Emlak satış vergisi nedir?

2024 Yazar: Howard Calhoun | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-17 10:43

Emlak vergisinin hesaplanması ve tahsili ile ilgili prosedür ilgili kod ile beyan edilmiştir. Kanunlar yıldan yıla değişir. Aynı zamanda vatandaşların vergilendirme alanındaki hak ve yükümlülükleri de değişmektedir. Değişmeyen gerçek ise vergi ödeme zorunluluğudur.

Emlak satış vergisi nedir?

Gayrimenkulün mülkiyeti özel bir şahıs, özel bir teşebbüs veya bir belediye makamına ait olabilir. Gayrimenkul türleri farklı seçenekler içerir: konut binaları, ticari binalar (perakende veya ofis binaları), endüstriyel tesisler, arazi ve tarım arazileri. Sahibi, tek mülkiyet veya bir payın parçası olarak hak sahibi olabilir. Her durumda, işlem vergiye tabi olanın tanımına giriyorsa, emlak satış vergisi zorunlu olmaya devam eder.

Kontrol sistemi, vergi makamları ve onların bölgesel bölümleri tarafından yürütülür. Hakikatverginin ödenip ödenmediği vatandaşlar tarafından sunulan yıllık beyannameye yansıtılır.

Genel İlkeler

Rus yasalarına göre, resmi olarak alınan her türlü kazanç vergilendirilir. Bu açıdan taşınmazın elden çıkarılması malik lehine kabul edilmektedir. Dolayısıyla gayrimenkul satışında vergi ödemekle yükümlü olan satıcıdır.

Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 224. Maddesi, gayrimenkulün yabancılaştırılmasından elde edilen gelir miktarının %13 oranında vergilendirilmesi gerektiğini belirtmektedir. Ancak, bu yasa her durumda geçerli değildir. Detaylar bu yazıda tartışılacaktır.

Başvurulması gereken bir diğer yasa ise 382 sayılı Federal Yasadır. 2016'nın başından beri yürürlüktedir. Bu kanunun kurallarına göre, yasal alanda gayrimenkul satışına ilişkin vergi, mülkiyet şartlarına dayanmaktadır. Bu belge, süreye göre iki tür görev süresini dikkate alır:

• Mülk sahipliğinin 2016 yılına kadar devri.
• 2016-01-01 tarihinden sonra hakları sabitlenen mülk sahipleri.

Gayrimenkulün yabancılaştırılmasında ilk vatandaş kategorisi, 2016 yılı başına kadar yürürlükte olan kanun hükümlerine göre yönlendirilir. Bu kanuna göre, mülkiyetin devrinden sonraki ilk 3 yıl içinde gayrimenkulü elden çıkaran tüm maliklerden vergi alınması zorunludur. İkinci kategori için, referans mülkiyet süresinin 5 yıl olduğu yeni bir prosedür uygulanır.

Kimler ödeyemez?

Vergi toplamaya ilişkin genel prosedürü ele alırsak, yasa şunları sağlar:Mülkiyet dönemine bakılmaksızın şahıslar için gayrimenkul satışından alınan verginin önemsiz hale geldiği durumlar. Özellikle taşınmaza devir şekline bakılır. Bunlar aşağıdaki durumlardır:

1. Mülk, eski sahibinin ömür boyu bağımlı olması şartıyla sahibine geçtiğinde.
2. Devralınan özellik.
3. Özelleştirme sonucunda hakkı ortaya çıkan gayrimenkul nesnelerinin yabancılaştırılması.
4. Mülkiyetin temeli bir bağış sözleşmesidir.

Tapu belgesi bu kategorilerden birine giriyorsa, işlem ek gelir olarak sınıflandırılmamalı ve buna göre vergilendirilmelidir.

Bölgelere göre de özellikler var. Bildiğiniz gibi, yerel yasalar federal ve bölgesel olarak ayrılmıştır. Yerel makamlar, bazı federal yasaları temel çelişkiler olmaksızın uyarlama hakkına sahiptir. Uygulamada, belirli bir vatandaş kategorisi için koşullar genellikle bu şekilde hafifletilir. Emlak satış vergisi istisna değildir.

Örneğin, Khanty-Mansiysk Okrug için gayrimenkul satışından elde edilen gelirin mülkiyetin ilk 3 yılında bile vergilendirilmediğine dair bir yasa vardır. Stavropol Bölgesi'nde de benzer kurallar geçerlidir: burada vergiye tabi işlemlerin süresi 5 yıldan 3 yıla düşürülmüştür. Belirli bir bölgede emlak satışında hangi verginin ödenmesi gerektiğini öğrenmek için, bölgesel değişiklikleri takip etmeniz gerekir.yasalar.

Nasıl hesaplanır?

Citizen S. A., 1,5 yıl önce satın aldığı bir evi 6.300.000 rubleye sattı. Davası her bakımdan yasanın tanımına uyuyor. Resmi olarak çalışıyor ve iş tecrübesi 10 yıldan fazla. S. A. vatandaşı için gayrimenkul satışından alınan vergi miktarı ne olacak?

Yıl için beyanname hazırlamak için aşağıdaki bilgileri almanız gerekir:

6.300.000 – 1.000.000=5.300.000 – vergiye esas tutar

Vergi tutarı: (6.300.000 - 1.000.000) x %13=689.000 ruble

Ancak beyannamenin son teslim tarihinden çok önce S. A., kesinti için belgeler topladı ve vergi dairesinden onay aldı. Kesinti miktarı maksimum oldu. Artık hesaplamalar farklı görünüyor:

(6.300.000 - 5.300.000) x %13=130.000 ruble gerçek ödeme tutarı.

S. A. vatandaşı satın aldıktan 5 yıl sonra anlaşma yaparsa muaf kategorisine girer.

Bireyler için

Bireyler için gayrimenkul satışı vergisi, özellikleri ve ödeme prosedürü, Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 23. Böylece, Rusya Federasyonu topraklarında gelir elde etme hakkına sahip olan hukuk konuları üç kategoriye ayrılır:

1. Bir ülkenin mukimi, geçen yıl içinde en az 183 gün Rusya'da yaşamış bir vatandaştır.
2. Yerleşik olmayanlar - önceki kategoriye girmeyen kişiler.
3. Koşullu tanım - para birimi sakinleri, geçen yıl başka bir ülkede yaşayan ancak yılda en az bir kez Rusya'yı ziyaret eden Rusya Federasyonu vatandaşlarıdır.

Gayrimenkul mukim olmayan bir kişi tarafından satıldığında, vergiler ve bunların hesaplanmasına ilişkin prosedür Vergi Kanunu'nun 209. Maddesi ile düzenlenir. Bu nedenle onlar için ayrı bir gelir vergisi tahsilatı seti uygulanır.

Tüzel kişiler için

Bir tüzel kişi gayrimenkulü kendi bilançosunda elden çıkardığında, vergi hesaplama prosedürü büyük ölçüde seçilen vergi sistemi tarafından belirlenir. Ancak kesin olan bir gerçek ki, gayrimenkul satarak bir tüzel kişilik gelir elde eder. Buna göre, bu gelir şirketin bilançosuna yansıtılmalıdır. Gayrimenkul satışından alınan vergiyi değerlendirmeye devam ediyoruz. Bir tüzel kişi bunu hangi miktardan ve hangi sırayla ödemelidir? Aşağıdaki vergi rejimlerinden birine ait olduğunu dikkate almak gerekir:

1. UTII.
2. Basitleştirilmiş sistem.
3. Patent sistemi.

Mülkiyet türü de dikkate alınır. Konut, ticari, arazi veya toprak altı olabilir.

Gerçek bilgiler ve mülkiyet şekli de önemlidir: şirket gerçekten ticari faaliyetler yürütüyor mu, kurucular Rusya Federasyonu'nda mı ikamet ediyor yoksa yerleşik değil mi? Tüm bu soruları cevaplamak için, Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 23. Maddesine rehberlik edilmelidir.

Tüzel kişi tarafından konut satıldığında, gelir KDV'ye tabi değildir, ancak gelir vergisi zorunludur. Gelir vergisi oranı aynı zamanda kurucuların medeni durumuna da bağlıdır (yerleşikveya yerleşik olmayan). İşletmenin bilançosunda yer alan konut dışı binaların yabancılaştırılmasından bahsediyorsak, gelir miktarı hem gelir vergisine hem de KDV'ye tabidir. Aynı zamanda, işlem tutarı üzerinden değil, net gelir tutarı üzerinden gelir vergisi alınır.

Önemli bir nüans: Ticari gayrimenkul satışından alınan vergi, sahip olunan yıl sayısını hesaba katmaz. Vergi optimizasyonu alanındaki bir başka nüans, şirketin gelir miktarını nesnenin kalan fiyatına göre az altma hakkına sahip olduğunu söylüyor. Muhasebe hesaplamalarından sonra, işlem tutarı ile nihai tutar arasındaki fark negatif çıkarsa, rakam işletme için zarar olarak sınıflandırılır.

Emekliler ödemeli mi?

Bireylerin - emeklilerin ve diğer özel vatandaş kategorilerinin gayrimenkullerinin satışına ilişkin vergi uygulanır mı? Mevcut yasalara göre, vatandaşların sosyal statüsüne bağlı vergi teşvikleri veya indirimleri sağlanmamaktadır. Emekliler, vergiye tabi kişiler genel kategorisine girerlerse vergi ödemek zorundadırlar.

Emlak vergisi ile kişisel gelir vergisi arasında ayrım yapmak önemlidir. 2014'ten beri emlak vergisi emekliler için geçerli değildir. Bir istisna, bir emeklinin gayrimenkulü kâr için kullanmasıdır. Aksi takdirde, genel prosedüre tabidirler: Onlar için 3 yıl boyunca gayrimenkul satışı vergisi zorunlu olacaktır.

Ancak emekliler vergiyi önemli ölçüde az altma ve hatta muaf olma fırsatına sahipler. Bunu yapmak için, bir mülk kesintisine başvurmaları gerekir. 2012 yılına kadar kesinti emekliler için geçerli değildi. 330 sayılı Federal Kanunun kabulü onlaraböyle bir hak.

Bu yasa sayesinde emekliler, gayrimenkul satışından sonra aşağıdaki vergi indirimi seçeneklerinden birini alabilirler:

• Mülkiyet 3 yıldan daha uzun bir süre önce sabitlendiyse, genel olarak tamamen serbest bırakılırlar.
• Elde tutma süresi daha kısaysa ve nesnenin değeri 1 milyon ruble'yi geçmiyorsa, vergi matrahında nesneyi satın alırken harcanan tutarda bir indirim alabilirler.

Kesintiler

Vergilendirme konuları emlak vergisi indirimi hakkına sahiptir. Resmi olarak istihdam edilen ve gelirlerinden %13 oranında gelir vergisi veya kişisel gelir vergisi kesen vatandaşlar için geçerlidir. Üç kesinti seçeneği vardır:

• Toplam sürüm.
• Kısmi.
• Gelirin tamamı üzerinden vergi alınması.

Aynı zamanda, vergi miktarının az altılabileceği maksimum miktar 1 milyon ruble.

Örnek: Bir vatandaş 2,5 yıl önce aldığı bir daireyi 4.500.000 rubleye satıyor. Beyannameye kadar vatandaş da kesinti için belgeler hazırlamıştı. Azami kesintiye hak kazandı. Sonuç olarak, onun için vergi matrahı 3.500.000 ruble ve vergiler - 455.000 ruble idi.

Gayrimenkul satışında ne kadar vergi ödenmesi gerektiği sorusuna cevap verirken, ortak mülkiyet seçeneğinden bahsetmek önemlidir. Taşınmazın mülkiyeti birden fazla kişiyi kapsıyorsa, vergi ödeme yükümlülüğü de her birinin payına göre dağıtılır.onlardan. Veya ortak sahipler kendi aralarında anlaşabilir ve farklı bir sırayla vergi yükümlülüğüne maruz kalabilirler.

Vatandaşlar kesintiyi işlemin her birimi için geçerli olduğu için birden fazla kullanabilir. Ancak 1 yıl içinde sadece bir kesintiye izin verilir. Bu muafiyet sayesinde, gayrimenkul satışından alınan vergi miktarı önemli ölçüde az altılabilir.

Kesintiyi uygulamak için üç yöntem vardır:

• Ödenmesi gereken fonların nakit olarak ödenmesi.
• Alıcının banka hesabına havale edin.
• Vatandaşın, ödenmesi gereken tutarın biriktiği dönem için kişisel gelir vergisi ödemekten muaf olduğunu belirten bir bildirimi işverene verin.

Kesinti için nasıl başvurulur?

İşlemlerin yapıldığı raporlama döneminde kesinti başvurusu yapılır. Kesinti iki şekilde alınabilir: sabit bir miktar veya maliyetlere eşit bir miktar. Seçim yalnızca başvuru sahibine bağlıdır: önce kendisi için hangi seçeneğin daha karlı olduğunu hesaplayabilir ve o tür için başvurabilir.

İndirim, bir vatandaşın raporlama döneminde satılan gayrimenkulün önceki satın alımının maliyetlerini kanıtlaması gerektiğinde uygundur. Bu nedenle, bu masrafların kendileri için belge kopyaları ile güvence altına alınması gerekecektir. Bu amaçlar için, aşağıdaki belgelerin kopyaları vergi dairesine sunulur:

• Gayrimenkul alımına ilişkin anlaşma (alım ve satım).
• Gayrimenkul şirketlerinin hizmetlerinin kullanımını onaylayan belge.
• Kabul etme ve aktarma işlemi sırasındasahip olma.
• Paranın alınmasıyla ilgili satıcıdan alınan belgeler: bir makbuz (para nakit olarak alındıysa) ve bir banka ekstresi (para hesaba aktarıldıysa).
• Ödeme emirleri.
• İşlemler sırasında oluşturulan ve finansal değeri temsil eden diğer belgeler.

Vergi dairesi tarafından yapılan kesinti başvurusunu onayladıktan sonra, emlak satış vergisi konusuna tekrar dönmelisiniz. Ne kadar ödemelisiniz? Vergi tabanı önemli ölçüde az altılacak. İndirilebilir giderlerin sigorta ödemelerini ve ipotek geri ödemelerini içermediğini belirtmek önemlidir.

Yasanın ve uygulamanın amaçları

Vatandaşlar kısa vadeli emlak satışlarındaki vergilerden haberdar olduklarında ve vergi oranlarını öğrendiklerinde, farkında olmadan yasal tasarruf seçenekleriyle ilgilenmeye başlayabilirler. Cevap vermek için bu vergiyi getirmenin asıl amacına dikkat etmelisiniz.

Satın aldıktan sonra hızlı bir satış yapma sahiplerinin motivasyonunun, aradaki farktan yararlanma arzusu olduğuna inanılıyordu. Emlak fiyatlarının dinamik bir şekilde arttığı ve devletin doğrudan kozunun olmadığı kriz öncesi dönemleri herkes hatırlıyor. Bu açıdan bakıldığında, bu vergi emlak piyasasını kontrol etmek için dolaylı bir araç rolü oynamaktadır. Ve bu doğrudur, çünkü çok yüksek emlak fiyatlarında, kural olarak, yalnızca belirli bir sosyal tabaka her zaman başkalarının pahasına faydalanacaktır.

Fakat başka bir vakayı düşünün: vatandaş M. S.'nin konutunu genişletmesi gerekiyor, ayrıca şehrin orta kısmına yaklaşmaktan da çekinmiyor.ama sermayesi yok. Bir uzlaşma bulur: tek konutu satar, geçici olarak ailesiyle büyükanne ve büyükbabasıyla birlikte yaşar ve daha uygun bir konut için ipotek alır. Her şey plana göre gitti, ama sonra son yılların krizi kendi ayarlamalarını yaptı. Sahibi, fonları iade edemeyen %20'lik kesim arasındaydı. Borçlunun çabalarına rağmen başka bir bankada yeniden finansman gerçekleşmedi.

Tek doğru karar, banka açık artırmadan satmadan önce mülkü satmaktı. Sonuç olarak, vatandaş ipotek faiz oranları şeklinde fon kaybeder ve satış vergisi öder. Konut maliyeti değiştiyse, belki de artık bir daire satın alamayacak. Ve bu izole bir durum değil.

Tasarının görüşüldüğü aşamada, malı satılık olan kişilerin serbest bırakılması ihtimali tartışıldı. Ancak yasa koyucular, gayrimenkul satışının hangi vergiye tabi olduğunu öğrendiklerinde spekülatörlerin bu hükümden yararlanabileceklerinden endişe duyuyorlardı.

Ödeyemez miyim?

Kesintiye ek olarak vergi tutarını da optimize etmek mümkündür. Kanun tarafından değerlendirilen davalara ek olarak, başka seçenekler de var:

Yapılan masrafların belgelendirilmesi. Bu pozisyona da resmi olarak izin verilmektedir. Örneğin, bir kişi daha fazla satış amacıyla bir mülk satın almış olsa bile, gelirinin miktarı işlemin tüm maliyetine eşit değildir. Sadece alınan ve satılan tutar arasındaki fark gelir olarak muhasebeleştirilir.değer

Giderler şunlardır: nesnenin maliyeti, genişletme maliyeti, kamu hizmetleri için mevcut borçların geri ödenmesi, ağların kurulması ve izin verilen yeniden geliştirme türleri, çevre düzenlemesinin iyileştirilmesi ve diğer onarımlar.

• Çifte kesinti uygulaması. Emlak satışı yapılırken ne kadar vergilendirilir sorusu sorulduğunda mükellefin hukuki durumu da göz önünde bulundurulmalıdır: Bu tür vergilendirme çerçevesinde hem satıcı hem de alıcı konumundadır. Bir diğer önemli koşul ise bir takvim yılı içerisinde iki işlemin (alış ve satış) tamamlanmasıdır. Ve son olarak, üçüncü koşul, satın almanın satıştan önce yapılmış olmasıdır. Yani, sadece buna sahip olanlar, optimizasyon fırsatlarına sahip olan tek konut değil. İlk daireyi satın alırken kesinti talep edilmediyse, şimdi emlak satışından bütçeye hangi verginin ödeneceğine bakılmaksızın yükümlülük masrafından düşülebilir.
• Bir indirgeme faktörünün uygulanması. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 217. Maddesine göre, indirgeme faktörünün kadastro değeri ile çarpımına eşit miktar gelir olarak kabul edilir. Bu durumda vergi matrahını sıfıra indirmek bile mümkün.

Durum serbest meslek sahibi ise?

Özel bir girişimci, resmi olarak bireysel girişimci olarak kaydolmadan önce gayrimenkul satarsa, işlem vergi dairelerinde normal bir kişisel gelir vergisi beyannamesi şeklinde gerçekleşir. İşlem sırasında satıcı bir girişimci statüsüne sahipse, mantıklı bir soru ortaya çıkar: satışta ne kadar vergi ödenmesi gerekecekgayrimenkul IP?

Burada mülkün OKVED kodunda gelir getiren ticari varlıkların ana aracı olarak listelenip listelenmediğini dikkate almak önemlidir. İkinci belirleyici faktör IP vergilendirme sistemidir. İki tür vardır: STS - basitleştirilmiş bir sistem ve “gelir eksi giderler” yöntemi.

İlk durumda, işlem tutarı vergi hesaplaması için genel tabana eklenir. Ödenecek vergi oranı %6'dır. “Gelir eksi gider” sisteminde, işlem tutarı kâr tutarını artırır. Ancak giderler açısından, bir nesne satın almanın maliyetini ve bakımı ve koşulların iyileştirilmesi için harcanan fonları dikkate almak önemlidir. Satın alma kanıtı olarak, tapu belgelerinin bir kopyası önceden yapılmalı ve ardından vergi dairesine sunulmalıdır.

IP tasfiyesi durumunda

Bir ticari kuruluşun faaliyetlerini durdurduğu ve IP durumunu tasfiye ettiği durumu ele alalım. Bu durumda gayrimenkul satarken hangi vergiler ödenir? Girişimci 3 yıl kuralına tabi değildir ve ek gelir elde etmiş birey olarak bütçeye gelir vergisi ödemekle yükümlüdür. Uzmanlar, önce basitleştirilmiş bir vergi sistemine geçerek tasfiye sürecine önceden hazırlanmanızı tavsiye ediyor. Bu yöntem maliyetleri önemli ölçüde az altır. Vergi optimizasyonu açısından, gayrimenkulün bireysel bir girişimci değil, bir birey statüsünde satılması tavsiye edilir.

Son tarih

Her yılın sonunda resmi kurumlarda çalışan ticari kuruluşlar ve bireylermali kaynakların hareketi hakkında bilgi sağlamalıdır. Bu bağlamda, soru alakalı hale gelir: gayrimenkul satarken, hangi verginin ödeneceği, böylece daha sonra vergi makamlarından herhangi bir talepte bulunulmayacaktır.

Bireyler, raporlama dönemini takip eden yılın 30 Nisan tarihinden önce 3-kişisel gelir vergisi şeklinde bir rapor sunar. Dosyalama yetkilisi, IFTS yetkilisinin yerel bölümüdür. Belge teknik nitelikte veya hatalı hesaplamalarla ilgili hatalar içeriyorsa, vergi dairesi raporu kabul etmeyecektir. Mevcut bir belgeyi düzenleyemezsiniz. Düzeltilmiş rapor, başlık sayfasında yeniden alımla ilgili bilgilerin yer alacağı yeni bir formda yayınlanır. Belge iki özdeş kopya halinde oluşturulur. Raporun alınmasından sonra, vergi tutarının ödenmesi için bir süre verilir. Bu dönem genellikle raporun sunulduğu yılın 15 Temmuz'una kadar sürer.

Başarısızlıktan kaçınma ve raporların geç teslimi cezalandırılır:

• Sıfır gösterge sağlamadığı için - 1000 rubleden itibaren.
• Diğer durumlarda - tahakkuk eden vergi tutarının %30'una kadar.
• Vergi zamanında ödenmezse, vergi tutarı artı %20-40'ı ceza olarak tahsil edilir.
• Ana yaptırımlara ek olarak, her gecikme günü için ceza uygulanır.

Bu nedenle, vergi ve yasal yükümlülüklere karşı sorumlu bir yaklaşım benimsemek önemlidir. Ulusal ölçekte, tüm ülkenin yaşamı vergilere bağlıdır.