Almanya'da Mortgage: gayrimenkul seçimi, ipotek alma koşulları, gerekli belgeler, bir banka ile sözleşme yapılması, ipotek oranı, değerlendirme koşulları ve geri ödeme kuralları

2025 Yazar: Howard Calhoun | [email protected]. Son düzenleme: 2025-01-24 13:26

Birçok insan yurtdışında bir ev satın almayı düşünüyor. Birileri bunun gerçekçi olmadığını düşünebilir, çünkü yurtdışındaki daire ve ev fiyatları standartlarımıza göre çok yüksek. Bu bir yanılsama! Örneğin, Almanya'da bir ipotek alın. Bu ülke tüm Avrupa'daki en düşük faiz oranlarından birine sahip.

Konu ilgi çekici olduğu için daha detaylı düşünmeli, ayrıca konut kredisi başvuru sürecini detaylı incelemelisiniz.

Emlak piyasası hakkında

Almanya'daki ipotekten bahsetmeden önce, bu ülkede konut talebinin arzı aştığını belirtmek gerekir. Tamamlanmış mülklerde yeni bina bulmak çok zordur. Ancak yeni yapılmaya başlanan binalarda daire almak için çok sayıda teklif var.

Fiyatlar ne olacak? Hem yüksek hem de düşük var. Bir şey söylenebilirAynen: fiyatlar doğudan batıya doğru yükselir. Bavyera'nın başkentindeki en pahalı konut - Münih. 4000 Euro'dan 1 m2 maliyeti var. Berlin'de çok daha ucuz - 2500 Euro.

Her halükarda, kişi tek odalı bir daire veya stüdyo istese bile, yaklaşık 150-200 bin Euro gibi sağlam bir meblağ gerekecektir. Neyse ki, Alman bankaları hem kendi vatandaşlarına hem de diğer ülkelerin sakinlerine ipotek kredisi sunuyor. Bitmemiş konut satın almayı planlıyorsanız hem satın alma tutarının tamamını hem de birkaç dilim alabilirsiniz.

Ve şimdi en önemli şey. Almanya'da ipotek oranı nedir? Almanlar için %0.8 ile %2 arasında değişmektedir. Yabancılar için ise %3 ile %5 arasında değişmektedir.

Kiralamak için bir ev satın almak

Birçok insan tam da bu amaçla ipotek alıyor. Nedenini anlayabilirsin. Münih veya Berlin'de bir daire satın alan bir kişi, yılda yaklaşık% 4'lük bir verime güvenebilir. Wuppertal'da kiralık konutlar %8, Gelsenkirchen'de ise neredeyse %10 getirecek. Dortmund, Duisburg, Essen'de yüksek getiriler olabilir.

Örnek vermeye değer. Diyelim ki bir kişi Dortmund'da 8 dairelik bir ev aldı ve bunun için 620.000 USD verdi. Bir daire ona yılda yaklaşık 6.500 Euro getirecek. Ve hep birlikte - yaklaşık 52.000 USD. Böylece karlılık %8 olacaktır. Yani, ipotek sadece ödeme yapmakla kalmayacak, aynı zamanda kâr da sağlayacaktır.

Koşulların özellikleri

Almanya'da ipotekli bir daire almak istiyorsanız, 100.000 avroyu aşan seçeneklere bakmak daha iyidir. Mevcut döviz kurunda, bu biraz8.000.000 ruble'den fazla. Bu para için bir kişi bir kutu değil, dekorasyonlu geniş bir daire alacak.

Pahalı seçenekleri izlemek neden daha iyidir? Çünkü bankalar bu tür yabancı müşterileri ağırlamaya daha istekli.

Koşullardan bahsedersek, her kişi için ayrı ayrı özellikleri vardır. Bir sözleşme hazırlanırken, aşağıdakiler de dahil olmak üzere birçok faktör dikkate alınır:

• Ödeme tutarı.
• Ödeme gücü.
• Kredi geçmişi.
• Mülkiyet konumu ve durumu.

İlk ipotek almak, herkesin almayı planlamadığı ikinci veya üçüncü ipotekten daha zordur. İlk konut kredisine başvururken, mülkün toplam değerinin %40-50'sini yatırmanız gerekebilir.

Bu hem artı hem de eksi. Bir yandan, daha az borç olacak ve bu nedenle daha hızlı ödeyebilecekler. Ama öte yandan, herkes bir anda 4-5 milyon ruble biriktirip veremez.

Ancak birçok banka faiz oranını düşürürken miktarı artırmayı kabul ediyor. Bu arada, eğer daha sonra bir vatandaş ikinci bir ipotek vermeye karar verirse, o zaman ilkiyle ilgili problemlerin yokluğunda, bir katkı yapmasına bile gerek kalmayacaktır. Veya konut maliyetinin %20'sinden fazla olmayacak.

Müşteri Gereksinimleri

Almanya'da ipotek almayı planlıyorsanız, bunun için neyin gerekli olduğunu bilmeniz gerekir. Müşterilerin şunları yapması gerekir:

• Bir Alman bankasında en az 2 yıl süreyle açılmış bir hesabı olmalıdır. Boş olmaması önemlidir. Onun üzerinefonlar düzenli olarak alınmalıdır.
• 21 ile 65 yaş arasında olmalıdır.
• Almanya'da gelir belgeniz olmalıdır. Çalışanların son 6 ay ve girişimciler için - 2 yıl boyunca bir özet sunması gerekir. Ama bu sadece işle ilgili değil. Ev sahibinin faaliyeti de bir gelir kaynağıdır.
• Kredi veya nafaka olup olmadığına dair kanıt sunmalısınız. Alman yasalarına göre, bir kişi ipotek geri ödemesi için aylık gelirinin %35'inden fazlasını harcamamalıdır.

Gerekli belgeler

Almanya'da ipotek başvurusunda bulunmak için, aşağıdakileri içeren bir belge paketi ile bankaya gelmeniz gerekir:

• Orijinal pasaport ve fotokopisi.
• Kişisel veriler içeren anket.
• Yabancı pasaport ve kopyası.
• Gelir teyidi: bir kişi için - kişisel gelir vergisi belgesi. Bir girişimci için - şirketinin raporlaması.
• Müşterinin satın almak istediği mülk için belgeler: nesnenin tanımı, fotoğrafları, konut tüzüğü ve tapu kaydından bir alıntı (en fazla 6 hafta önce yapılmış olmalıdır).
• Ev değerlemesinin sonuçları.
• Mülk kiraya verilmişse kira sözleşmesi gereklidir.
• Ödeme için gerekli miktarın mevcudiyetinin teyidi.

Tüm belgeleri Almanca'ya çevirdiğinizden emin olun ve noter huzurunda tasdik edin.

Anket nedir?

Aslında bu, formun bir benzeridir ve genellikleRus bankaları. Başvuru sahibinin kişisel veri anketi, kredi almayı planlayan bir kişi hakkında kısa bilgiler içeren bir belgedir.

Diğer krediler, kira, nafaka, kamu hizmetleri ve sigortayı içeren mülkü, aylık gelir ve giderleri hakkında bilgi içermelidir. Bir müşterinin mali sorunları ne kadar az olursa, kredi geçmişi o kadar net olur, Almanya'da bir ipotek için onaylanma olasılığı o kadar yüksek olur.

Fiyatlar ve ödemeler hakkında

Son zamanlarda, Alman bankaları sabit bir oranda borç veriyor. Bu uygundur, çünkü kredi döneminin sonuna kadar değişmeyecektir - döviz kurundan hiçbir şekilde etkilenmeyecektir.

Almanya'daki ipoteklerini aylık yıllık ödemelerle ödüyorlar: Müşteri her 30 günde bir aynı tutarı hesaba yatırmak zorundadır. Hem Almanya'daki ipotek faizini hem de ana kredinin tutarını içerir.

Kredinin erken geri ödenmesi olasılığı konusunda bireysel olarak anlaşmanın gerçekçi olduğunu söylüyorlar. Ancak bu banka için pek uygun değil ve bu nedenle oran daha yüksek olacaktır.

Ve erken geri ödeme imkanı sağlanmazsa, kişi ayrıca para cezası ödemek zorunda kalacak. Bunu bir an önce düşünmeli ve anapara borcunu hızlı bir şekilde geri ödeyebilme özelliğine sahip bir kredi çekmelisiniz. Kullanışlı çözüm: 1 yıl içinde kredinin yaklaşık %10'unu geri ödeyebilirsiniz.

Örnek

Öyleyse, diyelim ki bir kişi Münih'in merkezinde 39 m2'lik bir stüdyo satın almak için Almanya'da ipotek almaya karar verdi2 Avrupa tarzı renovasyon ile. Maliyeti 290.000 Euro'dur. Bu yaklaşık 23.000.000ruble.

İlk ödeme 9.200.000 ruble olacak. Tabii ki, bir kişinin 171.735 avro olan 13.800.000 krediye ihtiyacı olacak. Alman bankası böyle bir meblağ sağlayacaktır, çünkü asgarileri 50.000 USD'dir. e.

Almanya'da ipotek 5 ila 40 yıllık bir süre için verilebilir. Ama kural olarak herkes 10 alır. Diyelim ki bir müşteri için %4'lük bir faiz oranı belirlediler. Bu durumda ruble olarak ne olur:

• Aylık taksit: 46.016.
• Bir yıllık faiz tutarı: 552.000.
• Kredi süresinin bitiminden sonraki tüm ödemeler: 19.322.000.
• Tüm 10 yıl için fazla ödeme: 5.520.000.

Bir kişi Almanya'daki ipotek faiz oranındaki borçlarını ödeyene kadar konutun bankanın malı olacağını unutmamak önemlidir.

Giderler

Varlıkları da unutulmamalıdır. Almanya'da konut kredisi faiz oranlarından bahsetmişken maliyetlerinden bahsetmek gerekiyor. Bir ev satın alırken birçok ek maliyet vardır, bunların arasında:

• Emlak vergisi. Oran, mülkün konumuna bağlı olarak değişir. Genellikle %3,5 ile %6 arasında değişir.
• Konutun yeni sahibine yeniden tescili hizmeti için ödeme. Bu, toplam işlem tutarının %0,5-1'i kadar olacaktır.
• Noter ücretleri (%1.5-3).
• Aracılara komisyon (%3-6). Brokerler ve emlakçılar olmadan Almanya'daki işlemler sonuçlanmaz. Özellikle yabancılarla. Ayrıca asıl işi yaparlar ve müşteri için hayatı çok daha kolaylaştırırlar.
• Kadastroya yeni bir mal sahibi dahil etme hizmeti için ödeme (%0,5).
• Ruslar ve diğer yabancılar için Almanya'da ipotek almak için komisyon alınır (%1).
• Teminat olarak yatırılacak mülkün değerlemesi için ödeme (yaklaşık 1.500$).
• Gayrimenkul denetimi (%0,5-1,5).
• Sertifikaların ve hesap özetlerinin düzenlenmesi, bir banka hesabının sürdürülmesi (yıllık 150 USD'ye kadar).

Toplamda, bir kişi 100.000 c.u'ya bir ev satın almayı planlıyorsa. Yani ek masraflar için 10-15 bin avroya daha sahip olması gerekiyor. Belki maliyet daha az olur, ancak dikkatli oynamak daha iyidir.

Nereden başlamalı?

Almanya'daki ipotekler için gereklilikler, koşullar ve faiz oranlarının ne olduğu hakkında yukarıda çok şey söylendi. İlk adımdan da bahsetmemiz gerekiyor.

Kendinizi iki veya üç bankayla sınırlamayın. Gelecekteki tasarruflar için 10-15 kuruluşu ziyaret etmeniz şiddetle tavsiye edilir. Bir kişiye ne kadar çok bankacılık eğitimi sunarsa, en karlı seçeneği bulma olasılığı o kadar yüksek olur.

Ayrıca, diğer kurumların temsilcileriyle iletişim kurarken, müşteri daha önce kendisine daha düşük bir fiyat teklif edildiği için rezervasyon yaptırabilir. Potansiyel bir borçluyu kaybetmek istemeyen birçok banka, ek ikramiyelerle ilgilenmeye başlıyor.

Ayrıca, konut aşağıdaki gereksinimleri karşılıyorsa en düşük fiyatın sunulduğunu da bilmeniz gerekir:

• Garantisi 100 yıldır.
• Ekolojisi, lojistiği iyi ve merkeze yakın bir yerde bulunuyor.
• Alınabilirkiralık.

Gayrimenkul nasıl aranır? Bunun için emlak firmaları, uzmanlaşmış çevrimiçi kaynaklar, komisyoncular ve özel reklamlar var.

Hesap nasıl açılır?

Gayrimenkul ödemelerinin sadece banka aracılığıyla yapılabileceği zaten belirtilmişti. Ve burada bir nüansı açıklığa kavuşturmak gerekiyor. Gerçek şu ki, Rus "Sberbank" aracılığıyla bu da yapılabilir! Bu yüzden nakitsiz ödeme var.

Ama yine de bir Alman bankasında hesap açmanız gerekiyor. Tabii bunun için bizzat hazır bulunmanız gerekiyor. Sözde "posta meşrulaştırma" yalnızca Alman vatandaşları tarafından kullanılabilir.

Belgelerden pasaportların (sivil ve yabancı) asıllarına ve kopyalarına, doldurulmuş formlara ve kayıtlara ihtiyacınız olacak. Bazı bankalar sizden referans-tavsiye sunmanızı isterler. Almanya'da sadece saf sermaye ile uğraşmayı tercih ediyorlar.

Hesap euro olarak açılacak, ondan sonra sözleşme imzalanacak. Aynı gün para yatırılabilir.

Sözleşmenin imzalanması

Almanya'da ne tür bir ipotek olduğundan bahsederken de bu nüans dikkate değer. Müşteri ve banka tüm şartlar üzerinde anlaştığında, gelecekte kredi vermenin temeli olan bir sözleşme yapma anı gelir.

Bu davadaki yasal dayanak, Alman Medeni Kanunu ve ipotek bankaları kanunudur (sırasıyla 601-610 ve 14-16, 19. paragraflar).

Sözleşme aşağıdaki bilgileri içerir:

• Kredi tutarı: tutar + faiz + maliyetler.
• İpotek koşulları.
• Gerekli ödemeler hakkında bilgiler (boyutu, kredi geri ödemesinin başlama tarihi, faiz oranlarının hesaplanması vb.).
• Borç ödeme yöntemleri.
• Ödünç alan hakkında bilgi.
• Sözleşmenin feshedilebileceği koşullar.

Genel olarak, karmaşık bir şey yoktur. Evet, Almanya'da ipotek almak biraz daha karmaşık ve zaman alıcı bir süreç, ancak bu anlaşılabilir, çünkü bir yabancı gayrimenkul satın alıyor. Ama bunun dışında her şey Rusya'dakiyle aynı.

Uygun bir şekilde bir banka ve konut seçerek, hatta çok tasarruf edebilirsiniz. Sonuçta Almanya, en düşük ipotek oranlarını sağlayan ilk 3 Avrupa ülkesinde yer alıyor. Ve bu %3-5, Rusya'da sunulan %10-12 ile karşılaştırıldığında gerçekten çok küçük.

Zamanlama

Almanya'da ipotek almak ne kadar sürer? Genellikle 1 ay sürer ama bazen daha uzun sürer.

İlk aşamada belgeler hazırlanıyor ve bu yaklaşık iki hafta sürüyor. Paralel olarak, teklif pazarını tanımanız önerilir. Sonra - bankaları ziyaret edin, başvurun. 2-4 gün veya daha uzun sürer.

Ev kredisi kararı almak ne kadar sürer? Banka yetkilisi ile yapılan görüşmeden sonra en fazla dört hafta. Bir kişi onay aldığında, sadece en avantajlı teklifi seçmesi, bir hesap açması ve para yatırması yeterli olacaktır. Ondan sonra gayrimenkul satın alabilirsiniz.