Geliştirici nasıl kontrol edilir: yöntemler ve öneriler

2024 Yazar: Howard Calhoun | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-17 10:43

İnşaat aşamasında konut satın alırken, geliştiricinin güvenilirliğinden bin kat daha fazla emin olmanız gerekir. Şirket nasıl kontrol edilir ve güvenilir olup olmadığı nasıl anlaşılır? Sonuçta, bugün gayrimenkul maliyeti o kadar yüksek ki, çoğu vatandaş milyonlarca dolarlık ipotek kredisi almak ve bir yıldan fazla geri ödemek zorunda kalıyor, bu nedenle en küçük riski bile ortadan kaldırmak önemlidir. Makalede geliştiriciyi nasıl kontrol edeceğinizi, hangi bilgi ve belgelere dikkat etmeniz gerektiğini öğreneceksiniz.

Neden şansa güvenemiyorsun

Hazırlık veya inşaat aşamasında bir daire satın alırken geliştiricinin güvenilirliğini kontrol etmenin birkaç yolu vardır. Paranıza güvenin, yalnızca kusursuz bir üne sahip bir inşaat şirketi olmalıdır. İnşaatta vicdanlılık ve deneyim önemlidir, ancak şirketin güvenilirliğinin tek göstergesi değildir. Bunlara ek olarak, finansal istikrar, yani çeşitli finansman kaynaklarının ve idari yeteneklerin mevcudiyeti önemlidir. Alıcının riskleri, "donma" olasılığı doğrudan bu kriterlere bağlıdır.bitmiş tesisin devreye alınmasında inşaat veya gecikme.

Geliştiricinin tüzel kişi veya bireysel girişimci olarak faaliyetleri, inşaat şirketinin kendisine bağlı olmayan çeşitli ekonomik faktörlerden, mevzuattaki değişikliklerden, emlak piyasasındaki eğilimlerden, döviz kurlarından ve diğer koşullardan etkilenir, itibarı ve iyi niyeti. Uzun yıllara dayanan deneyime ve sağlam bir imaja sahip bir şirketin çalışmasında zorluklar ve öngörülemeyen durumlar ortaya çıkabilir. Ancak böyle bir şirket, daha az bilinen ve doğrulanmamış bir geliştiricinin aksine, son tüketiciye zarar vermeden zor durumlardan bir çıkış yolu bulabilecektir. Bu nedenle geliştiriciyi nasıl kontrol edeceğinizi bilmek son derece önemlidir. Bu, zor kazanılan paranızla ona güvenip güvenemeyeceğinizi anlamanıza yardımcı olacaktır.

Web sitesindeki bilgiler

Bir inşaat şirketini tanımanın ilk ve en kolay yolu resmi web sitesini ziyaret etmektir. Genellikle geliştirici hakkında temel bilgiler "Hakkımızda" veya "Şirket hakkında" bölümünde bulunur. Piyasadaki varlık dönemi, gelişim tarihi, başarılar, ödüller hakkında bilgiler içerir. Aynı yerde, bazı firmalar yönetim seviyesi ve yönetim kurulunun oluşumu hakkında bilgi yayınlamaktadır.

Bağımsız özel kaynaklar ("Emlak piyasasının göstergeleri", "RBC Emlak" vb.) hakkında bilgilendirici ve analitik makaleler faydalı olacaktır. Herhangi bir arama motoru aracılığıyla geliştirici hakkında bilgi alabilirsiniz. Ancak sitede "Hakkımızda Medya" veya "İncelemeler" bölümünde yazılanlara sorgusuz sualsiz güvenin,kesinlikle buna değmez.

"Projeler" sayfasını kaçırmayın. Bu bölümde, şirket varsa daha önce uyguladığı projeleri yerleştirir. Bu arada, onların yokluğu, geliştiricinin işinde acemi olduğunu gösterebilir. Şirketin deneyimini, uygulama veya planlama aşamasında olan nesnelere göre nesnel olarak yargılamak yanlış olur, çünkü "kağıt projeler" olarak adlandırılan projeler yalnızca geliştiricinin hırslarına tanıklık eder, başka bir şey değil.

Resmi web sitesinde incelenmek üzere teslim edilen gayrimenkul objeleri varsa, bunların inşa edildiği bölgeye dikkat etmelisiniz. Bu gerçek, geliştiriciyi kontrol etmeye yardımcı olacaktır. Kural olarak, başarıyla tamamlanan birkaç projenin varlığı, geliştiricinin belediye yetkilileriyle iyi ilişkilere sahip olduğunu gösterir; bu, izinlerin alınması, teknik koşullar üzerinde anlaşmaya varılması ve enerji temini ile ilgili herhangi bir sorunun olası olmadığı anlamına gelir.

Ortaklarla işbirliği

Geliştiricinin güvenilirliğini değerlendirirken, kilit ortaklarına dikkat etmelisiniz. Bunlar arasında devlet katılımlı büyük bankalar varsa ve önde gelen inşaat şirketleri genel müteahhit olarak hareket ediyorsa, seçiminizin doğruluğundan şüpheniz olmasın.

Oluşturucuyu kontrol etmenin başka bir yöntemi daha var. Şirketin yatırım politikasını incelemekten oluşur. Ayrıca firmanın ana yatırımcısı dev bir finans kuruluşu ise kesinlikle endişelenmeye gerek yok. Bir işletmeye büyük yatırım yapmadan önce, büyük yatırımcılargeliştirme projelerini kapsamlı bir şekilde inceleyin, geliştiricinin faaliyetlerinin sayısız denetimini yapın ve yalnızca soruları yoksa bir sözleşme imzalarlar. Buna karşılık geliştirici, önde gelen bir şirketle ortaklığa işaret ederek, tüm pazara itibarının bütünlüğünü gösterir.

Finansman kaynakları ile ilgili bilgiler proje beyanında yer almaktadır. Bu belge, geliştiricinin web sitesinde de bulunabilir. Buna ek olarak, inşaatı finanse eden banka veya diğer kuruluşun adı belirtilir. Bu nokta özellikle önemlidir, çünkü küçük veya bilinmeyen bir şirketle işbirliği gerçekten bağlı olabilir. Diğer kaynaklar, DDU anlaşmaları kapsamında aktarılan son müşteri fonlarıdır.

Paylaşılan inşaatta geliştiricinin güvenilirliğini kontrol etmek için, kural olarak, kur risklerinin varlığına dikkat ederler. Geliştirici tüm ödemeleri dolar veya euro olarak yaparsa görünürler. Döviz kurundaki en ufak dalgalanma yatırımcılar için ciddi kayıplara yol açacaktır. Proje ile ilgili tüm işlemlerin ruble üzerinden yapılması yatırımcıların risklerini ortadan kaldırıyor.

Geliştirici şirketin finansal fırsatları

Bir firmanın yatırım gücünün ayırt edici özellikleri arasında bağımsız bir satış stratejisi bulunur. Alıcıların katılımı olmadan, projenin geliştirici tarafından kendi veya kredi fonlarına yatırım yapma pahasına uygulanması anlamına gelir. Genellikle bu tür nesneler inşaat sürecinin sonunda satılır,devreye almaya neredeyse hazır olduklarında. Müteahhit daire satmaya başladıysa, ancak henüz bir temel çukuru bile hazırlanmadıysa, finansman kaynaklarını gösteren proje beyanını incelemek gerekir. Ağırlıklı olarak hissedarlarsa, satın alma kararınızı dikkatlice yeniden değerlendirmek en iyisidir.

Fiyatlandırma politikasının yeterliliği, geliştirici lehine başka bir argümandır. Ucuz bir daire satın alırken nasıl kontrol edilir, yakalama nedir? Teklifin bariz ucuzluğu, her zaman faydalarını göstermez. Çoğu zaman, piyasadan çok daha düşük bir fiyata satılan daireler, şirket kaynaklarının eksikliğini gösterir. Ancak emlak piyasasında sezonluk promosyonlar sırasında fiyatların ılımlı bir şekilde düşmesi oldukça normaldir.

Bir şirketin finansal refahı, genellikle tanıtımıyla ifade edilir. Kendi hisselerinin yerli veya yabancı borsada kamuya açık hale getirilmesi, geliştiricinin sayısız doğrulama prosedüründen geçtiğini ve yüksek uzman değerlendirmeleri aldığını doğrulamaktadır. Bu gerçek, hisse senedi yatırımcılarının şirkete güvendiğini ve onun kurumsal yönetim ve mali politika modelini desteklediğini gösteriyor.

Rus inşaat şirketlerinin puanlarını yayınlayan emlak portalları, geliştiriciyi nicel göstergelerine göre kontrol edebileceğiniz bir yerdir. En üstte, kural olarak, önemli miktarda konut alanı faaliyete geçen ve takvim yılı için kazanılan kârı olan firmalar var.

Hızproje uygulaması

Ev inşaat veya kazı aşamasındaysa, bir daire satın alırken geliştiricinin güvenilirliği nasıl kontrol edilir? Bu durumda, inşaat işinin her aşamasının hızına güvenebilirsiniz. Geliştiricinin halihazırda uygulanmış projeleri esas alınır. Çoğu zaman, geliştiriciler özellikle fotoğraf ve video raporları yayınlayarak yatırımcıların güvenini haklı çıkarmaya çalışır. Tesisin arazisine kurulan web kameraları sayesinde, geleceğin sakinleri iş sürecini çevrimiçi olarak izleme, sürecin dinamiklerini ve tutarlılığını değerlendirme fırsatına sahip oluyor.

Fakat ortak inşaatta geliştiricinin güvenilirliği nasıl kontrol edilir ve yüksek binaların inşaatının çok yavaş olduğu nasıl anlaşılır? Normal bir iş akışında, inşaat halindeki bir apartmanın her ay 2-3 kat artması gerekir. Panel binalar, tuğla ve yekpare olanlardan farklı olarak daha hızlı inşa edilir: ortalama olarak, bir beton kutu ayda 4-5 kat büyür. Ancak bu hesaplamalar teoriktir ve önde gelen inşaat şirketleri bile genellikle normdan sapmaktadır.

Geliştiriciden inşaat halindeki konut satın almadan önce, kişisel zamanınızın birkaç saatini harcamanız ve birkaç bitmiş nesneyi ziyaret etmeniz önerilir. Avluların, bina cephelerinin, konut kompleksine girişin incelenmesi, evlerin kalitesi hakkında bir ön sonuç çıkarmayı mümkün kılacaktır. Ayrıca inşaat yılını ve sakinlerden gelen geri bildirimleri de dikkate almanız gerekir. Görsel olarak hatasız olan binalar bile daha sonra yeni sahiplerine hiçbir kusur sunabilir.dondurucu duvarlar, yüksek seslilik, düşük kaliteli iç kaplamalar vb. şeklinde en hoş sürprizler.

Hangi belgeler sorulacak

Ortak inşaata katılımı düzenleyen 214 sayılı Federal Kanun, geliştiricinin, ilgilenen herhangi bir kişi tarafından incelenmek üzere birkaç belge sağlama yükümlülüğünü düzenler. Bunlar şunları içerir:

• en son baskıdaki inşaat şirketinin tüzüğü ve diğer kurucu belgeler;
• geliştiricinin bireysel girişimci veya tüzel kişilik olarak devlet tescil belgesi;
• vergi kayıt belgesi;
• üç takvim yılı için muhasebe belgeleri;
• denetçinin şirketin faaliyetlerine ilişkin raporu.

Bunlar, önce yeni binanın inşaatçısı ile kontrol etmeniz gereken genel belgelerdir. Şirket, talep edilmesi halinde asıllarını veya noter tasdikli suretlerini vermekle yükümlüdür. Ancak öte yandan, bu belgelere aşina olmak, yeni bir bina satın alırken geliştiricinin güvenilirliğini kontrol etmenizi sağlayacak% 100 seçenek olarak adlandırılamaz. Kural olarak, bu bilgi resmi niteliktedir ve her geliştiriciye açıktır, bu nedenle ortalama alıcıya herhangi bir özel bilgi verilmeyecektir. Potansiyel yatırımcılar için tek değer, uzmanların şirketin mali durumu hakkında sonuçlar çıkarabilecekleri denetim raporudur.

Proje belgelerini tanımanın daha önemli olduğu yer. Ana kağıt paketine ek olarak, aşağıdakilerin mevcudiyeti:

• arazi mülkiyeti sözleşmeleri;
• hükümet uzmanlarının sonuçları;
• İnşaat için bölgesel makamlardan alınan izinler;
• Birleşik Tüzel Kişiler Devlet Sicilinden alıntılar.

Yeni bir bina satın alırken müteahhite nasıl kontrol edileceği sorulduğunda, sözleşmenin yapıldığı anda hemen istenmesi gereken belgeleri unutmamak gerekir. Sermaye katılımı sözleşmesine imzanızı atmadan önce, şirketin yasalara uygun olarak faaliyet gösterdiğinden emin olmanız gerekir. Peki, hangi geliştirici belgelerini kontrol etmeniz gerekiyor? Şirketin çıkarlarını temsil eden kişinin işlemi tamamlama yetkisine sahip olduğundan emin olun. Sözleşme şirketin bir çalışanı tarafından imzalanırsa, genel müdürden ilgili bir vekaletname alması gerekir. Sözleşmenin taraflarından birinin bu yetkilere sahip olmayan bir kişi olması durumunda, para transferi gerçeğine rağmen sözleşme geçersiz sayılır ve altındaki tüm yükümlülükler iptal edilir. Belgeyi düzenleyen kişinin adına, vekaletnamenin geçerlilik süresine ve hangi işlemleri gerçekleştirme hakkının verdiğine dikkat etmeniz gerekiyor.

Şirketin güvenilirliğini başka ne gösterebilir

Çoğu kullanıcı, projeleri, yeni bir binanın maliyetini, dairelerin avantaj ve dezavantajlarını vb. tartışmaya ayrılmış çeşitli forumlarda ilgilendikleri geliştirici hakkında bilgi toplar. Burada kontrol edemezsiniz. geliştiricinin belgeleri, ancak hissedarların şikayetleri hakkında bilgi edinebilir, tutarsızlıkların ve su altının ne olabileceğini anlayabilirsiniz.gayrimenkul tescil sürecinde taşlar. Olumlu eleştirilerden daha fazla şikayet varsa, satın alma kararını yeniden değerlendirmelisiniz. Düzinelerce hissedarın geliştiriciyi açıkça hileli eylemlerle suçlaması, nesnelerin tamamlanması için son tarihlerin sürekli ihlali veya örneğin, belirli bir arsa üzerinde inşaatın yasallığı hakkında belge sağlamayı reddetmesi durumunda, daha iyidir. başka bir şirket bulmak için.

Birçoğu, devam eden davaları hakkında bilgi edinebilmeniz için geliştiriciyle hangi belgeleri kontrol edeceğini merak ediyor. Ancak inşaat şirketi ile ortak yatırımcılar, müteahhitler veya hissedarlar arasında belirli anlaşmazlıkların varlığını doğrulayan bilgiler kamuya açık olsa bile, bunun hiçbir anlamı olmayacaktı. Dava, emlak piyasasında, özellikle her yıl yüz binlerce metrekarelik yaşam alanını devreye alan büyük firmalar için yaygın bir uygulamadır. Uyuşmazlık çözümü bir avukat kadrosu tarafından gerçekleştirilir, bu nedenle bu sorunların inşaat sürecinin seyri ve beraberindeki teknik sorunlarla hiçbir ilgisi yoktur.

Bir geliştiricinin iflası nasıl kontrol edilir

2014 yılında, tüm inşaat şirketlerinin sermaye sahiplerine karşı sorumluluklarını bir banka garantisi, bir sigorta poliçesi veya Mutual Insurance Society ile bir anlaşma yoluyla sigorta ettirmelerini zorunlu kılan Federal Yasa kabul edildi. Ve 2017'de, geliştiricilerin artık ortak inşaat için birleşik tazminat fonuna fon tahsis etmesi gerektiği belirtilen Federal Yasada tekrar yeni değişiklikler yapıldı. Bu devlet kuruluşunun amacı, bütçeyi uzun vadeli inşaatları finanse etmek ve geliştiricinin iflas etmesi durumunda hissedarlara olan borçları ödemek için yönlendirmektir.

Şirketin özsermaye sözleşmesinin imzalanmasından önce resmi iflas durumu statüsünü edinip edinmediği nasıl kontrol edilir? Özel kayıtlar bu konuda yardımcı olacaktır. Bunlardan birini kullanmak için tahkim mahkemesinin resmi web sitesine gitmeniz gerekir. "Tek dosya dolabı" bölümünde, arama filtresi aracılığıyla, "Davadaki Katılımcı" sütununda "Davalı" yazan parametreleri ayarlayın, ardından geliştiricinin adını girin ve etkin "İflas" düğmesini seçin. Tüzel kişilerin ve kişilerin tüm arşiv ve bekleyen iflas davaları ekranda görüntülenecektir.

Evde devreye alma: temel formaliteler

Sonunda, anlaşma yapıldı ve yeni eve taşınma törenini kutlamak için günü sabırsızlıkla bekleyen sakinlere nesneyi teslim etmek için tüm son tarihler geldi. Ancak, pratikte ortaya çıktığı gibi, çoğu kişi bir daireyi bir geliştiriciden nasıl kontrol edeceğini bilmiyor.

İnşaat işinin tamamlanması için son tarihler DDU'da belirtilmiştir. Geliştiricinin nesneyi zamanında teslim etmek için zamanı yoksa, bu sürenin bitiminden iki ay önce alıcıları bilgilendirmek ve sözleşmenin ilgili hükmünü değiştirmeyi teklif etmekle yükümlüdür. Ayrıca, devreye alma dönemi ve anahtarların sahiplerine devri kavramlarının birbirinden ayrılması da önemlidir. Kural olarak, yeni yerleşimciler, nesnenin kabulünden sonraki ertesi günden daha erken olmamak üzere yeni dairelere taşınabilecekler.devlet komisyonu. Ayrıca, anahtarların kiracılara teslim edilme anı da sözleşmede belirtilmelidir. Genellikle işletmeye alma izni alındıktan 4-6 ay sonra gerçekleşir.

Tüm hissedarlara, geliştiricilerin, anahtarları teslim tarihinden en geç bir ay önce taahhütlü posta yoluyla nesnenin hazır olduğuna dair bir bildirim göndermeleri gerekmektedir. Ancak, alıcılara daha sık telefonla iyi haberler verilir ve belgeleri doğrulamak için ofise davet edilir. Pasaportunuz ve anlaşma sözleşmesinin bir kopyası ile oraya gelmeniz gerekiyor. Satın alınan konut birden fazla malik adına kayıtlıysa her birinin bulunması gerekir ve bu mümkün değilse temsilcinize vekaletname vermeniz gerekir.

bire bir. Geliştirici, nesnenin teslimini belirli bir düzenlemeye göre yapmakla yükümlüdür ve yeni mal sahibi, evlilik, eksiklikler varsa kabul etmeme hakkına sahiptir. Kabul ve devir belgesini imzalamadan önce, sözleşmede öngörülen dairedeki her küçük detayın uygulanıp uygulanmadığını kontrol etmek gerekir. Ayrıca, geliştiricinin işletmeye alma izni aldığından ve eve zaten bir adres atandığından emin olmalısınız.

Geliştirici, nesnenin zamanında teslimatını geciktirirse, alıcı tazminat alma hakkına sahiptir. Aynı zamanda, hiçbir geliştiricinininisiyatif alacak ve cezasını kendi özgür iradesiyle ödemeyecektir. Yeni mal sahibi, şirketin ana ofisine bir talepte bulunma ve 10 gün içinde değerlendirilmesini bekleme hakkına sahiptir. Bu gibi durumlarda birçok şirket, tazminat miktarını ve ödeme süresini belirterek, müvekkillerine anlaşmazlığın mahkeme öncesi çözümünü sunar.

Dairenin denetimi

Dairenin kabulüne ve devrine gitmeden önce, malik bir kez daha hisse senedi nüshasını açmalı ve doluluk için hazır olan nesnenin özelliklerini anlatan bölümü dikkatlice incelemelidir. Geliştiricinin gerçekleştirmeyi taahhüt ettiği her türlü iş burada belirtilmiştir. Teftiş sırasında, tespit edilen tutarsızlıkları geliştirici şirket temsilcisine hemen gösterebilmek için DDU'yu elinizden bırakmamanız önerilir.

Peki, bir müteahhitten daire kabul ederken nelere dikkat edilmelidir? Dikkat etmeniz gereken her şeyi sıralayalım:

• Ön kapı. Düzgün bir şekilde monte edilmeli ve açıklığa karşı rahat bir şekilde serbestçe açılmalıdır. Gömme kilidin işlevselliğine dikkat edin.
• Duvarlar. Düşeyden minimum sapmaya bile izin verilmezken, yerel düzensizlikler 5 mm içinde olabilir. Ayrıca dairenin alanını ölçmeli ve duvarların yerleşiminin şematik düzenine uygun olduğundan emin olmalısınız.
• Zeminler. Hava boşlukları veya demetler olmamalıdır. Çekiçle birkaç parçaya dokunarak onları bulabilirsin.
• Tavanlar. damlave derzlerdeki boşluklar, tavanların gerçek yüksekliği ile beyan edilen arasındaki tutarsızlık, daireyi kabul etmeyi reddetmenin bir nedenidir. Ancak alıcı gergi tavan yaptırmayı planlıyorsa küçük kusurlara göz yumabilirsiniz.
• Windows. Geliştirici tarafından DDU'da belirtilen markanın yapıları kurulmalıdır. Çift camlı pencerelerin bütünlüğünü, armatürlerin işlevselliğini, boşlukları kapatma derecesini, (varsa) sundurma üzerinde bir vizörün varlığını kendi başınıza kontrol etmeniz gerekir.
• Elektrik tesisatı. Özel test cihazlarının yardımıyla tüm anahtar ve prizlerin çalışmasını kontrol edebilirsiniz. Varlıkları sözleşme tarafından sağlanmıyorsa, daha fazla bağlantı için tüm kabloların bulunduğundan emin olun.
• Mühendislik iletişimi. Isıtma, kanalizasyon ve havalandırma sistemleri, tüm kapatma vanaları, te'ler, drenaj boruları, lavabo, klozet, kalorifer radyatörleri vb. doğrulamaya tabidir.
• Bitir. Kullanılan malzemelerin kalitesine, markasına dikkat etmek gerekiyor. Çatlak, talaş veya açık dikiş olmamalıdır.

Son olarak daire içine ve dışına kurulan sayaçların okumalarını da kaydetmelisiniz. Ölçüm cihazlarının verilerini kaydetmeniz ve bunları pasaportlarında belirtilenlerle karşılaştırmanız önerilir. Ayrıca, bodrum veya üst teknik katın gösterilmesi talebi ile geliştiriciyle iletişime geçebilirsiniz. Hissedarlar, boruların veya çatının sızdırmadığından ve yabancı kokuların bulunmadığından emin olmak için binanın herhangi bir bölümüne girme hakkına sahiptir.

Son adım

Sahibinin bitmiş daire üzerinde herhangi bir talebi yoksa, kabul belgesi imzalanır. Aksi takdirde, kusur bulunursa, kusurlu bir işlem düzenlenir. Müşteri şikayetlerinin tam listesinin yanı sıra adres, daire numarası, geliştirici şirketle ilgili ayrıntılar ve bilgileri gösterir.

Geliştirici, kusurların giderilmesinden sonra hissedarı yeniden incelemeye davet eder. Alıcının ciddi bir iddiası yoksa, ancak herhangi bir nedenle daireyi kabul etmeyi reddederse, geliştiricinin nesneyi tek taraflı olarak teslim etme hakkı vardır.