Binaların ve yapıların değerlendirilmesi: belgeler, kurallar ve yöntemler

2024 Yazar: Howard Calhoun | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-17 10:43

Binaların ve yapıların değerlendirilmesi birçok nedenden dolayı yapılabilir. Çoğu zaman bu, miktarı nesnenin kadastro değerine bağlı olan emlak vergilerinin ödenmesi ile ilgilidir. Bu rakamı revize etmek ve vergi ödemeleri olarak daha az miktarda para kazanmak için mal sahipleri, uzmanlaşmış bir kuruluştan bağımsız bir mülk değerlemesi sipariş eder. Makale, prosedür için gerekli belgelerin bir listesini ve ayrıca bu eylemin gerçekleştirildiği kural ve yöntemleri sağlayacaktır.

Neden buna ihtiyacın var?

Nesnenin kadastro değerinin revizyonu ile ilgili nedene ek olarak, binaların ve yapıların durumunun değerlendirilmesini gerektiren başka durumlar da vardır:

• Belirli bir tarihteki piyasa değerinin belirlenmesi ile satış öncesi hazırlık. Her türlü işlemin (alım ve satım, takas, kiralama, hisse kaydı vb.) tamamlanabilmesi için prosedür gereklidir.
• Mahkemenin emriyle veya mahkemedeki yargılamanın değerlendirilmesi için.
• Mal hasarından kaynaklanan hasarı hesaplamak için.
• Kredi veya ipotek almak amacıyla.
• içinkuruluşun yetkili sermayesine bir nesne ekleme.

Bağımsız bir değerlendirme kime emanet edilir

Uzmanlar, uygun bir şirket seçerken aşağıdaki kurallara uymanızı tavsiye eder:

• Bir arama motorunda, örneğin Yandex'de bölgenizi belirten bir soru sorun. Bu, yazılı basında reklam aramaktan veya arkadaşlar ve akrabalarla röportaj yapmaktan çok daha verimli olacaktır.
• Birkaç şirketin reklamlarını inceleyin. İnternette ne kadar fazla bilgi olursa, şirket o kadar güvenilir olur, ancak hizmetleri o kadar pahalı olur.
• Seçilen şirketin sitesini bulmalı ve tasarım düzeyi, içerik, iletişim sayfasındaki varlığı ve sorunuzla ilgili bilgiler açısından incelemelisiniz.
• İzinlerin taranmış kopyalarının, şirket faaliyetlerinin yasallığını onaylayan sertifikaların ve ayrıca mesleki sorumluluk sigortası sertifikalarının sitedeki yerleşimini kontrol etmek gerekir.
• İnternet'te incelemelere bakmanız önerilir. Tabii ki, bunlardan sadece iki veya üç tanesi varsa, bu belirleyici bir öneme sahip olmayacaktır, ancak olumsuz müşteri görüşlerinin varlığı mülk sahibini uyarmalıdır.
• Uygun bir seçenek bulduktan sonra şirketi aramalı, kendinizi tanıtmalı ve sizi ilgilendiren konu hakkında konuşmalısınız. Net ve özlü cevaplar doğru seçimi yapmanıza yardımcı olacaktır. Geçememe, telesekretere binememe, bir çalışandan diğerine geçememe müşteriyi uyarmalıdır.

Binaların ve yapıların değerlendirilmesi için belgeler

Genellikle sahibi vardırgayrimenkul nesnesi için birkaç belge. Hangilerinin prosedür için gerekli olduğunu öğrenmek için seçilen değerleme şirketi ile iletişime geçmelisiniz. Kural olarak, ilk toplantıda veya telefon görüşmesinde şirketin bir çalışanı, bir müşteri hizmetleri uzmanına ne sağlanması gerektiğini açıklayacaktır. Bir tüzel kişinin sahip olduğu bina ve yapıların piyasa değerinin değerlendirilmesine olanak sağlayan başlıca belgeler şunlardır:

• Mülkiyet tescil belgesi.
• Nesnenin kullanımına ilişkin kısıtlamalara ilişkin belgeler.
• Konumu gösteren bir binanın veya yapının onaylanmış sınırları.
• Muhasebe verilerine göre düzenlenen envanter kartı.
• İlk (değiştirme) maliyet ve tahakkuk eden amortisman miktarına ilişkin referans.

Nesnenin altına inme hakkıyla ilgili belgeler:

• Teknik Envanter Bürosu tarafından verilen ve nesnenin çizimlerini içeren teknik pasaport.
• BTI'dan belge eksikliği, muhasebe verilerine göre teknik özelliklerin sağlanması anlamına gelir.
• Şirketin binanın içinde veya yapının bir parçası olarak bulunan sabit varlıklarının listesi ve defter değerleri.
• Açıklayıcı not içeren proje belgeleri.
• Mülkün fiili amortismanı komisyon işlemleri.

Devlet tescil belgesi

Bu belge Haziran 2016'ya kadar yasaldı ve herkes için yayınlandıemlak nesneleri. Sahip, adres, teknik özelliklerde (örneğin yeniden yapılanma nedeniyle) bir değişiklik olması durumunda veya Birleşik Devlet Haklar Sicilinde (EGRP) gerekli düzeltmeler yapıldığında hemen yeni bir sertifika düzenlendi.

2016 yazından bu yana, belge düzenlenmemiştir ve sahipliğini USRR'den bir ay geçerli olan bir alıntı alarak onaylayabilirsiniz.

Nesne kısıtlamaları

Burada, binaların ve yapıların değerlendirilmesi sonucunda nesnenin nihai fiyatını şüphesiz etkileyen yükümlülükler, kiracılar, sözleşmeler, anlaşmalar ve herhangi bir kısıtlamanın varlığı hakkında bilgi verilmektedir. Kiralanan bir şirketin uzmanı tarafından nesnenin değerini belirleme prosedürü sırasında mahkemelerde değerlendirilen çeşitli davalar özellikle önemlidir.

Konum

Mülkün adresi bir mülkiyet sertifikası, USRR'den bir alıntı, bir jeodezik plan, teknik veya proje belgeleri ile teyit edilebilir. Değerleme hizmeti veren uzmana ayrıca tesisin bulunduğu bina, yapı ve arazinin kadastro numarasını da vermelisiniz.

Muhasebe verileri

Kurumdaki sabit kıymetlerin muhasebesi her zaman tutulur. PBU 6/01 gerekliliklerine uygun olarak, mülk bilançoya yerleştirilir. Ayrıca, üzerinde mutlaka bir envanter kartı başlatılır. Küçük firmalar için tipik olan elle doldurulabilir. Bu durumda, nesneyle ilgili tüm değişiklikler aynı zamandamanuel olarak girilir. Ancak çoğu işletme 1C kullanır. Burada nesne ile ilgili veriler programa girilir ve hesap otomatik olarak tutulur.

Bir bina ve yapının yenileme maliyetini değerlendirmek için, manuel olarak doldurulan ve yetkili bir kişinin imzasıyla onaylanan envanter kartının bir kopyası, işi yapan şirketin uzmanına verilir.

Arsa belgeleri

Bina veya yapının altındaki arsanın durumu hakkında değerleme uzmanına bilgi verilmesi gereklidir. Kadastro numarasına ek olarak, aşağıdakileri içeren bir belge listesi vardır:

• kadastro pasaportu veya planı;
• mülkiyet sertifikası (2016'dan önce verilmişse) veya kalıcı kalıcı kullanım hakkı ve 2016'dan itibaren - USRR'den bir alıntı;
• sözleşme (kira durumunda).

Sitede yükümlülükler varsa, bina ve yapıların değerlendirilmesine ilişkin çalışmaların uygulanması için şirketle bir anlaşma yapılırken bunlar da bildirilmelidir.

Teknik veri sayfası

Böyle bir belge genellikle nesnenin mülkiyet kaydı prosedüründen önce yapılır. Mülkiyet, USRR'den bir alıntı ile teyit edilen bir tüzel kişiye aitse ve tescilden bu yana teknik özellikler açısından herhangi bir değişiklik olmamışsa, değerleme uzmanının bir bina için tescil belgesi vermesi oldukça mümkündür veya BTI tarafından daha önce yapılan yapı. Yeni bir belge sipariş etmenize gerek yoktur. Sahibinden temin edilemediğinde bile uzmanlarla iletişime geçebilirsiniz.bir kopya elde etmek için nesnenin bulunduğu yerde teknik envanter. Bu prosedür, yeni bir mülk pasaportu düzenlemekten birkaç kat daha ucuza mal olacak.

Satın alma sözleşmesi kapsamında nesne mülke devredildiyse ve teknik belgeler yeni sahibine devredilmediyse, değerleme uzmanı muhasebe verilerine göre kısa bir açıklama yapmalı ve yetkili temsilciyi imzalamalıdır. sahibinin.

Diğer belgeler

Şüphesiz, bina ve yapıların maliyetini değerlendirme sürecinin aksamadan devam etmesi için, mülkle ilgili tüm bilgileri kiralanan şirketin uzmanlarına vermelisiniz. Bu, örneğin sökülmesi zor olan ekipman gibi, binanın dolgu ile birlikte değerlendirilmesinin gerekli olduğu durumlar için geçerlidir. Ayrıca proje belgelerine bir göz atabilirsiniz. Nesne kısmen tahrip olmuşsa, mülkün gerçek amortismanını onaylayan komisyon sertifikaları düzenlenmelidir.

Bireyler için

Laik olmayanların, sahip olunan bir dairenin, evin veya arazinin piyasa değerini belirlemek için genellikle değerleme hizmetlerini kullanması gerekir. Bu durumda, belge listesi küçüktür ve üç noktaya iner:

• mülkiyet belgesi;
• kadastro pasaportu (arazi için);
• teknik pasaport (bina veya apartman için).

Kullanılan değerlendirme yöntemleri

Bir uzmanın değeri belirleyebileceği üç yöntem vardır:

• Analog, hangisini kullanırkenSatılan mülkün son fiyatlarını karşılaştırın. Bu yöntem ev değerlendirmesi için uygundur. Değerleme uzmanı, cari yılın satışlarını inceler ve satılan mülkü şu anda değerlendirmekte olan katsayıların yardımıyla toplar. Böylece, ilk önce satılan konut hakkında bilgi bulur ve tahmini analog için mevcut özellikleri dikkate alarak fiyatlarını ayarlar. Ardından, aynı segmentteki birkaç benzer özelliği karşılaştırır ve ortalama fiyatı verir.
• Bir bina veya yapı inşa etmenin tüm maliyetlerini hesaba katan pahalı. Çoğu zaman bu, küçük alanlara sahip yeni inşa edilmiş konutlar için geçerlidir. Bu, aynı nesneyi benzer kalitede aynı malzemelerden ve hatta benzer mimari çözümlerle yeniden yaratmak için şu anda ihtiyaç duyulacak fon miktarını ifade eder.

Yatırım durumunda karlılık dikkate alınarak piyasa değerinin doğrulukla belirlenebildiği karlı. Bu yöntem, ticari alan fiyatını belirlemek için iyidir. İlk olarak, kârlılığın hesaplanacağı dönemi belirleyin. İkinci olarak, beklenen gelir miktarı tahmin edilir. Üçüncüsü, fatura döneminden sonra mal sahibinin alacağı kar hesaplanır. Dördüncüsü, öngörülebilir gelecekte tüm gelirlerin toplamı hesaplanır

Mülkün amortismanı

Tüm gayrimenkul nesneleri yaşlanmaya tabidir. Muhasebede bu kavram, yüzdesi tahakkuk eden amortismana göre tahmin edilebilen amortisman olarak tanımlanır. yöntemlerbinaların ve yapıların fiziksel bozulmasına ilişkin değerlendirmeler, mülkün piyasa değerinin belirlenmesinde yer alan şirketler tarafından da kullanılır. Şu anda, her bir yapısal elemanın aşınmasının belirlendiği hesaplama tercih edilmekte ve ardından tüm göstergeler özetlenmektedir. Bu yöntemle gayrimenkul nesnesinin ikame maliyeti mutlaka dikkate alınır.

Uzmanlar nasıl çalışır

Binaların ve yapıların değerlendirilmesi için bir anlaşma yapılırken izlenen bir takım kurallar vardır:

• Maliyeti belirlemek için müşteri tarafından sunulan nesnenin analizi.
• İrtifak, ipotek, ipotek tanımlama.
• Hesaplama yöntemlerinin kullanılabilirliğinin doğrulanmasıyla birlikte mülk türünün net tanımı.
• İşe müdahale edebilecek kısıtlamaları bulma.
• Müşteri tarafından sağlanan bilgilerin analizi ile bilgilerin yeterliliğinin tespiti.

Çalışmalarında değerleme uzmanı aşağıdaki ilkelere bağlı kalır:

• İlgili kişilerden ve koşullardan bağımsızlık.
• Değerlendirmenin nesnelliği.
• Yüklenici ile müşteri arasında çıkar çatışması yoktur.
• İş sözleşmesinin zorunlu olarak imzalanması.
• Anketin zamanlaması ve konusu hakkında net anlaşmalar yapmak.

Bu nedenle, mülkü değerlendirirken müşteri, kullanım için gerekli tüm belgeleri yükleniciye sağlamalıdır. Gayrimenkulün piyasa değerini belirleme süresi buna bağlı olacaktır. Ayrıca takip ederDeğerleme şirketi temsilcisinin tesise erişimini sağlamak, ki bu, yüklenicinin imzalanan iş sözleşmesi kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmesi için bir ön koşuldur.