2024 Yazar: Howard Calhoun | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-17 10:43
Bugün, sıradan bir vatandaşın refahının ana göstergelerinden biri gayrimenkulün mevcudiyetidir. Ve hepsi, konut fiyatlarının çok yüksek olması ve ulaşılan seviyede durmaması nedeniyle. Birçoğunun konut seçimine en üst düzeyde sorumlulukla yaklaşması şaşırtıcı değildir - sonuçta, çoğu için bu neredeyse hayattaki ana satın almadır ve tekrarlanması gerekmeyebilir.
Geleceğin alıcıları birincil ve ikincil konut kavramlarıyla yüzleşmek zorunda kaldığında, şüpheler ve anlaşmazlıklar başlar. Bazıları için, düşük piyasa fiyatı nedeniyle yeni bir bina daha karlı görünüyor ve başka avantajları da yok değil. Ancak bu, birincil pazarın ideal olarak kabul edilebileceği ve sahip olunan dairenin eksikliklerle büyüdüğü anlamına gelmez. İkincil konutu neyin oluşturduğunu, artıları ve eksileri neler olduğunu anlayalım.
Bayiler - nedir?
Öncelikle kavramın kendisini anlayalım. Birçoğu için, ikincil konut piyasası yalnızca eski hisse senedi daireleriyle temsil edilebilir. Yani, yeni bir düzen ve modern yaşam koşullarından söz edilmeyecek.yapamamak. Ayrıca eski asansörler, sayaçlar, kablolar ve borular var. Ve komşular arzulanan çok şey bırakırken, şüpheli kişilikler yeni binalara yerleşmez.
Kuşkusuz, bu ifadelerde bazı gerçekler var. Ancak ikincil piyasada bile daireler farklıdır. İkincil konut - bu, mülkün zaten mülkiyet hakkının verildiği anlamına gelir. Yani, birincil piyasayı ikincil piyasadan ayıran temel fark, Birleşik Devlet Sicilinde mülk tahsisine ilişkin bir kaydın bulunmasıdır.
Kullanılmış bir daire her zaman eskidir?
İkincil konutun mutlaka eski, yıpranmış bir ev olduğunu varsaymayalım mı? Çünkü yeni bir binadaki bir daire de kullanılmış bir daire olabilir - yeni inşa edilmiş bir evde tamamen yeni bir daireyi taşınma veya başka bir nedenden dolayı kimse satmaz mı? Ayrıca, yeni bir evin işletmeye alınmasından sonra tüm daireler satılmazsa, geliştirici mülkü kendisi için kaydettirir ve boş konut otomatik olarak ikincil hale gelir.
İkincil piyasadaki daireler nelerdir?
Sessary konut, çeşitli kategori ve özelliklere sahip zengin bir daire seçimidir. Gayrimenkul uzmanları, bu pazarda, fiziksel özelliklere ve değer düzeyine göre sınıflandırılan çeşitli gayrimenkul türlerini ayırt eder:
- Düşük dereceli konut - eski inşaat yılına ait evlerde 2-3 kat yüksekliğinde daireler. Bu tür tesislerde genellikleana iletişim kanalizasyon ve su teminidir. Evler genellikle sobayla ısıtılır.
- Standart binalar - 5-16 kat yüksekliğinde tipik binalarda sıradan ikincil konutlar, tek odalı veya iki odalı daireler.
- Üstün daireler - artan konfor ile karakterize edilen modern ve tipik evlerde konaklama. Kiler ve giyinme odaları gibi yardımcı odaların yanı sıra sıradan binalara göre daha fazla sayıda banyo bulunmasıyla karakterizedir.
- Lüks konut - özelliği, asil bir ev bölgesi, otopark, kapıcı ve güvenlik görevlilerinin varlığı olan A sınıfı gayrimenkul. Lüks evlerde, kural olarak, en fazla 30 daire.
Fiyatlandırmayı etkileyen diğer faktörler
Evin konumuna ve konut alanında gelişmiş altyapının bulunmasına bağlı olarak bir dairenin fiyatının değişebileceği unutulmamalıdır. Bu nedenle, şehrin eteklerinde yer alan gelişmiş tipte konforlu ve iyi döşenmiş tek odalı bir daire, merkezdeki eski planlı bir evde mütevazı tek odalı bir daireden çok daha ucuza mal olabilir. Fiyatlandırma aynı zamanda tesislerin fiziksel durumundan ve bulunduğu bölgeden de etkilenir.
İkincil piyasada bir dairenin eksileri nelerdir?
İkincil konutlar mutlaka "ikinci sınıf" konutlar olmasa da, bu tür gayrimenkullerin dezavantajları da yoktur. Gerçekten eski evlerde iletişim ile ilgili sorunları dikkate almayacağız. Örnek olarak, yeni tasarlanmış bir evde konforlu bir daire düşünün. Burada bileyeni sahipler tuzaklar bekleyebilir:
- Dairenin kirli "yasal geçmişi". Çok uzak olmayan yerlerde veya bir psikiyatri kliniğinde hizmet veren mülk sahipleri hakkında uzun zamandır hikayeler biliniyor. Bu açıdan bakıldığında, ikinci evler dürtmedeki domuz gibidir.
- Kamu hizmetleri veya diğer ödemeler için ödenmemiş borçlar, borçların ödenmemesi nedeniyle icra memurları tarafından daireye el konulması.
- Bir daire için yanlış yürütülen belgeler. Yeni sahipler tarafından satın alındıktan sonra böyle bir durum tespit edilirse satış sözleşmesi geçersiz olur ve işlem iptal edilir.
- Olumsuz komşular. Bazıları için bu sorun önemsiz görünebilir. Ancak, nüfus arasında yapılan anketlerin gösterdiği gibi, gürültülü ve skandal komşular çoğu zaman bazı vatandaşları ikamet yerlerini değiştirmeye kışkırtıyor.
- Fiyat. Beğenin ya da beğenmeyin, ucuz ikincil konutlar yalnızca eski ve paslı borularla Stalin veya Kruşçev'de olabilir. Diğer durumlarda, yeni binalarda ikincil piyasadaki bir dairenin maliyeti, işletmeye alınmamış dairelerin maliyetini önemli ölçüde aşıyor.
- Bir daire satın alırken tasarruf etmenize izin vermeyen en hoş olmayan küçük şey daha: bugün aracılar olmadan ikincil konut satın almak neredeyse imkansız. Ev sahipleri, mülklerini hızlı bir şekilde satmak için uzmanlara başvurmayı tercih ediyor. Ve maliyete komisyonlarını da ekliyorlar - sonuçta birisinin emlakçıların çalışmaları için ödeme yapması gerekiyor.
İkincil konut piyasasının avantajları
Bir takım eksikliklere rağmen, emlak uzmanları ikincil piyasayı aktif olarak savunuyorlar. Bunun oldukça mantıklı nedenleri var:
- Piyasada birçok teklif var. Bu, alıcının gereksinimlerini karşılayacak alanı, kategoriyi ve konut türünü seçmesine olanak tanır.
- İkincil konut ipotekleri daha isteyerek ve daha düşük oranlarda sağlanır. Bunun nedeni, bir gayrimenkul işlemi gerçekleştirirken banka için daha düşük risklerdir.
- Daire "satın al ve yaşa" modunda. Yeni bir binadan farklı olarak, ev hazır olmadığında, belgelere göre daire henüz mevcut değildir ve işletmeye alındıktan sonra genellikle uzun süreli bitirme çalışmaları gereklidir.
- İkinci konut maliyeti, elbette, yeni bir binadaki bir dairenin fiyatını aşıyor, ancak bu, onarım ve dekorasyon ihtiyacının olmamasıyla fazlasıyla dengeleniyor.
Bankalar ikincil piyasa hakkında ne düşünüyor?
Daha önce belirtildiği gibi, ikincil konutlar için ipotekler, kredi kuruluşları tarafından yeni binalardan çok daha sık sağlanmaktadır. Bu birkaç nedenden kaynaklanmaktadır. İlk olarak, yeni konut piyasası yavaş bir hızda güncellenirken, ikincil piyasa çeşitli fiyat kategorilerinde zengin bir seçim sunar.
İkincisi, yeni binalarda olduğu gibi sadece projede var olan konut, banka için bir miktar risk teşkil ediyor. Kredi kurumları işbirliği için geliştiricileri dikkatle seçer, ancak hiç kimse öngörülemeyen koşullardan bağışık değildir.
Gereksinimlerbankalar ikincil piyasaya
Fakat kredi kuruluşları sahip olunan daire için talepte bulunurlar. Sonuçta, gayrimenkul tüm kredi dönemi için banka teminatı olur. Borçlunun mali açıdan iflas etmesi durumunda banka, zarara uğramamak için teminatı satmakla yükümlü olacaktır. Bu nedenle, dairenin belirli fiziksel özellikleri karşılaması gerekir, böylece hiçbir şey daha sonra yeniden satışını engellemez.
- Borçlunun konut satın almayı planladığı ev 1957'den önce inşa edilmemelidir.
- Zorunlu bir koşul, tüm modern iletişimlerin kullanılabilir olmasıdır. Banka, sıcak ve soğuk suyu, kaloriferi ve kanalizasyonu olmayan bir evi teminat olarak kabul etmeyecektir.
- İpoteğin tamamı ödenene kadar, dairenin bulunduğu evin fiziksel olarak %70'inden fazla yıpranmaması gerekir.
Konutların yasal temizliği ne olacak?
Bankalar ayrıca dairenin yasal geçmişine ilişkin gereklilikler de uygular - takyidatlara izin verilmez. Üçüncü şahısların binalarında kayıt yapılmasına ve diğer kredi kuruluşları ile tutuklama veya rehin sözleşmelerinin varlığına izin verilmez. Ayrıca, banka tüm tapu belgelerini isteyecek ve bunları hata ve yanlışlıklar açısından kontrol edecektir. Bu aynı zamanda gelecekteki sahipler için de faydalıdır - zamanla tatsız anların bulunmayacağı, iyi test edilmiş bir daire alacaklardır.
