İpotek tuzakları: bir ipotek kredisinin nüansları, riskleri, bir anlaşma imzalamanın incelikleri, avukatlardan tavsiye ve tavsiyeler

2024 Yazar: Howard Calhoun | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-17 10:43

İpotek kredileri, araziye, konutlara ve iyileştirilmiş yaşam koşullarına ihtiyaç duyan kamu ve bireysel hanelerin yaşamının ayrılmaz bir parçasıdır. İpotek kavramı, köleleştirilen borçlunun kişiliğinin borçlar için rehin verildiği eski zamanlardan beri dünyada var olmuştur. MÖ 6. yüzyılda, kişinin rehni, borçlunun sahip olduğu tüm mülklerin, özellikle de arazinin rehiniyle değiştirildi. Borçlunun mülkü alacaklıya rehin verilirken, rehinli mülkün kanıtı olan arazi mülkiyetinin topraklarına bir ipotek sütunu yerleştirildi. Paylaşıma borcun kaydı kaydedildi.

İpoteklerin kökeni hakkında tarihi gerçekler

Elizabeth Petrovna'nın hükümdarlığı sırasında (250 yıl önce), Rusya'nın soyluları ipotek kredileriyle sübvanse edildi. Aynı zamanda, aynı mülk birkaç kez yeniden ipotek edildi.sadece asil bankalarda, aynı zamanda özel tefecilerden. 18. yüzyıl ipoteğinin borçlu-alacaklı geri bildirim kontrolü, erteleme ve yeniden finansman (yeniden ipotek) eksikliği, devlet hazinesine büyük bir borca ve bankaların doğal iflasına yol açtı.

İpotek kredisinin yeni bir gelişimi için itici güç, milyonlarca köylünün toprak satın almak için bir krediye ihtiyacı olduğunda, serfliğin kaldırılması reformuydu. Konut kredisi 49 yıl vadeli olarak yılda yüzde 6 oranında ihraç edildi. O zaman, ipotek kredisi kurallarının belirlendiği kentsel kredi dernekleri tüzüğü oluşturuldu. Özel toprak mülkiyeti reformu, Rusya genelinde tarımda kredi ilişkilerinin yayılmasına katkıda bulundu. O zamanlar arazi ile güvence altına alınan kredilere arazi kredileri deniyordu. İpotek bonoları noter tarafından sıkı bir şekilde tescil edildi ve bunlara karşı menkul kıymetler, 1913 itibariyle %35'i yabancı sermaye olan borsada çıkarıldı. Ülkenin yeni ekonomisinin oluşması nedeniyle gelişen banka kredileri sistemi.

Bankaların millileştirildiği ve kredi ilişkilerinin merkezileştirildiği Ekim Devrimi'nden sonra 70 yıl boyunca ipotek kavramı unutuldu.

Rusya'da ipoteklerin yeniden canlandırılması ancak 1990'larda başladı ve 1998'de yasal destek aldı. Bir kriz dalgasından sonra, ipotek kredisi bir dizi değişiklik geçirdi - kredi koşullarının sıkılaştırılması, zorunlu ipotek sigortası, zorunlu peşinat ve ceza sistemi - ipotek tuzakları.

İpotekbugün istatistikler

Bugüne kadar, Rusya ipotek kredisi piyasasında yaklaşık 400 kredi kuruluşu faaliyet göstermektedir. Rusya Federasyonu Merkez Bankası, kredi kuruluşlarının faaliyetlerini düzenleyen katı kurallar belirledikten sonra, ipotek piyasasında yalnızca güvenilir, kanıtlanmış ve verimli ipotek kredisi verenler kaldı. Merkez Bankası'na göre, bir ipotek kredisinin ortalama vadesi 15 yıldır ve Rusya'da ortalama ipotek faiz oranı yıllık %9,8'dir. Önümüzdeki 5 yıl içinde konut almak isteyen Rusların oranı yüzde 70. Aslında, bir ipotek kredisi şu anda çalışan nüfusun yalnızca %33'üne, karşılaştırma için - 2000'den önce - çalışan nüfusun yalnızca %5'ine sunulmaktadır. Nüfus arasında ipotek almak için en popüler bankalar Sberbank ve VTB'dir, bu bankalar hakkında bilginiz yoksa ipotekli bir daire satın almak da daha zor olabilir.

İpotek için belge sağlama özellikleri

Bir ipotek sözleşmesi imzalamadan önce, yalnızca önerilen faiz oranı ve ödeme süresi hakkında bilgi sahibi olmanızı değil, aynı zamanda ipotek tuzakları olarak adlandırılan bankacılık sistemindeki bir dizi koşul ve olası eksiklikleri de öğrenmeniz önerilir..

Ödünç alanın güvenilirliği hakkında ne kadar inandırıcı belgeler sunulursa, bankayla olan ilişkinin o kadar istikrarlı olacağını unutmamak önemlidir. Bankaya gitmeden önce standart belgeler hazırlamanız gerekir: bankanın bulunduğu yerde kayıtlı bir Rus pasaportu ve ayrıca bir gelir belgesi.

Banka gelir belgesi olmadan kredi vermeyi kabul edebilir, ancakPuanlama anketi, çalışma yerini ve aylık maaş miktarını belirtmelidir. Devlet güvenlik görevlisi tüm bunları mutlaka kontrol edecek ve başvuru sahibi iş yeri veya maaşı konusunda yalan söylerse ipotekten mahrum bırakılacaktır.

Gelir tablosuna göre banka konut kredisinin vadesini hesaplar. Kurallara göre, ortalama kredi ödemesi, borçlunun aylık kazancının %40'ını geçmemelidir, aksi takdirde kredi vadesi bu kurala göre uzatılır. Ve kredi vadesi ne kadar uzun olursa, borçlu ipotek süresinin tamamı için o kadar fazla ödeme yapar.

Banka ücretleri

Bir ipotek sözleşmesi kaydederken aşağıdaki ek komisyonlar mümkündür:

• Sözleşmenin ifası için hesap açılması.
• Ödeme, bağımsız bir ipotek değerleme uzmanı için sağlanır.
• Zorunlu ipotek sigortasının yanı sıra borçlunun sağlığı ve hayatı, teminat mülkiyeti.
• Yeni bir binada ipotek başvurusunda bulunurken geliştiricinin güven duymaması durumunda bankanın borçluya ileri sürdüğü ek gereksinimler. Bu, daha yüksek ipotek faiz oranlarına yol açabilir.
• Banka, borçluyu ipotekli bir daire seçmeye ancak bankanın ortağı olabilecek güvenilir bir emlakçı aracılığıyla zorlayabilir (emlakçı hizmetleri genellikle konut maliyetinin %5'inden az değildir).

Para cezası ve cezalar

Geç ipotek ödemeleri için cezalar kredinin toplam tutarını önemli ölçüde artırabilir, bu nedenle sözleşmeyi imzalamadan önce - hangi tarihe kadar, nasıl ödeme yapmanız gerektiğini öğrenmeniz gerekir.para yatırmanın daha iyi yolu: nakit, ATM'ler, elektronik ödemeler. Fonların bir banka hesabına geçmesinin ne kadar sürdüğünü bilmek faydalıdır, örneğin hesaptan hesaba 1-3 bankacılık günü.

Banka ofislerinde veya ATM'lerde kuyruklar nedeniyle, zamanında aylık ödemeleri yavaşlatan durumlar ortaya çıkabilir. Bir veya iki gecikme durumunda hangi cezaların uygulanacağını ve hangilerinin - sistematik ödeme yapılmaması durumlarında (işten çıkarma veya hastalık nedeniyle) ve bu konuda önceden neler yapılabileceğini tam olarak öğrenmek gerekir. Aşırı durumlarda, banka sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir, teminatı satabilir ve ipotek borcunu ödeyebilir ve kalanını borçluya iade edebilir.

İpotek kredisinin nüansları ve riskleri

Sözleşmeyi imzalamadan önce dikkatlice okumalı ve mümkünse tartışmalı ve anlaşılmaz noktalarda bir avukata danışmalısınız. Peki, ipotek için başvururken çözmeniz gereken tuzaklar nelerdir?

1. Tüm ücretlerin miktarını ve nasıl ödendiğini inceleyin.
2. Cezaların listesi, boyutları ve cezalandırma nedenleriyle ilgili bilgi edinin. Sözleşme, ipoteğin erken geri ödenmesi için bir ceza içermemelidir.
3. Ödeme planını inceleyin: katkı tutarları ve vade tarihleri.
4. Bir ipotekte faiz oranının artmasını içeren durumların listesini okumak önemlidir. Banka müdürüyle "piyasa koşullarındaki bir değişikliğin bir sonucu olarak faiz oranını artırmak" gibi belirsiz bir dili tartışın.
5. Ne kadar sigortaya ihtiyaç olduğunu ve sigorta olmadan mümkün olup olmadığını öğreninonunla geçin. Banka, bir krediyi veya borçlunun hayatını ipotekle sigorta ettirmeye zorlama hakkına sahip değildir, ancak sigortanın reddedilmesi durumunda faiz oranını %1-1,5 oranında artırma hakkına sahiptir.

İpotek sözleşmesi her iki eşit tarafça imzalanır, bu nedenle borçlunun bankanın şartlarını koşulsuz olarak kabul etme, ipoteğin tuzaklarını ve risklerini üstlenme hakkı vardır. Anlaşmazlık durumunda, sözleşmeyi imzalamadan önce bunları çözmek gerekir. Müşteri, ipoteği yeniden finanse etme hakkına ilişkin bir maddenin sözleşmeye dahil edilmesini talep edebilir, bu da gelecekte olası mücbir sebep durumlarını büyük ölçüde kolaylaştıracaktır.

İpotek sözleşmesi yapmanın incelikleri

İpoteğin tuzaklarını incelerken, banka ile kredi ve ipotek ilişkilerinin bazı nüanslarını akılda tutmak önemlidir. Örneğin, sözleşme süresi boyunca mülkün mülkiyeti borçluya aittir, ancak sözleşmenin sonuna kadar tamamen tasarruf edemez. Ayrıca, ödünç alan şunları yapamaz:

• İpotekli mülkü önceden bankadan onay almadan kiralamak. Tipik olarak, kredi kuruluşları, nesnenin durumu kötüleşebileceği ve satılması gerektiğinde piyasa fiyatında bir düşüşe yol açabileceğinden, teminat olarak gayrimenkul ile bu tür işlemlere izin vermekte isteksizdir. Ancak, borç verenin teminatın bir yılı aşmayan bir süre için kiralanmasını engelleme hakkı yoktur.
• Dairenin yasa dışı yeniden geliştirilmesi de dahil olmak üzere yenileme çalışmaları yapın. Gerekli onarım ve inşaat değişikliklerini yapmakbir proje hazırlamanız, ardından konut müfettişliğinden izin almanız ve ardından borç verene haber vermeniz gerekecek.
• İpotek sözleşmesinin tüm süresi boyunca, ipotekli mülkün konut dışı binalara yeniden kaydedilmesi kanunen yasaktır.
• Teminatlı gayrimenkul ile takas veya bağış işlemleri yapılamaz, ayrıca alacaklının izni olmadan satılamaz. Satış, ancak borçlunun alacaklı bankaya borçlu olması durumunda mümkün olacaktır ve satıştan elde edilen gelir, borcunu ödemek ve bankaya olan borçları kapatmak için kullanılacaktır.

Sberbank'taki ipotek tuzakları

Sberbank'ın standart bir ipotek kredisi sözleşmesi vardır, örneğini ön inceleme için web sitesinde bulabilirsiniz.

Sberbank ile bir ipotek sözleşmesi akdederken karşılaşılan başlıca tuzaklar, teminat değerlendiricisi için ek maliyetler, banka hücresi kiralama, emlakçı veya avukat hizmetleri, sigorta ödemesi ve tabii ki eyalet ücreti.

İpotek sözleşmesinin şartları, değerleme uzmanının borçlusu tarafından kendi kendini seçme olasılığını şart koşar, ancak Sberbank'ın gereksinimlerini karşılaması gerekir. Bu nedenle, risk almaya ve teminat mülkünü önceden değerlendirmeye değmez, Sberbank sağlanan değerlendirme belgelerini reddedebilir, reddetmeyi yerleşik süreç kurallarına uyulmaması olarak açıklayabilir ve para boşa gidecektir.

Sberbank'ta gecikme cezaları

Sberbank'ta tartışılmak üzere bir ipoteğin tuzaklarının en tatsız kısmı cezalar ve para cezalarıdır. Ancak sözleşmenin aşağıdaki noktalarını anlamak önemlidir.

Gecikme ücretleriyle ilgili öğe. Cezanın miktarı doğrudan para cezasının verildiği tarihteki Merkez Bankası'nın yeniden finansman oranına bağlıdır. Bu, mevcut para cezası miktarını önemli ölçüde artırabilir. Bu nedenle geç ödemeler için olası cezaların şartlarını önceden bilmekte fayda var.

İpotek sözleşmesinin feshi için koşullar. Sberbank, sistematik gecikmeler, teminatın başka amaçlarla kullanılması, alacaklı bankanın mülkün durumunu kontrol etmeyi reddetmesi ve ayrıca fesih gibi bazı yasadışı durumlarda sözleşmeyi iptal etme hakkına sahiptir. sigorta poliçesi sözleşmesi.

İpotek kredisi sözleşmesinin süresi boyunca, borçlunun ipotekli konut satma, içinde başka kişileri kaydetme, kiralama, borç verenin onayı olmadan yeniden geliştirme hakkı yoktur.

"VTB" de ipotek: tuzaklar

Bir sözleşme imzalarken karşılaşılan keskin tuzaklardan aşağıdakilere dikkat etmelisiniz.

VTB Bank, yalnızca ortağınız VTB Insurance ile mülkiyet (unvan), sağlık, yaşam için bir sigorta poliçesi yaptırmanızı şiddetle tavsiye eder. Sigortayı reddederseniz konut kredisi oranı kesinlikle %1 artacaktır.

Bir ipotek kredisinin asgari tutarı 2 milyon ruble. Daha küçük bir miktar, bir kredi başvurusunda bulunurken peşinat veya ek maliyetlerde kısıtlamalar anlamına gelir. Bankanın uzun vadeli küçük krediler vermesi karlı değildir.

Ne zamangecikme durumunda banka, borcun yeniden yapılandırılması veya kredi tatili düzenlenmesi için inisiyatif almaz. Bankanın önceki anlaşmanın şartlarını yerine getirmesi ve ödünç alınan parayı zamanında iade etmesi daha karlı. Geç ödemelerle ilgili sorunları çözmek için borçlunun kendisi bankaya bir başvuruda bulunur.

Bank "VTB" güvenilir ve verimli bir kredi kuruluşudur ve bu nedenle sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerin net bir şekilde yerine getirilmesini gerektirir. Bu nedenle, bütçenizin mali gücü konusunda şüpheleriniz varsa, ipotek alma kararınızı bir süre ertelemenizde fayda var.

Avukatlardan tavsiye ve tavsiyeler

Uygulayıcı avukatlar, bir kredi sözleşmesi imzalamadan önce ipotek tuzaklarından kaçınmanızı önerir.

• İpotek ödemelerini aile gelirinin %30'unu geçmeyecek şekilde hesaplayın.
• Yalnızca aylık gelirin gittiği para biriminde ipotek alın. Para biriktirmek mantıklı olsa bile, risk almaya gerek yoktur. Bir ipotek kredisi uzun vadelidir ve döviz kuru dalgalandığında, sözleşme para birimi için ruble alışverişinde birçok kez fazla ödeme yapmanız gerekecektir.
• İpotek için, yalnızca uzun yıllara dayanan deneyime ve iyi bir üne sahip, en uygun koşulları sağlayan büyük bankalardan bir borç veren seçin.
• İpotek programı seçmek için acele etmeyin. Olası uygun, tercihli terimlerle en uygun olanı dikkatlice bulmak gerekir.
• Geniş bir yaşam alanına hemen ipotek koymanıza gerek yok. Yaşam koşullarınızı kademeli olarak iyileştirmeniz önerilir. Örneğin, odnushki'den sonra üç veya dört odalı daireleri hedeflememelisiniz.daireler. Önce iki odalı bir daire satın alın ve tüm tutarı ödedikten sonra şimdiden daha konforlu üç odalı bir daire düşünebilirsiniz.
• İpotek başvurusu yaparken ek komisyonlara ve masraflara dikkat ederek sözleşmeyi dikkatlice inceleyin. Bunlar ipotek sözleşmesinin tuzaklarıdır.
• İpoteğin vadesi ne kadar uzun olursa, oran o kadar yüksek olur. Daha kısa bir süre için ipotek alınması tavsiye edilir. Sonuçta, ipotek süresi ne kadar uzun olursa, toplam fazla ödeme o kadar büyük olur.
• Aslında daha karlı olan, ancak borçluyu büyük borçlara sürükleyebilecek yüksek piyasa oynaklığı koşullarında olmayan, dalgalı bir oran yerine sabit bir oran seçin. Sabit bir oran tasarruf etmenize izin vermez ama aynı zamanda kaybetmenize de izin vermez.
• Emlakçılar her zaman daha karlı satmak için mülkün durumunu süslediğinden, bir ipotek nesnesi seçerken yalnızca bağımsız eksperlerle iletişime geçin.
• Sözleşmeyi imzalamadan önce önceden bir mali rezerv oluşturmanız tavsiye edilir. Bu, sözleşmenin tüm süresi boyunca güvende hissetmek için 3 aylık ipotek ödemelerinden oluşan sözde finansal hava yastığıdır.

Yeniden satış ipoteği

İkincil piyasada ipotek düzenlemesi, evin hizmete alınmış olması ve inşaat riskinin olmaması nedeniyle daha kolaydır.

İpotekle ikincil bir mülk satın alırken, tuzaklar kontrol edilmelidir: seçilen konutun sahibi kim ve kim kayıtlıdır. Yaşam alanının bölümlerinin sahiplerinden birinin olmadığı bir durum ortaya çıkabilir.satmayı kabul et.

Ardından, dairedeki mevcut tüm iyileştirmelerin yasal olup olmadığını, faturalarda borç olup olmadığını kontrol etmek ve dairenin zaten başka bir kredi kuruluşunda rehin olup olmadığını kontrol etmek zorunludur.

İletişimin durumunu, onarımların yapılıp yapılmadığını ve hangi seviyede olduğunu kontrol edin, pencerelerin, tavanların ve konutun diğer unsurlarının iyi durumda olduğundan emin olun.

İpotek yeniden finansmanı

Yeniden finansman, başka bir bankadaki mevcut bir ipotek kredisinin yeniden finansmanıdır. Bir ipoteği tuzaklarla yeniden finanse etmek için bu kadar geniş bir prosedür, iki yıldan uzun vadeli bir ipotek ödemeniz gerekiyorsa mantıklıdır.

Teminatların bankadan bankaya transfer döneminde, yeni banka geçici olarak teminatsız kalacağı için faiz oranının biraz daha yüksek olacağını ve bu büyük bir risk olduğunu lütfen unutmayın.

Yeniden finanse ederken, teminat, noter vb. değerleme için zorunlu maliyetler olacaktır.