerlendirmesi sipariş edin.
• Farkın gerçekten önemli olduğu ortaya çıktıysa, mevcut belgelere dayanarak kadastro değerinin değerinin revize edilmesi talebiyle Rosreestr'e bir başvuru yapılması gerekir. Bu durumda iyi yazılmış bir rapor büyük rol oynayabilir.
• Reddederseniz, karara mahkemede itiraz edebilirsiniz. Ana şey, değerlendirme tarihinden itibaren 6 ay içinde bunu yapmak için zamana sahip olmaktır.

Uzman İpuçları

Bir konutun piyasa değerini değerlendirmek, birçok nüansı olan çok karmaşık bir prosedürdür:

• Kadastral değer piyasa değerinden düşükse, bu vergileri önemli ölçüde az altabilir. Ama gayrimenkul satacaksanız, o zaman yeniden düşünmek daha iyi olur.
• Ücretsiz danışmanlık hizmetinden yararlanın. Bazı şirketler bunları promosyon amaçlı ücretsiz olarak sağlar. Ayrıca internette tartışmalı konularda uzmanlardan tavsiye alabilirsiniz.
• Erken değerlendirin. Süreç uzun sürebilir. Öz değerlendirmekendini çabuk bitirmez ve yol boyunca öngörülemeyen zorluklar ortaya çıkabilir.
• Nesneyle aynı alanda bulunan şirketleri seçin. Bu durumda ek nakliye masrafları ve uzmanların zamanını ödemek zorunda kalmayacaksınız.

Kiminle iletişime geçmeliyim?

Bir değerleme uzmanının hizmetlerinden yararlanmaya karar verirseniz, o zaman özellikle gayrimenkul segmentinizle ilgilenen bir uzmana ihtiyacınız olacaktır. Büyük şehirlerde, genellikle birçok seçenek vardır. Doğru şirketi seçmek, arkadaşlardan gelen incelemelere veya tavsiyelere dayanır. Ortamınızdan hiç kimse doğrulanmış bir kişinin bağlantılarını paylaşamıyorsa, bir sanatçı seçerken aşağıdaki kriterlere göre yönlendirilmelisiniz:

• Şirket birkaç yıldır piyasada olmalı ve iyi bir üne sahip olmalıdır.
• Web sitesi, şirketi işletme hakkını onaylayacak lisanslar ve sertifikalar sunmalıdır.
• İnternetteki olumlu geri bildirimler de işbirliği için bir faktör olabilir.

Değerleme uzmanının hizmetlerinin maliyeti

Birçok insan, bir değerleme uzmanının hizmetlerinin çılgın paraya mal olduğunu düşünüyor çünkü siteye gitmesi ve çok fazla iş yapması gerekiyor. Ama aslında, bir daire değerlendirmesi için 3.500 ila 5.000 ruble ödemeniz gerekecek. Maliyet şirkete, dairenin büyüklüğüne ve şehirden uzaklığına bağlıdır. Genellikle bölgeye yapılan geziler ayrıca ödenir. Ayrıca acil siparişler için bir fiyat ek ücreti vardır, genellikle fiyat %20 artar.

Sonuçlar

Piyasa değeri değerlendirmesinin ne olduğunu, hangi yöntemlerin var olduğunu çözdüyseniz, gayrimenkul alıp satma konusunda daha yetkin hale geldiniz. Nesneyi değerlendirdikten ve bir rapor oluşturduktan sonra dairenizin, evinizin veya arsanızın ne kadara mal olduğunu tam olarak bileceksiniz.