Rusya'da Tahviller (ipotek): Bankalar ipotek için nereden para alıyor?

2024 Yazar: Howard Calhoun | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-17 10:43

Tahviller (ipotek) ABD'de, Rusya'da tüm emlak işlemlerinin %80'inden fazlasını oluşturuyor - %10'dan az. Menkul kıymetlerin beklentileri açıktır. Ancak birçok kişi sadece ipoteğe dayalı tahvillerin ne olduğunu değil, aynı zamanda temel kavramları da biliyor.

Temel Bilgiler

Tahviller, sabit bir garantili kâr alma hakkı veren menkul kıymetlerdir.

İki çeşittir:

1. Sunumda - daha ucuza alınır, daha pahalıya satılır.
2. Sabit faiz - belirli bir süre sonra yatırımcı için bir gelir (kupon) varsayar.

Tahviller borç senetleridir. Geri dönüş, şirketin derecelendirmesi ile garanti edilir. Girişim ne kadar istikrarlı olursa, vaat edilen geliri alma olasılığı o kadar yüksek olur.

Tahvil (ipotek) nedir?

İpotek tahvili, gayrimenkul kredilerine yapılan yatırımları yeniden finanse eden bir borç senedidir.

Örneğin, AAA Bank konut satın almak için kredi veriyor. sermayesi vardoğal olarak sınırlıdır. 1 milyar ruble ile bir banka örneğin 1.000 kredi verebilir. Doğal olarak, kredi kurumunun fonu bittiğinde emlak piyasası duracaktır.

Kim yararlanır?

İpotek bonolarının ihracı tüm piyasa katılımcıları için faydalıdır:

• Bankaya - verilen ipotek kredilerinin miktarını artırır.
• Yatırımcı - konut fiyatlarına bağlı olarak büyümesi gereken bir varlığa para yatırır.
• Borçluya - çok yüksek ipotek oranları %1,5-2 oranında düşürülür. Tabii ki rakamlar küçük ama büyük bir kredi tutarı açısından faydası ortada.
• İnşaatçılar - inşaat şirketleri tesislerini "dondurmaz", çalışmaya devam eder.
• Devlet - geliştirme ve satıştan alınan vergiler.
• İşçiler - işsizlikten işten atılmazlar.

Borç yükümlülükleri nasıl güvence altına alınır?

Şimdi bu pazarın nasıl çalıştığı hakkında. AAA Bank, mülk alımı için 5 milyon ruble tutarında bir kredi veriyor. Onlara tahvil (ipotek) verir ve borsada satar. Yatırımcılardan gelen para yeni kredilere gidiyor. Menkul kıymetler, vatandaşların ipotek ödemeleriyle güvence altına alınır.

Alternatifler

Tahviller (ipotek) bu piyasada yatırımcılar için tek araç değildir. Alternatifler var:

• İpotek katılım sertifikası - bir varlığın satın alınması için kredi tutarının payı. Yatırımcı gayrimenkul karı hakkına sahiptir.
• İpotek - para alma hakkını onaylayan bir güvenlikborçlu. Tahvilden (ipotek tahvili) farkı, ipotek teminatının edinilmiş bir mülk olmasıdır.

Rusya'daki menkul kıymetlerin özellikleri

Elbette ABD'den gelen bir fikir, pazarımıza olumlu şeyler getirebilir. Bununla birlikte, Rusya'daki ipotek tahvilleri hem yatırımcılar hem de uzmanlar arasında birçok soruyu gündeme getiriyor. "İstikrar" terimi, ülkemiz ekonomisinin, özellikle gayrimenkul piyasasının gelişimi için geçerli değildir. Son 1.5-2 yılda sadece büyümeyi durdurmakla kalmadı, aynı zamanda önemli ölçüde düştü. Tahviller (ipotek) büyümezse emlak piyasasından gelir elde edemez.

İkinci sorun, menkul kıymetlerin yüksek maliyetidir. Özel ticaret şirketleri ve sıradan vatandaşlar bu nedenle yatırımcı olamayacaklardır. Tüm umutlar, devlet dışı emeklilik fonlarına, nereye yatırım yapacaklarını bilmediği iddia edilen ücretsiz fonları olan bankalara bağlı.

Üçüncü sorun, iyi düşünülmüş bir yasal çerçevenin olmamasıdır.

Özetleyebiliriz: menkul kıymetlerin yüksek maliyeti, ipotek piyasasının istikrarsızlığı ve kötü tasarlanmış bir yasal çerçevenin Rusya'da bu tür menkul kıymetlerin gelişmesine izin vermesi olası değildir.

İpotek tahvilleri 2008'de sistemin çökmesine neden neden oldu?

2008'deki kriz tam olarak ipoteğe dayalı tahvillerle (CDO'lar) başladı. Gerçek şu ki, birçok yatırımcı emlak piyasasının sürekli büyüdüğünü bilerek menkul kıymet satın almaya başladı. Bu, müşterilerinin ödeme gücüne kayıtsız kalan bankaların stratejisini etkiledi. Ana şey, onlar olmasıdır. Düzenli bir geliri olmayan kişilere 500.000 dolarlık ipotek verildiği durumlar olmuştur. Banka için riskler asgari düzeydedir - bu parayı borsalarda ipotek tahvillerinin satışından aldılar.

Ayrıca bankalar kredi takası, yani borcun ödenmemesi durumunda sigorta yaptı.

Fakat piramit o kadar çok döndü ki altlarında tahviller (sentetik CDO'lar) vermeye başladılar. Analitik şirketler ne olduğunu bilmedikleri için kendilerini ihraç eden yatırım şirketlerinin verilerine dayandılar. Bazıları biliyordu ama büyük müşterileri kaybetmekten korkuyordu. Riskli BBB seviyesindeki tahvillerden daha da sorunlu bir varlık yaptılar, ancak tehdit derecesi zaten AAA'ya eşitti (ABD devlet tahvilleri gibi), yani kesinlikle güvenli. Bu, milyonlarca dolar tutan yatırımcıların teminatsız menkul kıymetlere yatırım yapmalarına ve bu derecelendirmenin altındaki varlıklara yatırım yapmaları yasak olan emeklilik fonlarından fon toplamalarına izin verdi. Doğal olarak, böyle bir piramit, konut fiyatları düşmeye başladığında er ya da geç çökmek zorunda kaldı. Olan şey bu. Büyük yatırım şirketleri, yatırımcılar ve sigorta acenteleri iflas etti.

Yatırımcılar, düşük fiyatlarla satılan ipotek takaslarına, yani ipoteğe dayalı gayrimenkul sigortasına bahis yaparak bundan faydalandılar. Yani, o zamanlar onlara bir milyon dolar yatırdıktan sonra, hiç kimse bir varsayılana inanmadığı için birkaç yüz milyon elde etmek mümkündü.