Bir daireyi kendi başınıza nasıl satarsınız? Satılan daire için vergi. Aracısız gayrimenkul satışı

2024 Yazar: Howard Calhoun | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-17 10:43

Aracı olmadan gayrimenkul satmak mümkün mü? Bu soruya cevap verebilmek için gayrimenkul sahiplerinin kendilerine yönelme sebeplerini anlamak gerekiyor. Ajansların hizmetlerine başvururken, birçok kişi yanlışlıkla onun yardımıyla satın alınan dairenin tüm sorumluluğunu üstlendiğine inanıyor. Aracı hizmetlere yönelmek için bu neden mantıklı değil. Kanuna göre satış sözleşmesi satıcı ve alıcı tarafından yapılır ve emlak ofisi sadece bir aracıdır. Hiçbir hukuki ve mali sorumluluk kabul etmez. Bu, müşteri ile acente arasındaki hizmet sözleşmesinde şart koşulmalıdır. En iyi ihtimalle, yasal işlemlerde satıcının çıkarlarını temsil edebilecektir.

Birçoğu hizmetleri kullanıyoraracılar öngörülemeyen durumlardan veya dolandırıcılardan kaçınmak için. Bir daireyi kendi başınıza nasıl satacağınızı, yani işlemin her aşamasındaki tüm tehditleri ve incelikleri bilerek, kendinizi olabildiğince koruyabilir ve bir acentenin yardımı olmadan yapabilirsiniz.

Emlakçı zahmetli işler yapar, bu nedenle profesyonelin ücreti yüksektir. Ancak çaba sarf etmek ve para biriktirmek isteyen insanların büyük bir kısmı hala aracıların hizmetlerine başvuruyor. Tek bir sebep var - emlakçı olmadan bir daireyi nasıl satacaklarını bilmiyorlar. Bir daire satın alma prosedürünün tüm aşamalarına aşina olduktan sonra, aracı hizmetler olmadan güvenle yapabilirsiniz.

İlk adımlar: nasıl değerlendirilir, satışa çıkarılır ve bir dairenin görünümü nasıl düzenlenir

Bir daireyi kendi başınıza nasıl satarsınız ve nereden başlamalı? İşlemden önce, herhangi bir mülkün satışı için ilk üç adımdan geçmelisiniz:

1. Öncelikle daire için doğru fiyatı belirlemeniz gerekiyor. Bunu yapmak için benzer emlak tekliflerini incelemeniz gerekir. Reklam gazetelerinin yardımıyla, İnternet, şehrin aynı bölgesinde yaklaşık olarak benzer parametrelerle daire satışı için ilanlar bulun: durum, alan, konum ve diğerleri. Birkaç benzer seçeneği arayabilir ve tüm detayları daha ayrıntılı olarak netleştirebilir ve dairenin ne kadar süredir satıldığını sorabilirsiniz. Maliyeti oluştururken alıcının pazarlık yapabileceği göz önünde bulundurulmalıdır. Genellikle pazarlık, istenen fiyatın %5'ine kadardır.
2. Dairenin yaklaşık maliyetini belirledikten sonra, mümkün olduğunca çok sayıda potansiyel alıcının dikkatini çekmelisiniz. dosyalanmalıdırpopüler reklam yayınlarında, ücretsiz gazetelerde bir reklam, internet sayfalarına yerleştirin ve bilgi içeren özel panolara yapıştırın. İlan, daire ile ilgili tüm bilgileri ve iletişim için bir telefon numarasını kısaca içermelidir. Potansiyel alıcıların günün her saati aramasını önlemek için aramalar için belirli bir saat belirleyebilirsiniz. Reklam mümkün olduğunca sık güncellenmelidir.



3. Tüm satıcılar ve özellikle de bir dairenin nasıl satılacağıyla ilgilenen kadınların bu aşamada tavsiyeye ihtiyacı olacaktır. Müşteri ziyaretlerinde dikkatli olunmalıdır:

• gündüz, tercihen izinli günlerde randevu almak;
• toplantıda tercihen tanıdığınız biriyle birlikte olun;
• önemli yerlerden değerli eşyalarınızı ve parayı kaldırın;
• işlemden önce asla orijinal belgeleri göstermeyin, sadece fotokopileri.

Depozito alma

Satılık ilanları kaldırmak için acele etmeye gerek yok, biri aniden fikrini değiştirir ve satıcı potansiyel bir müşteriyi kaybeder. Bir fiyat üzerinde anlaştıktan sonra, alıcıya avans ödemesini teklif etmek gerekir. İşleme bağımsız olarak katılan ve emlakçı olmadan bir dairenin nasıl satılacağını öğrenenlerin bilmesi gerekir - yasal olarak bu an farklı şekillerde resmileştirilebilir: bir avans sözleşmesi (avans almak için bir makbuz) yazın veya bir ön anlaşma hazırlayın mevduat anlaşması. Kolaylık ve güvenlik için, bu satış ve satın alma sözleşmesi, satılan nesnenin tam açıklamasını ve avansın şartlarını içermelidir. Daha sonra, işlemin reddedilmesi durumunda, alıcı daha fazlasını geri ödemekle yükümlü olacaktır.ve cezalar.

Satış sözleşmesi nasıl düzenlenir?

Bu süreçteki ana adım, işlem için belirlenen zamandan 2-3 gün önce hazır olması gereken doğru bir satış ve satın alma sözleşmesi hazırlamaktır. Bu belgenin şekli seçilir: noter tasdikli veya basit yazılı (PPF). Her iki kayıt türü de aynı yasal güce sahiptir. Ancak, ipotekli bir daireyi bağımsız olarak nasıl satacaklarını öğrenenler, bu durumda yasaya göre sözleşmenin şeklinin sadece noter tasdikli olması gerektiğini bilmelidir.

PPF sözleşmesi hazırlamak daha ekonomiktir ve maliyeti yaklaşık 50-70 dolar. Belgenin noter tasdikli formu ile noter ayrıca satış tutarının ek bir yüzdesini alır. Tabii ki bu tür bir tescilin maliyeti çok daha fazla tutacaktır, bu yüzden sözleşmenin noter tasdikli şeklini seçmemeli ve ihtiyaç duymadan ekstra para harcamamalısınız.

PPF-anlaşmasını kendiniz hazırlayabilir veya bir avukattan yardım isteyebilirsiniz. Her durumda, gayrimenkul satış sözleşmesini dikkatlice incelemeniz ve her bir noktasını dikkatlice kontrol etmeniz gerekir:

• kim ve kime satar (tam ad ve pasaport bilgileri);
• BTI sertifikaları ile sözleşmede belirtilen ana parametrelerin adresi ve tam uyumu - f No. 11A ve f No. 22A;
• satış koşulları, daire fiyatı ve uzlaşma formu;
• Sözleşmede açıklanan tapu belgelerinin doğruluğu;
• Dairenin serbest bırakılması ve kayıtlı kişilerin kural olarak tahliyesinin zamanı,14 gündür.

Satış sözleşmesinin kaydı

Yerleşmenin en uygun ve en güvenli yolu kiralık kasadır. Tarafsız bölgede bulunan güvenilir bir bankada açılması tavsiye edilir. Bir kiralık kasa, satıcının gerekli tüm belgeleri tamamladıktan hemen sonra parasını alacağını garanti edecektir.

Para bir banka hücresine yatırıldıktan sonra, kayıt için Federal Devlet Kayıt Servisi'ne (FSGRKK) imza ve aşağıdaki belgelerle birlikte emlak alım satım sözleşmesini sunmanız gerekir:

• satılan dairenin tapu belgesi (satın alma ve satış sözleşmesi, mirasçılık belgesi ve mal sahibinin haklarını teyit eden diğer belgeler);
• BTI uzmanlarından alınan dairenin kadastro pasaportu;
• mali ve kişisel hesabın (AKC) aslının kopyası ve ev kitabından bir alıntı;
• BTI'de alınan F No. 22A (gerekli) ve F No. 11A (gerekirse) orijinal sertifikaları;
• İşlemdeki tüm katılımcıların pasaportlarının fotokopileri;
• Daire satmayı öğrenen kadınlar için, daireye kayıtlı kocanın rızasının gerekli olduğunu ve erkek için - karısının rızasının gerekli olduğunu bilmelisiniz;
• çocuk varsa, bazı durumlarda vesayet makamlarından izin alınması gerekir;
• Dairenin ortak olması durumunda, komşular (diğer odaların sahibi iseler) veya şehir (kalan odalar özelleştirilmemişse) reddedilmelidir;
• kayıt görevlisinin takdirine bağlı olarak diğer belgeler (doğum, ölüm vediğerleri).

Kayıt şirketi belgeleri kabul ettiyse, her şey doğru şekilde yapılır. Bu çalışan, belgelerin alınması için bir makbuz verecek ve alınması gereken zamanı belirleyecektir. Kural olarak, belgeler ortalama iki hafta boyunca FSRGKK'ya kaydedilir, daha sonra alıcı ve satıcıya kayıtlı bir satış belgesi verilir. Her iki tarafın da alınan sözleşmeyi yazım hataları ve hatalar için dikkatlice kontrol etmesi gerekir. Her şey yolundaysa, satıcının alıcıdan kiralık kasanın anahtarını alması gerekir.

Neden bir devir senedine ihtiyacımız var?

Dairenin tahliyesi, satış sözleşmesinde belirtilen sözleşmelere uygun olarak gerçekleşir. Devir senedi, işlem sırasında herhangi bir biçimde düzenlenen önemli bir belgedir. Dairenin durumunu detaylandırır. Bazen bir satış sözleşmesi onun yerini alır, ancak yine de böyle bir kağıdı ayrı olarak hazırlamak daha iyidir. Elbette sözlü anlaşmalara varmak mümkündür, ancak kendinizi korumak daha akıllıca olacaktır. Emlakçı olmadan bir dairenin nasıl satılacağını araştıran satıcılar için önemli bir nokta: Devir sözleşmesi imzalanana kadar, satıcı dairenin fiziksel durumundan (sel, yangın, hırsızlık) sorumludur ve ayrıca tüm faturaları öder.

Vergi ne zaman ödenir?

Satılan daire için vergi ödenmesinin gerekli olup olmadığı sorusu tüm satıcılar tarafından merak ediliyor. Mevzuatta öyle önemli noktalar var ki:

• Bir kişi 3 yıl veya daha uzun süredir bir daireye sahipse, satıldığında mal sahibi vergiden muaftırRusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 217. maddesinin 17.1 paragrafı uyarınca, ancak yine de sıfır vergi beyannamesi vermesi gerekiyor;
• satıcının 3 yıldan az bir süredir konut sahibi olması durumunda, Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 220. maddesinin 1. paragrafına göre, tutar üzerinden verginin %13'ünü ödemekle yükümlüdür, sahibinin kendi takdirine bağlı olarak seçtiği hesaplama şeması.

Vergi hesaplamak için iki formül:

• formül 1: Daire satışı için kârdan satın alma maliyetini çıkarın;
• formül 2: Bir dairenin satış tutarından 1 milyon ruble çıkarın.

"Tek başına daire nasıl satılır" konusuyla uğraşanlar ve yasanın tüm inceliklerini bilmeyenler, bazı faydalı bilgiler işine yarayacaktır:

1. Daire mevcut satış fiyatından veya daha yüksek bir fiyattan satın alındıysa, vergi tutarı negatif olacağından, yani herhangi bir ödeme yapmanız gerekmeyeceğinden, ilk hesaplama formülünü kullanmak daha iyidir. Örneğin, sahibi iki yıl önce 2 milyon ruble için bir daire satın aldı ve şimdi 1.8 milyon ruble için sattı, daha sonra formüle göre 1.8 milyon ruble. - 2 milyon ruble.=-0.2 milyon ruble - Zarar vergisi yok.
2. Daire pratik olarak (miras, bağış yoluyla) verildiğinde, ikinci formülü hesaba katmak daha akıllıca olur.
3. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 229. maddesinin 1. paragrafına göre, her halükarda, satıcının kayıtlı olduğu yerde vergi beyannamesi vermek gerekir. satış. Hesaplanan sıfır olmayan vergi 15 Temmuz'dan önce ödenmelidir.

Vekaleten daire satışı

Zahmet etmek için yeterli zaman olmadığındabir ev satma süreci genellikle bir vekaletname hazırlar. Örneğin, birden fazla malikin bir mülke sahip olması durumunda makul bir çözüm olacaktır. Bu durumda daire satışı şu şekilde gerçekleştirilir: tüm mal sahipleri, işlemle ilgili tüm davaları bir, daha az meşgul kişi için hazırlar. Vekaletname düzenlenmesinin nedeni ne olursa olsun, çok önemli bir nokta var: Beladan kaçınmak ve evsiz kalmamak için kayyumun yetkilerini açıkça belirtmek gerekir.

Genel vekaletnameye çok ciddi ve dikkatli bir şekilde yaklaşmanız gerekiyor. Kayyımın mal ile her türlü işlemi yapmasına ve kendi takdirine bağlı olarak elden çıkarmasına, örneğin onu satmasına ve kendisine para almasına olanak tanır. Genel bir vekaletname, noter tarafından ancak müvekkilin bu kadar önemli bir belge türünü imzalamanın amacını anlayıp anlamadığını belirlemek için kapsamlı bir kontrolden sonra verilir.

Alıcının sigorta ettirmek istediği ve satış sözleşmesine ev sahibi tarafından işlemi onaylayan bir maddenin dahil edilmesini istediği zamanlar vardır. O zaman bir daireyi vekaleten satmak ancak müdürün satış işleminin geçerliliği hakkında noter tarafından yazılan beyanından sonra mümkündür.

Bir mütevellinin hizmetlerinden yararlanma ihtiyacının ortadan kalkması durumunda, vekaletname sona erme tarihinden önce bile iptal edilebilir. Vekaletnamenin iptali ile ilgili veriler Noter Odası bilgi veri tabanına kaydedilir.

Çocuğun yaşadığı dairenin satışı

Neredeyseher ailenin çocuğu vardır. Bu nedenle, ebeveynler-satıcılar için soru çok önemlidir: "Ve bu durumda, bir daire nasıl satılır?" Çocuk dikkate alınmalı ve hiçbir durumda çıkarlarını ihlal etmemelidir, aksi takdirde konut satışı sorunlu olacaktır. Bu durum yetkililer tarafından izlenmektedir. İki tür alım satım işlemi prosedürü vardır: çocuk daireye kayıtlıdır veya konutun bir payının sahibidir.

Sanat hükümlerine göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 26, 28'i, küçükler ve küçükler, yalnızca yasal temsilcilerinin rızasıyla, gayrimenkul de dahil olmak üzere kesin olarak belirlenmiş bir dizi işlem yapma olanağına sahiptir. Reşit olmayan bir kişinin kayıtlı olduğu ancak malik olmadığı konutların vesayet makamlarının izni olmaksızın satılması mümkündür. İstisna, ebeveyn bakımından yoksun veya vesayet altındaki çocuklardır. Bu durumda, vasi hizmetinden özel izin alınması gerekir. Her durumda, daireyi satmadan önce, çocuk için yeni bir kayıt yeri bulmanız gerekir, çünkü çocukların bir ikamet yerinden taburcu olduklarında derhal başka bir yere kaydolmaları gerekir. Aynı zamanda, yeni konutlar aynı veya daha geniş alana ve benzer yaşam koşullarına sahip olmalıdır. Reşit olmayanın hakları herhangi bir şekilde ihlal edilmemişse dairenin satışı ile ilgili herhangi bir sorun olmayacaktır.

Çocuk dairenin bir bölümünün sahibiyse, vesayet ve vesayet makamlarının uygun onayı gerekir. Bu, konut satışından önce önceden halledilmelidir. Küçük bir çocuğun kaydının yapıldığı yerdeki vesayet organizasyonuna başvurmanız ve öğrenmeniz gerekir.belirli bir davanın özelliklerine bağlı olarak bir daire satmanın mümkün olup olmadığı. İşlem yasalarca öngörülmüşse, satış izninin ne zaman hazır olacağını öğrenmeniz ve gerekli sertifikaları toplamaya başlamanız gerekir. Daha sonra, bir satış belgesi düzenlerken, çocuğu olmayan (14 yaşından küçükse) veya onunla birlikte (14 yaşından büyükse) satıcı bir başvuru doldurmak ve imzalamak için vesayet ve vesayet makamlarına gelir.. İkinci vasi (boşanmış olsa dahi eş) de hazır bulunmalı ve muvafakat vermelidir. Ardından, belirlenen günde hazır izin alabilirsiniz.

İstisnai durumlar:

• Başka bir yere taşınma nedeniyle ikamet yerinizi değiştirmeyi planlıyorsanız, işlem yalnızca vasi kuruluşunun izni ile mümkündür ve daire için alınan miktar dairenin banka hesabına aktarılır. küçük. Ebeveynlere, yeni bir ev satın almaları ve çocuğun mülkünde benzer bir pay kaydetmeleri için satış tarihinden itibaren 3 ay verilir. Aksi takdirde vesayet makamları satış sözleşmesini iptal etme hakkını saklı tutar.
• Ülke dışına daimi ikamet için taşınırken, vasi kuruluşuna OVIR'den alınan belirli belgelerin bir listesini ibraz etmek gerekir.
• Yeni konut yapılıyorsa vesayet makamlarının onayını almak için inşaatın son aşamasında olması gerekir. Bir reşit olmayan kişinin geçici olarak bir yere (arkadaşlarla, akrabalarla) kaydedilmesi gerekir. Vasi teşkilatına izin için başvururken, bir anlaşma getirilir.çocuğun hissedarlığını yansıtan geliştirici şirket.

Özelleştirilmiş bir daire satma seçenekleri

Özelleştirilmiş konut satmanın en kolay yolu, onu tamamen tek bir alıcıya satmak ve karı her birinin payına göre bölmektir. Sahiplerden birinin diğer sahiplerden diğer tüm hisseleri satın alması da mümkündür. Burada her şey basit ve işlem şeması standart. Ancak genellikle sahiplerden birinin satmayı reddetmesi olur. Bu durumda özelleştirilmiş bir daire nasıl satılır? Her şey mülkün nasıl bölündüğüne bağlı.

Daire görüntü ile bölümlere ayrılmışsa, öncelikle satılacak alanınızın büyüklüğünü ve istediğiniz değerini belirten noter tasdikli bir satış bildirimi yazmalı ve diğer sahiplere iadeli taahhütlü posta ile göndermelisiniz. Sanat uyarınca. Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 250'si, diğer alıcılara göre bir avantajı var. 30 gün içinde diğer sahipler satın almayı kabul etmediyse veya reddetmediyse, Sanat'a göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 250'si, hakkınızı kullanabilir ve ortak bir dairede herhangi bir kişiye hisse satabilirsiniz.

Bir daire yüzde olarak bölündüğünde, başkalarının arzusu olmadan satmanız mümkün değildir, ancak mahkemeye giderek gönüllü veya zorla payınız için para alabilirsiniz.

Özelleştirilmiş konutta küçük bir çocuğun payı varsa, daireyi vesayet makamlarından izin alarak satabilirsiniz.

Bağışlanan bir dairenin satışı

Hediye sertifikası olan bir kişi elden çıkarabilirmülkiyet sizin takdirinize bağlıdır. Sahibi, tek sahibi olduğu bağışlanan daireyi satmak isterse, satış genel standart şemaya göre gerçekleşir. Gayrimenkul için para alan satıcı vergi ödemek zorundadır. Doğru ve karlı vergi formülünün nasıl seçileceğini yukarıda tartıştık.

Bir dairenin hissesi hediye olarak alındığında, yüzdeye veya görüntüye bölünürse, satış planı "Özelleştirilmiş bir dairenin satışı için seçenekler" bölümünde açıklanana benzer.

İpotekli bir dairenin satışı

İpotekli mülk işlemlerine eşlik eden bazı engellere rağmen, ipotekli bir daire satmak mümkündür. Bu işlemi gerçekleştirmenin birkaç yolu vardır:

1. Krediyi kendi birikimlerinizle veya alıcı kabul ederse ondan alınan avansla geri ödeyerek erken kapatın.
2. Önce kredi borcunu ödemeden bir daire satabilirsin. Bunun için bankaya bir başvuru yazıp onay beklemeniz gerekiyor. Satışın, kredinin erken kapatılmasına ilişkin moratoryum sırasında gerçekleşmesi durumunda reddedebilir. Banka kabul eder, ancak işleme katılımında ısrar ederse, içinde iki banka hücresi açılır: alıcı, kredi geri ödeme tutarını birinciye, kalan farkı ikinciye yerleştirir. Konuttan takyidat kaldırıldıktan sonra alım satım işlemi yapılır. Bu durumda emlakçısız bir daire satarken dahi bankaya kiralık kasa açma ve işleme destek için komisyon ödemek zorunda kalacaksınız.
3. Ödünç veren, önceden haber vermeksizin satışı kabul edersekredi borcunun geri ödenmesi ve işleme katılmamayı kabul etmesi durumunda, satış ön belgesinin sonuçlandırılması gerekmektedir. Daha sonra, alıcıdan alınan parayla krediyi ödeyen mal sahibi, yasağın kaldırılması için belgeleri alır ve kayıt odasına gider. Ardından satıcı noterde işlemi tamamlar.
4. Kredi ile bir daire satabilirsiniz. Alıcının, ödeme gücünü teyit eden tüm gerekli belgeleri bankaya sunması gerekiyor ve zaten borçluyu değiştirme seçeneğine karar veriyor. Olumlu bir kararla mülkiyet hakları yeniden tescil edilir, mülk ipotekte kalır ve satıcı, satılan dairenin maliyeti ile alacaklının katılımı olmaksızın borç bakiyesi arasındaki farkı alır.

Sonuç

Görünüşe göre farklı daireler: Özelleştirilmiş, sahibi çocuklu, ipotekli, bağışlanmış - fiyatın belirlenmesinden konutu almaya kadar işlemin tüm adımlarını bilerek bir emlakçının yardımı olmadan satılabilir. Para miktarı. Bu sürecin tehlikeleri ve incelikleri hakkında fikir sahibi olarak ve anlaşmaya çok emek ve zaman ayırarak dairenizi kendi başınıza satabilirsiniz.