Bir apartmanın ortak özelliği - nedir? Bir apartmanın ortak mülkünün bakım ve onarımı

2024 Yazar: Howard Calhoun | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-17 10:43

Apartman binaları ortak mülkiyetle ilgili önemli bir alana sahiptir. Bunun özel kullanımı nedir? Vatandaşlar ortak mülkiyetin korunmasıyla ilgili kararları nasıl alıyor?

Bir evde ortak mülkiyet nedir?

Rusya Federasyonu'nda kabul edilen yasal düzenlemelere göre, bir apartmanın ortak mülkü, mülkte bulunan daire sahiplerinin ortak bir kaynağıdır. Bu altyapının ana unsurları geniş bir yelpazede temsil edilebilir. Kural olarak, bunlar daireleri içermeyen tesislerdir ve ayrıca:

- evde birkaç odaya hizmet etmek için kullanılan nesneler;

- inişler;

- asansörler;

- koridorlar;

- çatı katları;

- teknik zeminler ve bodrumlar;

- çeşitli mühendislik iletişimleri;

- çatılar;

- koruma, taşıma işlevi gören yapılar;

- içinde bulunan çeşitli ekipman türleriapartmanların dışında ev;

- evin bulunduğu arazi, üzerine dikilen bitkiler, üzerinde bulunan peyzaj elemanları.

Bu alandaki yasal ilişkileri düzenleyen ana düzenlemeler, Konut Kanunu'nun yanı sıra 13 Ağustos 2006 tarih ve 491 sayılı hükümet kararnamesidir. Genel durumda, Konut Kanunu hükümlerine atıfta bulunulmalıdır. Rusya Federasyonu. İlgili tesislerin bakımı ile ilgili konularda, daha önce belirtilen hükümet kararnamesi okunmalıdır. Bir apartmanın ortak özelliği, kullanım ve bakım açısından çok sayıda nüans ile karakterize edilir.

Onları inceleyelim.

Ortak ev kaynaklarını kullanmanın özellikleri

İlgili binaların sahipleri bunları Rusya Federasyonu federal mevzuatına uygun olarak kullanır. Evin ortak mülkünün boyutunu değiştirmek, ancak bu altyapının tüm sahiplerinin rızası ile mümkündür. Ayrıca ilgili mekanın başka kişilerin mülkiyetine geçmesi de mümkündür. Ana şey, bu tür yasal ilişkileri uygularken kriterin gözetilmesidir - bir apartmandaki bina sahiplerinin ortak mülkiyeti, ancak bu prosedür vatandaşların ve kuruluşların hak ve çıkarlarını ihlal etmiyorsa kullanıma devredilebilir.

Konutların bulunduğu arsalar sınırlı kullanım için başka kişilere devredilebilir. Ortak ev kaynaklarının kullanımını düzenleyen mevzuatın kabul edilmesinden önce, bu siteler zaten birileri tarafından kullanılmışsa, bunlara erişim mümkün değildir.yasak olabilir. Nesnenin yeni takyidatı, daire sahipleri ile siteyi kullanacak kişi arasındaki anlaşmaya göre kurulur. Bu hukuki ilişkiler çerçevesinde olası ihtilaflar mahkemede çözülür.

Genel ev nesnelerinin bakım özellikleri

Şimdi bir apartmanda ortak mülkiyetin bakımının nasıl yapıldığını inceleyelim.

Rusya Federasyonu'nun konut hukuku alanındaki yasalara göre, apartman sahipleri söz konusu sorunun birlikte çözülmesine ilişkin masrafları üstlenirler. Belirli bir malike atfedilebilen bu maliyetlerin payı, kişinin sahip olduğu ortak mülkteki payına göre belirlenir. Daire sahibi, apartmanda oturmasa bile, apartmandaki ortak mülkün bakımı için yine de bir ücret ödemek zorundadır. Bir kişi, örneğin 1. katta yaşadığı için asansör kullanmıyorsa, konut tesisinin altyapısının ilgili unsuru için ödeme yapmalıdır.

Evdeki ortak kaynakların bakımını oluşturan belirli faaliyetler listesi, belirli bir konut tesisinin özelliklerine, bulunduğu iklim koşullarına bağlıdır. Kural olarak şunları içerirler:

- ilgili nesnelerin yapısındaki eksiklikleri belirlemek için apartman sahipleri ve diğer sorumlu kişiler tarafından gerçekleştirilen mülkün periyodik muayenesi;

- güç kaynağı sistemlerinin işlevselliğinin sağlanması;

- temizlik ve sanitasyonevin bulunduğu arazinin işlenmesi;

- evin çeşitli odalarını kullanan firmaların çalışmalarından kaynaklanan çöp ve atık bertarafı;

- Rusya Federasyonu mevzuatı tarafından sağlanan yangından korunma önlemlerinin uygulanması;

- evin bitişiğindeki araziye dikilen bitkilerin bakımı;

- ilgili bölgede bulunan peyzaj elemanlarının bakımı;

- tesislerin mevcut onarımlarını yapmak, belirli bir sezonda işletmeye hazırlamak;

- bir konut binasının enerji verimliliğini artırmaya yönelik önlemlerin uygulanması.

Bir apartmanın ortak mülkünün bakım ve onarımını oluşturan faaliyetler listesinin şunları içermediği not edilebilir:

- sakinlerin sahip olduğu apartmanlarda kapıların işlevselliğini sağlamak - dış ve iç, pencereler;

- balkon yalıtımı;

- cam değiştirme;

- üzerine bitki dikmek de dahil olmak üzere ortak mülk yapısına dahil olmayan arsaların bakımı.

Bu işler apartman sahipleri tarafından çözülür.

Tamirler, ortak mülkiyet kullanımı çerçevesinde yürütülen başlıca faaliyetler arasındadır. Cari ve sermaye olabilir. Özelliklerini inceleyelim.

Ortak tesislerin onarımı

Tamir, maliklerin toplantı kararına uygun olarak gerçekleştirilir. Mevcut olanı, söz konusu nesnelerin işlevselliğini korumanın yanı sıra aşınma ve yıpranmayı önlemek için tasarlanmıştır. Ortak mülkün sermaye onarımlarıBir apartmanda, konut altyapısının bireysel unsurlarının değiştirilmesi veya yeniden inşası dahildir. İlgili tesislerin süresi dolduysa da üretilir.

Bir apartmandaki ortak mülkün mevcut (ve büyük) onarımları, maliklerin kararları ile üzerlerine bu yükümlülük tesis edilmişse, yönetim şirketleri tarafından gerçekleştirilebilir. Bu hukuki ilişkilere katılım, kat maliklerinin münhasır yetkisindedir. Konut sakinleri ayrıca evdeki yaygın kaynaklara yapılacak onarımların kapsamını ve zamanlamasını da belirler.

Yönetim şirketlerinin, mal sahipleri ile yapılan anlaşma ilgili işlerin belirli bir listesini oluşturmasa bile, tesislerin işlevselliğini sürdürmek için gerekli olan güncel ve acil işleri yapmaları gerektiğini unutmayın. Bu faaliyetleri finanse etmek için apartman sahipleri, apartmanların ortak mülkiyetinin elden geçirilmesi için bir fon oluşturur. Özelliklerini göz önünde bulundurun.

Daire sahiplerinin genel nakit fonunu kullanma

Söz konusu fon özel bir hesaba yatırılır. İlgili işlemleri yapma yetkinliğine sahip bir finans kuruluşunda açılır. Ayrı bir hesaba yatırılan ve daire sahiplerine ait olan fonlar bu sayede kaynakların elden geçirilmesi için kullanılmaktadır.

Karşılık gelenFon, kiracıların katkı payları ve bu tutarlara tahakkuk eden cezalar pahasına yasada öngörülen şekilde gerçekleştirilir. Bazı durumlarda, bankanın söz konusu hesaba para yatırmak için faiz alması da mümkündür. Revizyon fonu, katkı payları oranında daire sahiplerine dağıtılır.

Bu fonların mülkiyeti belirli bir konutun sahibine aittir. Bir kişi bir daire satarsa, alıcısı da revizyon fonunda bir payın sahibi olur. Ayrı bir hesaptaki fon sahiplerinin, evdeki ortak kaynakların elden geçirilmesi dışında, bunları başka amaçlar için kullanma hakkına sahip olmadığını belirtmekte fayda var.

Şimdi, mülk sahiplerinin bir apartmanda ortak mülkiyeti sürdürme kurallarını belirlediği çerçevede olayların nasıl gerçekleştiğini inceleyelim. Apartman sahiplerinin genel kurul toplantılarından bahsediyoruz.

Daire sahipleri genel kurul toplantısı: etkinliğin özellikleri

Rusya Federasyonu'nun konut hukuku alanındaki yasalara uygun olarak konut sahiplerinin genel toplantısı, evin ana yönetim organıdır. Aslında bu aynı zamanda bir toplantıdır ve bu nedenle bir olay olarak kabul edilebilir. Sahipler toplantısının bir gündemi vardır ve oylama yoluyla alınan kararların bir listesinin oluşturulmasını içerir.

Bir apartmanın ortak özelliği, apartman sahiplerinin toplantısının sonuçlarına göre şunlar olabilecek nesnelerdir:

- yeniden yapılandırıldı;

- eklenmişçeşitli amaçlar için müştemilatlar;

- onarıldı - revizyon fonunun kullanılması dahil.

Daire sahiplerinin genel kurul toplantısında kararlar alınabilir:

- revizyon fonunun oluşumu hakkında;

- elden geçirme katkısının miktarı hakkında - minimum seviyeye göre;

- İlgili fonun özel hesabını açacak ve bu hesapta işlem yapacak bir vatandaşın seçimi üzerine;

- ortak kaynakların bakımı için apartman sahipleri ve hizmet sağlayıcılar arasındaki yerleşimlerle ilgili finansal işlemlere hizmet edecek bir bankanın seçimi hakkında;

- evdeki büyük onarımlar için HOA, İngiltere veya diğer yetkili kredi kuruluşlarının alınması hakkında;

- bu tür finansal işlemler için teminat verilmesi hakkında;

- evin bitişiğindeki arsayı kullanma prosedürü hakkında;

- evin ortak kaynaklarında bulunan nesnelerin üçüncü şahıslar tarafından kullanımı hakkında - örneğin, reklam amacıyla;

- nesnelerin kullanımı için sözleşmelerin imzalanmasına katılan kişilerin yetkilendirilmesi hakkında;

- apartman sahiplerinin etkileşimi çerçevesinde bilgi sistemlerinin tanıtılması ve ayrıca bu tür teknolojik çözümleri kullanmaya yetkili kişilerin belirlenmesi hakkında;

- Ceza Kanunu, HOA veya diğer yetkili kuruluşların katılımıyla toplantıların kurulmasıyla ilgili masrafların finansmanı prosedürü hakkında;

- ev kontrol mekanizmalarının seçimi hakkında;

- devam eden onarım ihtiyacı hakkındamülk.

Söz konusu toplantıların nasıl yapılabileceğini keşfedelim.

Daire sahiplerinin toplantıları için formlar ve prosedür

Söz konusu aktivite yapılabilir:

- yüz yüze oylama şeklinde - mal sahipleri şahsen katıldığında, sorunları tartışın ve bunlar hakkında kararlar verin;

- sakinlerin devamsız oylarıyla - Rusya Federasyonu'nun düzenleyici yasal düzenlemelerinin öngördüğü şekilde;

- karışık form.

Rusya Federasyonu'nun düzenleyici yasal düzenlemeleri, söz konusu etkinliğin düzenlenmesi prosedürünü de oluşturdu. Her şeyden önce yasa, ev sahiplerinin bir apartmanın ortak mülkiyetini nasıl kullandığını belirlemek için toplantıların hangi sıklıkta yapılması gerektiğini belirler. Bu, ilgili tesislerin yönetiminin etkinliği açısından oldukça önemli bir kriterdir.

Dolayısıyla söz konusu toplantılar, apartman sahipleri tarafından belirlenen yerel yönetmeliklerde aksi belirtilmedikçe yılda bir kez yapılmalıdır. Sahiplerin ana toplantısına ek olarak, evin yönetiminin çeşitli yönlerinin tartışılmasıyla ilgili olağanüstü etkinlikler düzenlenebilir. Daire sahipleri arasından herhangi bir vatandaş tarafından başlatılabilir.

Yeterli çoğunluk sağlandığı takdirde, sahiplerin genel toplantısı meşru kabul edilir. Rusya Federasyonu'nun konut yasalarına göre, toplam oy sayısının %50'si olmalıdır. Yeterli çoğunluk sağlanamazsa bir genel kurul daha yapılır.

Daire sahiplerinden herhangi biri tartışmaya katılmaya karar verirseörneğin, bir apartmandaki ortak mülkün mevcut onarımlarının olağanüstü bir şekilde nasıl yapılması gerektiği sorusu, ilgili toplantıdan 10 gün önce inisiyatifini diğer sakinlere bildirmesi gerekir. Bir kişinin etkinlikle ilgili bilgileri komşularına yazılı olarak göndermesi veya özel stantlarda apartman sahiplerinin buluşması hakkında mesaj göndermesi gerekir. Bu belge şunları içermelidir:

- Sahiplerin olağanüstü toplantısının başlatıcısı hakkında bilgi;

- toplantının şekline ilişkin veriler;

-etkinlik tarihi, yeri ve saati;

- Sahiplerin toplantısının gündemindeki ana konular;

- Toplantıda dikkate alınacak bilgilerle daire sahiplerini inceleme prosedürü.

Toplantılarda %10 veya daha fazla oy alan apartman sahipleri, genel kurul yapılması talebiyle Ceza Kanununa veya HOA'ya başvurabilirler. Bu itiraz yazılı olmalı ve gündem maddelerini içermelidir. İlgili belgeyi aldıktan sonra 45 gün içinde, ancak genel kuruldan en geç 10 gün önce, Ceza Kanunu veya HOA sakinleri ilgili olay hakkında bilgilendirmelidir.

Bu tür girişimler, apartmanlarda ortak mülkiyetin onarımını veya örneğin bir sermaye onarım fonunun kullanımını karakterize eden nüansların tartışılmasıyla da ilişkilendirilebilir. İlgili toplantının başlatıcısı, yönetim şirketinin kendisi veya ortakların ortaklığı olabilir. Aynı zamanda, gündem şunları içerebilir:genellikle apartman sahiplerinin toplantısının yetkisi dahilinde olan konular olabilir.

Şimdi ev sahibi kararlarının nasıl verildiğine bakalım.

Ev sahipleri toplantılarında karar vermenin özellikleri

Yukarıda belirttiğimiz gibi, evdeki ortak kaynakların bakımı ile ilgili faaliyetlerin uygulanması, daire sahipleri toplantısında yapılan oylama sonuçlarına göre gerçekleştirilir. Genel durumda uygun kararlar mülk sahipleri tarafından çoğunluk oyu ile alınır, ancak bazen belirli bir konuda sakinlerin üçte ikisinin desteği gerekir.

Daire sahipleri toplantısında oy kullanmanın özellikleri

İlgili toplantılarda gündem maddelerinin nasıl oylandığının incelenmesi faydalı olacaktır. Örneğin, apartmanların ortak mülkiyetinin elden geçirilmesi veya uygun amaçlar için kullanılacak fonların harcanması gibi işlemlerle ilgili olarak. Kat maliklerinin toplantısında oylama şahsen yapılabileceği gibi vekaletname ile hareket eden bir temsilci aracılığıyla da yapılabilir. Her malikin, evdeki ortak kaynaklardaki sahiplik payıyla orantılı olarak bir dizi oyu vardır. Oylamaya katılan kişilerle ilgili bilgiler daire sahiplerinin toplantı tutanaklarına kaydedilir.

Daire malikleri toplantısı çerçevesinde yapılan oylama sonuçları resmi belge olan özel protokollerde kayıt altına alınmaktadır. Derlenmesi ve uygulanmasıburada yer alan hükümlerin yasal sonuçları olabilir.

Sahipler toplantısının sonuçlarının formüle edilmesi

İlgili protokollerin kopyaları, daire sahiplerinin görüşmesinden sonraki 10 gün içinde yetkili bir vatandaş tarafından Ceza Kanunu, HOA veya diğer yetkili kuruluşlara sunulmalıdır. Buna karşılık, Ceza Kanunu, HOA veya başka bir yapı, belirtilen belgeyi aldıktan sonra 5 gün içinde protokolü düzenleyici makamlara göndermelidir. Bu devlet kurumları, birbirini izleyen 3 ay boyunca uygun türden 2 veya daha fazla kaynak alırsa, vatandaşların evin yönetimiyle ilgili faaliyetlerinin plansız bir denetimini başlatmaları gerekir. Örneğin, konut sakinleri, bir apartmanın ortak mülkiyetini korumak için hangi hizmetlerin ilgili tesislerin bakımı için önlemler oluşturması gerektiğini aktif olarak tartışıyorlarsa, yetkili devlet makamları, bu tür sorunları çözmenin bir parçası olarak vatandaşların eylemlerinin ne kadar yasal olduğunu kontrol edebilir..

Kat maliklerinin toplantı tutanaklarında, etkinliği başlatanlar tarafından gündemde yer almayan konulara ilişkin kararlar yer almamalıdır. İlgili belgenin imzalanmasından itibaren 10 gün içinde kat maliklerinin toplantı sonuçları kiracıya bildirilir. Kural olarak - özel stantlara yerleştirerek. Kat maliklerinin toplantı sonuçlarını belirleyen tutanak, site sakinlerinin kendi belirleyeceği bir yerde tutulur. Bir apartmanın ortak mülkünün nasıl kullanılması gerektiğini düzenleyen maliklerin toplantı tutanakları norm kaynaklarıdır,toplantı gündeminde ele alınan konuların ilgili bina yönetim organının yetkisi dahilinde olması şartıyla, tüm sakinler için zorunludur.

Daire maliklerinin görüşmesinden sonra verilen kararlar daire sahipleri tarafından mahkemede temyiz edilebilir. Örneğin, vatandaşlardan biri, bir apartmanın ortak mülkünün onarımı için fon harcama prosedürünün katılımı olmadan belirlenme şeklinden memnun değilse veya aleyhte oy kullanmış ve haklarının ihlal edildiğini düşünüyorsa. Bir kişi, konut sahiplerinin toplantı kararına aşina olduğu tarihten itibaren 6 ay içinde mahkemeye başvurabilir.

Dolayısıyla bir apartmanda maliklerin ortak malı her kiracının menfaati dikkate alınarak kullanılmalıdır. Bunları kişisel olarak ifade etme hakkına sahiptir - apartman sahiplerinin toplantılarında veya mahkemede.