Ticari konut: konsept, tasarım özellikleri

2024 Yazar: Howard Calhoun | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-17 10:43

Başlangıçta yerleşik derecelendirme: tüm gayrimenkuller konut ve ticari olarak ayrılır. Ama bugün işler biraz farklı. Ticari konut gibi bir kategori de var. Diğer bir isim ise apartmanlardır. Ne olduğunu? Bu tür binaları satın almanın artıları ve eksileri nelerdir? Hukuki açıdan buna nasıl bakılıyor? Bu ve diğer önemli soruların cevapları yazıda.

Ticari gayrimenkul nedir?

En önemli tanımla başlayalım. Ticari gayrimenkul, çeşitli yapılar, arsalar, sahipleri tarafından kullanılan binalar, girişimci faaliyetler için kiracılar olarak kabul edilir. İkincisinin amacı, sabit bir kar, dönemsel sermaye kazançları, kira geliri elde etmektir. Bu yatırım seçeneklerinden biridir.

İşte ticari gayrimenkul olarak adlandırılabilecek en yaygın nesneler:

• Tarım işletmeleri.
• Endüstriyel tesisler.
• Oteller, oteller, pansiyonlar.
• Depolama tesisleri, garajlar.
• Ofis yapıları.
• Alışveriş merkezleri ve mağazalar.

Ticari gayrimenkul başka nedir?

Ticari gayrimenkul şu şekilde de adlandırılabilir:

• Kara ve diğer doğal alanlar.
• Yer altı kaynaklarının belirli alanları.
• Sınırlandırılmış su kütleleri.
• Orman alanları.
• Çok yıllık tarlalar.
• Toprağa bağlı veya toprağa sıkıca bağlı diğer mülk türleri. Kural olarak, bunlar çeşitli binalar, yapılardır.

Gayrimenkulün hakları da içerdiğini unutmayın. Devlet kaydına tabi olan uzay nesneleri, su ve uçak da denilebilir.

Mülkiyet, yalnızca ticari kullanım amaçlıysa ticari olarak kabul edilir. Sürekli bir kâr kaynağı haline geldiği biri.

Kategoriler

Şimdi - ticari gayrimenkul derecelendirmesi:

• Ücretsiz kullanım için binalar. Spor ve fitness merkezleri, oteller, hanlar, restoranlar, kafeler.
• Perakende satış yerleri. Mağazalar ve alışveriş merkezleri.
• Ofis mülkü. İş merkezlerinden özel ofislere ve ofis alanlarına.
• Endüstriyel binalar. Endüstriyel tesisler, endüstriyel işletmelerin yapıları, depo kompleksleri.
• Sosyal alanlar. Tıbbimerkezleri, eğlence kompleksleri (bowling, yüzme havuzları, disko salonları vb.), ticari havaalanları vb.
• Ticari konut. Apartman binalarındaki sözde apartmanlar, yaşam amaçlı kısa süreli kiralık binalar.

Aynı zamanda, yalnızca ilk dört kategori gerçek anlamda ticari gayrimenkul olarak kabul edilir. Son ikisi, sosyal ve ticari, konut ve ticari tip arasında daha sınırda bir konuma sahiptir. Sahiplerine, kiracılarına ancak belirli amaçlar için kullanıldığında kâr getirecekler.

Ticari mülk konut olabilir mi?

Gayrimenkulün başlangıçta ticari ve konut olarak ayrılmasına rağmen, bugün "ticari konut" gibi bir şey de var. Ama nedir?

Bu, kullanımı kar etmenizi sağlayan kesinlikle herhangi bir konut mülkü anlamına gelir.

Ticari konut örneği

Bu tür konutların en yaygın örneği tipik bir yüksek katlı apartman binasıdır. Ancak içindeki her daire özel bir yaşam alanı görevi görür. Aslında apartman inşaatı ticari gayrimenkul alanında bir yatırım projesi olarak karşımıza çıkıyor. Sonuçta, binanın tasarımı, mimari planlaması ve daha fazla inşası, amacı oldukça açık olan bir yatırımdır - kar elde etmek.

Ama aynı zamanda böyle bir evde her daire bir konut mülküdür. Daireler böyle satıldıktan sonraev, ticari bir proje olmaktan çıkıyor. Şu andan itibaren sadece konut özel mülkleri için geçerli olacak.

Ticari konut. Beyaz Rusya'da ne var? Bu sadece böyle bir örnek. Ancak bunun yanı sıra, Moskova Bölgesi'ndeki ve halk tarafından "apartman" adı altında daha iyi bilinen Rusya'nın diğer büyük şehirlerindeki ticari konutlar hakkında bilgi sahibi olmanız gerekir.

Olayın yaygınlığı

İstatistiklerin gösterdiği gibi, Moskova'daki birincil konut piyasasındaki gayrimenkullerin dörtte birinden fazlası apartmanlardır. Neden bu kadar yaygınlar? Her şey, Rusya Federasyonu'nun başkent bölgesinde konut satışı için büyük bir artı olan düşük fiyatla ilgili.

Ancak alıcılar büyük bir dezavantaja dikkat etmiyorlar - bu tür binaların yasal statüsü henüz net bir şekilde açıklanmadı. Resmi olarak, bu daireler konut dışı gayrimenkuldür. Tamamen insan yerleşimine uygun olmalarına rağmen yönetim merkezleri ve otel komplekslerinin plan ve projelerinde aktif olarak yer almaktadırlar.

Aynı Moskova'daki dairelerin payı, konut satışı için tüm tekliflerin yaklaşık% 26-28'ini oluşturuyor. Buradaki en büyük uygulayıcılar Tushino 2018, Symbol, ZilArt ve diğerleri gibi büyük şirketlerdir.

Ticari konutların maliyeti nedir? Tipik yüksek katlı konut binalarındaki daireleri yeni binalarla karşılaştırırsak, maliyeti %20-25 daha düşük olacaktır. Ayrıca, binaların özellikleri benzer olacaktır.

Teklif kim için?

Nasıl kullanılırticari konut? İlgilendiğiniz geliştiricinin satış departmanıyla iletişime geçmeniz yeterlidir. Bugün Rusya'da daire satın almakta sorun yok.

Başlangıçta, bu tür inşaat, geleneksel konut inşaatı için yerlerin olmaması nedeniyle Rusya Federasyonu'nun başkentinde gelişmeye başladı. Daireler iş merkezlerine tanıtıldı. Üstelik. Eski fabrikalar ve fabrikalar şimdi apartman komplekslerine dönüştürülmektedir.

Kime yönelikler? Başlangıçta, apartmanlar başarılı işadamları için geçici olarak konforlu yaşam alanlarıydı. Bir iş adamı, bir otelde veya handa kalmamak için toplantılar, müzakereler amacıyla sık sık bir iş gezisinde göründüğü bir şehirde bu tür konutları satın alabilir.

Ardından başka bir vatandaş kategorisi daire satın almaya başladı. Yaşamak için değil, paranızı gayrimenkule yatırmak için.

Bugün dairelerle kimler ilgileniyor?

Günümüzde apartmanlar büyük işletme ve yatırımlardan uzak olan vatandaşların da ilgisini çekiyor. Daimi ikamet için uygun fiyata sadece konforlu konut satın almak isteyenler.

Ancak böyle bir satın alma için acele etmemek gerekir. Düşük maliyetin cazibesine kapılan yeni yerleşimciler ilk başta pek çok tuzağa dikkat etmezler ve bu daha sonra onlar için büyük sorunlara dönüşür.

Birincisi, "ticari konut", "apartman" terimleri yasama düzeyinde - ne bölgesel ne de federal düzeyde - kutsal kabul edilmemiştir. Aslında, apartmanlar- Yerleşim yerleri. Ancak ticari olarak yasal olarak düzenlenmiştir. Vergiler bu prensibe göre ödenir.

Toplu konut stoku ticari konut söz konusu olduğunda, bu ilgili bir kavram bile değil. Bu, daireleri değil, ticari kiralamaları ifade eder.

Kayıt sorusu

Ticari askeri konut - daire yok. Bunlar ticari kiralama sözleşmeleri kapsamında sağlanan dairelerdir.

Dairelerin ikinci önemli eksisi - yasaya göre daimi ikamet için tasarlanmamışlardır. Bu nedenle, onların sahibi olsalar ve sürekli orada yaşasalar bile, böyle bir odaya kayıt yaptırmak mümkün değildir. Tek bir istisna vardır: Daireler bir otel kompleksinin parçasıysa, dairelere kayıt mümkündür.

Nereye kayıt olabilirim?

Yasaya göre, oteller, oteller, hastaneler, dinlenme evleri gibi uzmanlaşmış kurumların yetki alanına girdiklerinde konut dışı binalara kayıt mümkündür. Sakinleri buraya kaydetme yükümlülüğü böyle bir organizasyonun yönetimine emanet.

Daireler bir iş merkezinin veya eski bir fabrikanın parçasıysa, onları ikamet yeri yapmak imkansızdır. Ancak izin verilen durumda bile her şey düzgün değil. Burada bile apartman sahipleri kalıcı olmayan bir kayıt alırlar. Her 5 yılda bir kayıtlarını yenilemeleri gerekmektedir. Ama onlara standart apartman dairelerinde kayıtlı olanlarla aynı hakları verecek. Yani, yerel olarak sabitleneceklerpoliklinik, kayıt yaptırarak bir anaokulunda veya okulda bir çocuk için yer başvurusunda bulunabilir. Bu nedenle daireler genellikle aile alıcılarının tercihi haline gelir.

Vergilendirmenin özellikleri

Ticari konut vergisi de sorunsuz gitmiyor. Daireler aslında konut stokuna ait olmadığı için %13 vergi indirimi almak mümkün değil.

Ama aynı zamanda, yasal olarak ticari olduğu için emlak vergilerinin kendileri yüksek oranlarda alınır. Bu nedenle, bir dairenin sahibi, sıradan bir dairenin sahibine kıyasla, vergilerde %20-25 oranında fazla ödeme yapar. Üstelik yıllık.

Vergi matrahını belirlerken (kadastro değerine göre), daireler için asgari oran %0,5, azami oran %2'dir (Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 2. maddesi, 2. fıkrası, 406. maddesi). Standart konut amaçlı gayrimenkullere gelince, bunun için% 0.1'lik bir oran uygulanır (Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 1. fıkra 2. maddesi 406. madde).

Vergi açısından burada en olumsuz olanı, bir ofiste, alışveriş kompleksinde, catering işletmelerine yönelik bir binada bulunan dairelerdir. Buradaki oran %1-2'dir. En ekonomik - otellerde daireler. Maksimum bahis %0.5'tir.

Ticari konutlar özelleştirilebilir mi? Burada da onların "sıkıntıları". Bazen yeni yerleşimcilere bir dairenin değil, ortak mülkün bir kısmının sahibi oldukları sözleşmeler sunulur.

Ücretler

Kamu hizmetleri tarifelerine gelince, daireler yine zor. onlar sunulmayacakortak mülkün yönetimi ile ilgili olarak konut sektörü için zorunlu olan LCD gereksinimleri.

Yani apartman sahipleri, yönetim şirketinin binanın, bitişik bölgenin ve genel olarak altyapının işletilmesi için belirlediği tarifelerin miktarını etkileyemez. Bu nedenle, buradaki faturalar, sıradan dairelere kıyasla kesinlikle daha yüksektir. Ortalama olarak, %15.

Düzenlenmemiş altyapı

Daire almadan önce dikkat etmeniz gereken bir diğer rahatsız edici dezavantaj. Geliştirici, ticari gayrimenkulün bitişiğindeki bölgeyi iyileştirmek zorunda değildir. Yani yeşil alan, çimenler, oyun alanları, arabalar için geçici park yerleri ve patikalar asla evinizin yakınında görünmeyebilir.

Komşulara da dikkat edin. Daireler bir iş merkezinde bulunuyorsa, evinizde çok çeşitli ziyaretçiler ve kuryeler olacaktır. Ofis çalışanları için sigara içme alanı veya otopark, pencerelerin altına yerleştirilebilir.

SanPiN Normları

Sonuç olarak, ticari konutların, standart konut inşa eden inşaat şirketlerinin kesinlikle uyması gereken sıhhi standartlara tabi olmadığını ekliyoruz. Aydınlatma, ses yalıtımı, izolasyon seviyesine göre.

Bu, özellikle eski sanayi komplekslerindeki yeniden yapılanma sürecinden geçen daireler için endişe vericidir. Yani eski fabrikalar, fabrikalar, depolar. Birçoğu sözde çatı katlarına ilgi duyuyor, ancak ne kadar güvende olacaksınız?orada mı?

Daha önce orada bulunan işletme şu ya da bu şekilde kimya endüstrisi, tehlikeli atık ile bağlantılıysa, o zaman böyle bir odada yaşamak sadece tehlikelidir. Bu tür maddelerin bozunma süresi onlarca hatta yüzlerce yıl olduğundan.

Ticari konut - bu dairelerin adıdır. Daha önce, sadece işadamlarını ve yatırımcıları cezbettiler. Bugün - uygun fiyatlı kişisel konutlarla ilgilenen sıradan vatandaşlar. Ama aslında, dairelerin daha düşük maliyeti, bunu haklı bile edemeyecek bir takım dezavantajlara dönüşüyor.