Şimdi ipotek almalı mıyım? Şimdi ipotek almaya değer mi?

2024 Yazar: Howard Calhoun | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-17 10:43

Rusya'daki ekonomik durum artık oldukça zor ve birçok vatandaş, bir daire satın almak için yatırım yaparak tasarruf güvenliğinin nasıl sağlanacağını düşünüyor. Bazıları kişisel fonlar pahasına gayrimenkul yatırımı yapmak ister, bazıları ise banka kredisine güvenir. Ama şimdi ipotek almaya değer mi? Belki de yatırım yapmanın daha iyi yolları vardır?

Krizde ipotek: iki grup gösterge

Rusya'daki zorlu ekonomik durum geliştiğinde şimdi ipotek alıp almayacağım sorusunu cevaplamak için, analistlerin bahsettiği bankacılık krizinin temel bileşenlerinin neler olduğunu analiz ederek başlamak faydalı olacaktır. fazla. Ardından, mevcut durum için Rusya'ya yönelik AB ve ABD yaptırımlarının ne kadar suçlanacağını belirlemeye çalışacağız - Rus ekonomisinde kriz eğilimlerinin ortaya çıkmasında kilit rol üstleniyorlar.

Peki, Rusya'nın ulusal bankacılık sistemindeki sorunlar nelerdir? Uzmanlar, sırayla çok sayıda çeşitli faktörlerin etkisi altında oluşan iki ana kriz göstergesi grubu tanımlamaktadır.faktörler.

Ödeme krizi

İlk kriz göstergesi: Nüfusun ödeme gücü düşüyor. İnsanlar yeni krediler almaya gücü yetmiyor. Bu da aşağıdaki ana faktörlerden kaynaklanmaktadır.

Birincisi, artan enflasyonla birlikte çoğu tüketim malının, özellikle de ithal edilenlerin fiyatlarının artması. Ev aletlerinin maliyetinde en belirgin artış. Ve bu, eğer büyüyorsa, gerçek ücretlerin orantılı oranlarda olmamasına rağmen. Ayrıca konut ve toplumsal hizmetler, ulaşım için sürekli artan fiyatlar. Sonuç: Vatandaşların kredi hizmeti vermek için ücretsiz fonları yok.

İkincisi, vatandaşların önemli bir bölümünün borç yükü bu. Birçoğu şimdi ipotek almaya değip değmeyeceği hakkında çok fazla düşünmüyor, ancak önceki kredilerin nasıl ödeneceği hakkında. Birçok Rus mevcut borcunu ödemekte zorlanıyor.

Şimdi Rusya'ya yönelik ekonomik yaptırımların ilk kriz göstergesinin ortaya çıkışını nasıl etkilediğini belirlemeye çalışalım. İlk faktörle ilgili olarak, muhtemelen bir etkisi vardır. Uzmanlar, ürünlerin maliyetindeki artışı, Rusya Federasyonu'nun Avrupalı tedarikçilere yönelik gıda ambargosuna bağlıyor - ve bu bir şekilde yaptırımlarla bağlantılı. Bu onlara Rus cevabıdır. İkinci faktörle ilgili olarak, büyük olasılıkla, yaptırımların kusuru burada görecelidir. Gerçek şu ki, kredilerin büyük kısmı siyasi durum kötüleşmeden çok önce Ruslar tarafından verildi.

Belki de her iki faktörün deilgili gösterge bağlantılıdır. Ürün ve hizmetlerin maliyetindeki artış, açıkçası, kredisi olması koşuluyla, potansiyel bir borçlunun ödeme gücünü daha da sınırlandırmaktadır.

Bankalarda kriz

İkinci kriz göstergesi: Sonuç olarak bankalarda durumun bozulması - finansal kurumların ipotek dahil olmak üzere kredi verememesi ve bunları tüketici için rahat koşullarda sunamaması. Mevcut durumun faktörleri ise sırasıyla şu şekildedir.

Birincisi, bankaların son derece sınırlı serbest sermayesi vardır. Borçlulara bir şey vermek için bankaların bir şeye sahip olması gerekir. Rus kredi kurumlarının likiditesi birçok uzman tarafından düşük olarak değerlendiriliyor.

İkincisi, garip bir şekilde bankalar borç yükü açısından borçlularla benzer bir durumda. Gerçek şu ki, kendilerine çok şey borçlular - yabancı alacaklılar, Rusya Merkez Bankası.

Sırasıyla, mevcut durum için yaptırımların suçlanıp suçlanmayacağını belirlemeye çalışalım mı? Birçok uzman bunun böyle olduğuna inanıyor. Neden? Niye? Bu görüşü savunanlar, Rus finans kurumlarının önemli bir bölümünün yabancı kreditörlere borçlu olduğu gerçeğine odaklanmaktadır. Yaptırımlardan önceki yıllarda, faiz koşullarının çekiciliğinden yararlanarak aktif olarak dış kredi kullandılar. Borçların geri dönüşü, büyük ölçüde yeniden finansman mekanizmaları aracılığıyla - yeni dış krediler yoluyla - bekleniyordu. Şimdi, yaptırım koşulları altında Rus bankaları pratikte kaybettiklerindeyurtdışından borç para alma fırsatı, finansörlerin ödemeler için yeni kaynaklar araması gerekiyor. Analistler, birçok kredi kurumunun bunun için kendi rezervlerine sahip olmadığına inanıyor. Ve dahası, bunu kredi olarak ihraç edecek sermayeleri yok.

Bankalardaki durum bir öncelik mi?

İpoteklerin nasıl gelişeceği, piyasadan ne bekleneceği ile ilgili tahminler, analistler büyük ölçüde hala bankalardaki gerçek duruma bağlı olduğuna inanıyor. Potansiyel borçluların faaliyetlerini yansıtan yön, bu aşamada ikincildir. Ruslar, fiyatlardaki artış (özellikle elektronik ve diğer ithal mallar için) ve ücretlerde gerçek bir büyüme olmamasının dikte ettiği ödeme gücü ile ilgili sorunlar yaşamasalar bile, bankacılık sektöründeki işlerin kendisi için optimal olmaktan çok uzaktır. Ekonomistler, ipotek piyasasının son birkaç yılda olduğu gibi aktif bir şekilde gelişeceğine inanıyor.

İlgi ile geri tepme

Büyük olasılıkla analistler, bir krizde vatandaşlara aktif olarak borç vermek istiyorlarsa, bankaların bunu faiz oranlarını önemli ölçüde artırarak yapacaklarına inanıyor. Veya kredi onay kriterlerini mümkün olduğunca sıkılaştırarak. Bu nedenle, bir kişinin şimdi ipotek almaya değip değmeyeceğini düşünmek zorunda olmadığı bir senaryo oldukça mümkündür. Büyük olasılıkla, banka rahat koşullarda kredi sağlayamayacak. Hatta iç kriz nedenleriyle başvuruyu reddedin. Bankalardaki durum optimal olmaktan uzakken ipotek almak şimdi mantıklı mı? Birçok uzman, bu türkararlar henüz çok haklı değil.

Uygulama onaylanırsa

Başarılı bir senaryo düşünelim - diyelim ki bir Rus kişinin mevcut kredilerle sorunu yok, maaşı yüksek ve banka prensipte ona bir ev satın almak için kredi vermeye hazır. Bu vatandaş için şimdi ipotek almaya değer mi? Bu sorunun cevabı, yaklaşmakta olan işlemin kilit yönünün çalışmasına dayanarak verilebilir: bir daire satın aldıktan sonra, bir süre sonra ipotek bir kişi için kârsız olacak şekilde daha ucuz hale gelmeyecek mi?

Bu açıdan, şimdi ipotek alıp almamaya karar verirken, piyasayı bankalardaki kriz durumu ve yaptırımlar açısından değil, piyasanın dinamiklerini yansıtan eğilimleri analiz etmek açısından incelemek en iyisidir. gayrimenkul alım satımı. Tabii ki, siyasi durum burada bir rol oynuyor. Ancak uzmanlar, konut yatırımı olasılığındaki kilit faktörün ilgili pazardaki gidişat olduğunu söylüyor.

Gayrimenkul durumu

Gayrimenkul segmentinde işler nasıl? Konut fiyatlarında beklenen hareket açısından şimdi ipotek almak karlı mı? Uzmanlar, pazar gelişimi beklentileriyle ilgili üç olası senaryo belirliyor.

Birincisine göre, önümüzdeki yıllarda emlak fiyatları aşağı yukarı şu anki seviyeye tekabül eden seviyede kalacak. Bu görüşün savunucuları, günümüz emlak piyasasının fiyatlandırma, arz ve talep oranı açısından yeterince dengeli olduğuna inanmaktadır. Satın alma aktivitesinde potansiyel düşüşEkonomistler, bankaların kredi verme kısıtlamaları ve borçluların düşük ödeme gücü nedeniyle, arzda buna karşılık gelen bir azalmanın eşlik edeceğine inanıyor - büyük ölçüde ev sahiplerinin krizi beklemeyi ve konutları çok ucuza satmamayı tercih etmeleri nedeniyle. Bu senaryo ile ilgili olarak ipotek almak şimdi karlı mı? Muhtemelen çok değil. Fiyatlar aynı kalacak ve ayrıca kriz nedeniyle yüksek olması muhtemel olan banka faizinin ödenmesi gerekecek.

Ancak, bir kişi şu anda bir ev kiralıyorsa krediyle bir daire almak mantıklıdır ve tahmini ödeme tutarı kira oranlarıyla orantılı olacaktır. Bununla birlikte, bu seçenek, bir vatandaşın ipotek için önemli bir peşinat ödemesi olduğunu varsayar. Ve bu durumda, depozito olarak vermek, faiz almak ve bu sayede kiralanan daire için ödeme yapmak muhtemelen daha karlı olacaktır. Bazı bankalar artık yılda %20 veya daha fazla depozito yatırmayı teklif ediyor. Analistlere göre bu, Merkez Bankası'nın Aralık ayında %17'ye yükselen yeniden finansman oranındaki artıştan kaynaklanıyor. Yukarıda tartışılan senaryoyu temel alırsak, yatırım açısından depozito bir daireye yatırım yapmaktan daha karlı görünecektir - bu durumda, fiyatın yılda% 20 artması olası değildir., ve daha sonra aynı tutarda, mevduat olması durumunda, banka tarafından aşamalı olarak faiz tahakkuk ettirilir.

İkinci senaryo, emlak fiyatlarının artmaya devam edeceğini varsayar. Bu iradeöncelikle enflasyon nedeniyle. Örneğin, 2014'teki ekonomik gelişmenin sonuçlarını özetlersek, karşılık gelen rakamın %11'i geçmesi bekleniyor. Emlak piyasasında talep yeterince dinamik olmasa da uzmanlar, genel olarak konut fiyatlarında enflasyonla orantılı bir artışın beklenebileceğine inanıyor. Bu senaryo göz önüne alındığında şimdi ipotek almaya değer mi?

Büyük olasılıkla, bu durumda potansiyel bir alıcı için yönergeler, ilk seçenek durumundakiyle hemen hemen aynı olacaktır. Yani, şu anda konut kiralanıyorsa ve faiz ödemeleri kirayla aynı veya çok fazla olmayacaksa, bir daire için kredi alabilirsiniz. Veya ilk ödeme için tahsil edilen tutar için depozito yapın, faiz alın ve bu nedenle kira ödeyin.

Üçüncü senaryo, konut fiyatlarındaki düşüşü içerir. Bunun nedeni, son yıllarda Rusya'nın önemli miktarda yeni bina stoğu piyasaya sürmesi gerçeğiyle körüklenebilecek, piyasadaki arz ve talep arasındaki olası dengesizlik olacaktır. Bu tür projeler çerçevesinde inşa edilen dairelerin önemli bir bölümü paylaşılsa da önemli bir yüzdesi daha sonra piyasa fiyatlarına satılacak veya örneğin yeniden satılacak. Bu, bazı ekonomistlerin konut piyasasında arz fazlası olduğuna inandıkları bir durum yaratabilir.

Muhtemelen bu senaryo takip edilirse, merak etmek bile mantıklı değil. Şimdi ipotek almalı mıyım? Tabii ki, bu en iyi seçenek olmayacak. Karlı yatırımlar bulmaktan bahsediyorsak, mevduatlara dikkat edebilirsiniz. Konut ihtiyacı varsa, özellikle satış segmentinden sonra kural olarak karşılık gelen oranlar düştüğünden, şimdilik kiralamak daha iyidir.

Faktörler birbirine bağlıdır

Tabii ki, emlak piyasasındaki senaryoların her biri büyük ölçüde bankacılık sektöründeki duruma ve vatandaşların ödeme gücü seviyesine bağlıdır. Dolayısıyla yukarıda tartışılan kriz faktörlerinin diğerlerini olduğu gibi konut piyasasını da doğrudan etkilediğini söyleyebiliriz. Aynı zamanda, uzmanlar hala nesnel piyasa mekanizmalarının - arz ve talep - yukarıdaki faktörlerin etkisi altında sınırlı bir ölçüde oluştuğuna inanmaktadır. Göç süreçlerinin etkisi, apartman inşaat teknolojilerindeki değişiklikler vb. dikkate alındığında, Rusların belirli konut türlerine yönelik gerçek ihtiyacını yansıtan kriterler çok önemlidir.

USD döviz kuru faktörü

Bazı uzmanlar aynı zamanda, bir anlamda benzersiz bir faktörün etkisiyle emlak fiyatlarında önemli bir artış anlamına gelen dördüncü senaryoyu seçmeyi kabul edilebilir buluyor. Bildiğiniz gibi dolar döviz kurunun ruble karşısındaki değeri 2014 yılında neredeyse ikiye katlandı. Bununla birlikte, BDT ülkeleri de dahil olmak üzere diğer gelişmekte olan ülkelerin para birimlerinin çoğu, Amerikan para birimine karşı çok fazla düşmedi. Sonuç olarak, Rusya'da dolar cinsinden ortalama maaş ve diyelim ki,Kazakistan, pratik olarak dengelendi, hatta belki de komşu ülkede kurulu olandan daha aşağı hale geldi. Sonuç olarak, Rusya Federasyonu'ndaki daireler, örneğin Kazak tengesi bazında, bazı segmentlerde komşularına göre gözle görülür şekilde daha ucuz hale geldi. Kazakistan vatandaşları sonunda Rusya'ya gelir ve burada konut satın alır. Bazı ekonomistlerin öne sürdüğü gibi, bu eğilim devam edebilir ve diğer komşu ülkelerin sakinlerinin - Belarus, Azerbaycan, B altık ülkeleri ve muhtemelen Çin'in benzer faaliyetleri nedeniyle yoğunlaşabilir. Bu, gayrimenkul talebini bir dereceye kadar ısıtabilir ve fiyatların enflasyonu aşan dinamiklerde yükselmesine neden olabilir.

Belki de bir kişi ipotek alıp almamaya karar verirken uzmanların dördüncü senaryoyla ilgili görüşlerini incelemeli, ancak sadece bir sınır kasabasında yaşıyorsa. Yani bu seçenek yerelleştirilmiş olarak sınıflandırılabilir.

Sonuçlar

Böylece, emlak piyasasındaki kriz eğilimlerini belirleyen ana faktörleri belirledik ve ana senaryoları inceledik, bu çalışma bize bir daire üzerinde ipotek almaya değip değmeyeceğine karar vermemizi sağlayacak. mevcut piyasa durumu.

Özetlemeye çalışalım. Yani, banka kredi piyasasında bir kriz var. Bankalar büyük ihtimalle geçmiş yıllardaki dinamiklerle ve aynı faiz oranlarıyla kredi veremeyeceklerdir. Borçlular, sırayla, ipoteği ödemek için her zaman nesnel bir fırsata sahip olmayacaklardır. Sonuç, talepte bir azalmadır. Bankacılık krizinin nedeni siyasi durumdur. Bu yüzden,Şimdi ipotek alıp almamaya karar verirken, Rusya'ya karşı AB ve ABD yaptırımları varken muhtemelen hayır diyoruz. Bankalardaki durum istikrar kazanana kadar beklememiz gerekiyor, mevcut yükümlülüklerini ödemek için yeni kredi kaynakları bulacaklar veya Hükümet onlara bu konuda yardımcı olacak.

Şu anda ipotek alıp almama kararını etkileyebilecek ikinci faktör, Rusya emlak piyasasındaki durum. Ekonomistler üç temel senaryo belirler. Bu, fiyatların stabilizasyonu, enflasyonla orantılı olarak hafif artışları veya düşüşleridir. Veya bir kişi bir sınır kasabasında yaşıyorsa, daire fiyatlarında bir miktar artış olur.

İpotek çekmeli miyim? Mevcut piyasa durumuyla ilgili olarak bu kararın artıları ve eksileri oldukça açıktır. Olumlu yönler arasında, yakın gelecekte talep artarsa karlı yatırım yapma fırsatı vardır. Ekonomistler, mevcut krizin önemli derinliğini kabul etmelerine rağmen, petrol fiyatlarında olası bir geri dönüş, ithal ikamesi ve ülke ekonomisinin çeşitlenmesi nedeniyle durumun öngörülebilir gelecekte düzeleceğine inanıyorlar. Ayrıca gayrimenkul yatırımı en azından parasal yatırımların enflasyona karşı güvenliğini sağlayacaktır. Bir ev satın alma kararının olumsuz yönleri arasında - fiyatların düşme olasılığı veya büyümelerinin olmaması oldukça yüksektir. Ne biri ne de diğeri dairenin alıcısı için karlı olmayacak. Ayrıca, büyük olasılıkla, bu aşamada bankalar borçluya rahat koşullar sunamayacaklardır.yüzde.