Yeni bina veya "ikincil": Hangisini satın almak daha iyidir?

2024 Yazar: Howard Calhoun | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-17 10:43

Birçok ev alıcısının kafasındaki ana sorulardan biri, yeni bir bina ile "ikincil" bir bina arasında seçim yapmaktır. Her iki daire tipinin fiyatları da çok farklı değilse, seçim ciddi şekilde karmaşıktır. Her seçeneğin artıları ve eksileri vardır, bu nedenle bir ev satın almaya çok sorumlu bir şekilde yaklaşılmalıdır. Sonuçta burası bir daire ve bazıları yüz binlerce dolara mal olabilir.

Yeni bina veya "ikincil" - hangisi daha iyi?

Birincil konut, daha önce kimseye kayıtlı olmayan bir dairedir. Aslında, genellikle birincil konut olarak inşa edilmemiş daireleri bile satmaya çalışırlar.

Yeni yapılmakta olan veya geliştirmesi planlanan evlerde daire satışının 214-FZ sayılı Kanunla düzenlendiğini unutmayın. Bu yasa, geliştiriciyi bir ev inşa etmeye ve işletmeye almaya, program katılımcılarına (alıcılara) sözleşmede belirtilen daireleri (nesneleri) devretmeye zorlar.inşaat).

Ev işletmeye alındıktan sonra cismin kabul belgesi imzalanır. Aynı zamanda, alıcılar yeni binada dairenin mülkiyetini kaydettirmek zorunda kalacaklar. Devlet tescil belgesi alındıktan sonra, konut durumu otomatik olarak birincilden ikincile değişecektir.

"İkinci el" nedir?

Bayi konutu, birine ait olan bir dairedir, yani bir gerçek veya tüzel kişinin mülküdür. Bu durumda, daire özel, belediye veya devlet olabilir. Ama yine de ikinci bir ev. Bu nedenle, altı ay veya bir yıl önce inşa edilmiş yeni daireler bile, aslında yeni olmalarına rağmen, zaten ikincil konut olarak kabul ediliyor. Bu nedenle, başlangıçta hangisinin daha iyi olduğunu söylemek imkansızdır - yeni bir bina veya "ikincil", çünkü her iki daire de yeni olabilir.

Belediye dairelerine gelince, insanlar bir sosyal iş sözleşmesiyle orada yaşayabilirler. Devlet tescil belgesine sahip değiller, ancak yaşadıkları konut hala bir sahibi - belediye olduğu için ikincil olarak kabul ediliyor.

Her iki daire tipini karşılaştırmak için kriterler

Satın almanın daha iyi olduğunu tam olarak belirlemek imkansızdır - "ikincil" veya yeni bir bina, çünkü birincil konutun ikincil konutlara göre belirgin bir avantajı yoktur. Her şey duruma ve koşullara bağlı olacaktır. Doğru seçimi yapmak ve nihayet kendiniz için neyin daha karlı olduğuna karar vermek istiyorsanız - "ikincil" veya yeni bir bina, o zamanaşağıdaki kriterleri göz önünde bulundurun:

1. Maliyet. "Birincil" hakkında konuşursak, o zaman bir kalıp vardır: konutun metrekare başına maliyeti, tesisin yapım aşamasına bağlıdır. İlk aşamada, metrekare başına maliyet düşük olacaktır ve bu, birincil konutun ana avantajıdır. "İkinci el"in fiyatı her zaman daha yüksektir ve bu sabit fiyatı düşürmenin bir yolu yoktur.
2. Zamanlama. İkincil konut satın alırken, işlemin tamamlanmasından hemen sonra buna geçebilirsiniz. Ancak "birincil" ile bu mümkün değildir. Alıcı bir anlaşma yapar ve bir temel çukuru kazma aşamasında bir ev satın alırsa, iki yıl daha beklemek zorunda kalacaksınız. İnşaatın tamamlanma aşamasında bir anlaşma yaparsanız, metrekare başına fiyat daha yüksek olacak, ancak sadece üç ila dört ay beklemeniz gerekecek.
3. Yatırımlar. Yeni bir binada konut satın alırken, kaba bir bitiş için alıcıya sunulur. Bu, onarımlara, yapı malzemelerinin satın alınmasına, ekipman ve mobilya satın alınmasına çok para yatırmanız gerekeceği anlamına gelir. İkincil konut piyasasında bir daire satın alırken, genellikle yenilenmiş daireler bulabilirsiniz. Ve onarımlar çoğunlukla ucuz veya eski olmasına rağmen, böyle bir daire oldukça yaşanabilir. Bu nedenle, konut seçiminde daha fazla yatırım konusu önemlidir.
4. Çeşitler. İkincil konut piyasası çok daha geniş ve burada daha fazla teklif var. Genellikle yeni binalarda en başarılı daireler kazı aşamasında satın alınır. Geliştirmenin sonunda, en elverişsiz seçenekler satış için kalır.
5. Kayıt. Yeni bir binada kayıt yaptırmak mümkün değildir, çünkü oturma izni alabilmek içinbir mülkiyet tescil belgesi veya halihazırda toplu konutta kayıtlı bir akrabanız var.
6. Olası gelir. Metrekare fiyatının inşaat aşamasıyla doğru orantılı olarak arttığı yukarıda zaten yazılmıştır. Bu nedenle, hafriyat aşamasında yatırım yaparken, gelecekteki konut sahibi yılda %30'a kadar kar elde edebilir. İnşaat gecikmeden giderse durum böyledir. İkincil konut maliyetinin artması garanti edilemez, ancak piyasa faktörlerine göre değişir. Ancak, ikinci bir daireyi kiralayarak para kazanabilirsiniz. Bu durumda kar miktarını hesaplamak zordur. Her şey maliyete, alana ve diğer birçok faktöre bağlıdır.
7. İpotek. "İkincil" veya yeni bina ipotekli olarak alınabilir. Ancak, yeni bir binada bir daire için ipotek kredisi durumunda, birçok farklı zorluk vardır. Henüz tamamlanmamış daire alımları için bankalar, hiç tamamlanmama riski olduğundan kredi vermemeye çalışmaktadır. En fazla bir veya birden fazla banka böyle bir kredi verebilir ve bunun koşulları elverişsiz olabilir. Tipik olarak, birincil konut oranı, ikincil konut oranına kıyasla %2-3 daha yüksektir.
8. Yasal saflık. Yeni bir ev satın alırken yasal açıdan temiz olduğundan %100 emin olabilirsiniz. Daha önce içinde kimse yaşamamış ve buradaki alıcı yeni sahibi. İkincil piyasadaki dairelerin sahipleri vardı, bazen birkaç tane. Ve çoğu zaman ne tür insanlar oldukları ve apartmanda ne yaptıkları bilinmiyor.

Ayrıca, yeni binalarda her zaman yeni iletişim ve mühendislik sistemleri vardır. İkincil piyasada iletişim yıpranabilir ve değiştirilmesi gerekebilir, bu nedenle bu durumda bu yeni bir bina lehine bir avantajdır. Ayrıca, "birincil" bir mülk satın alırken, yakınlarda bir uyuşturucu bağımlısı veya alkolik yaşama olasılığı çok düşüktür.

Riskler

İnşaat halindeki yeni bir binada daire satın alırken inşaat şirketinin iflas etme ve inşaatın tamamlanmama riski vardır. Bu durumda paranızı geri alamazsınız. Öngörmek gerçekçi değil. Uygulama, inşaat şirketlerinin çoğu zaman konut teslimini geciktirdiğini ve alıcıların bu konuda hiçbir şey yapamayacağını gösteriyor. Elbette hükümet, geliştiricilerin iflasa karşı zorunlu sigortasına ilişkin yasaları dikkate alarak bu riski az altmaya çalışıyor. Ancak yine de bir risk var ve gecikme cezaları bile geliştiriciyi son tarihleri geciktirmekten alıkoymuyor. Yeni bir bina veya "ikincil" bir bina arasında seçim yaparken, bu riskleri hatırlamanız gerekir. Ancak geliştiriciye güveniliyorsa ve yetkisi varsa, ondan konut alma riski önemli ölçüde azalır.

Ancak, ikincil konut piyasasında da riskler var. Satış sözleşmesinin ifasıyla ilgilidirler. Bu sözleşme, alıcı tüm parayı ödedikten sonra mahkemede feshedilebilir. Gayrimenkulün yasal mülkiyetine sahip üçüncü şahısların ortaya çıktığı durumlar da vardır. Bu durumda satış sözleşmesi yeniden feshedilebilir ve işlem geçersiz sayılacaktır. Bu durumda paranızı kaybedersiniz veevsiz kal Neyse ki, tüm bu riskler yetkili bir avukatın yardımıyla dengelenebilir, ancak hizmetleri pahalı olabilir.

Yeni bir binanın artıları

Yeni binalardaki daireler aşağıdaki avantajlara sahiptir:

1. Modern malzemelerden yapılmıştır. Bu dolaylı olarak daha dayanıklı ve güvenilir oldukları anlamına gelir.
2. İyi tasarlanmışlardır ve neredeyse her zaman geniştirler.
3. Düzen rahattır ve modern standartlara uygun olarak yapılmıştır.
4. İnişler temiz ve geniş. Aynısı girişler için de geçerlidir.
5. Tüm dairelerde çift camlı pencereler vardır.
6. Su ve gaz sayaçları her yerde.
7. Çalışan asansörler var, bazı evlerde yük asansörleri bile var.
8. Yer altında ve bahçede park yeri var.

Ana avantaj olarak yeni bir binanın fiyatı

Bütün bu avantajlar, en önemli avantaj olan maliyetle karşılaştırıldığında küçüktür. Birincil konutun en yüksek popülaritesi fiyatı sağlar. Hafriyat aşamasında böyle bir daire satın alırsanız, yeni bir binadaki bir daire, ikincil konut piyasasındaki aynı daireden %30 daha ucuza mal olabilir. Yani, koşullu olarak iyi bir "ikincil" 100 bin rubleye mal olursa (fiyat örnek olarak alınır), o zaman aynı "birincil" sadece 70 bine mal olacaktır. Doğru, yaklaşık bir yıl, hatta iki yıl beklemesi gerekecek.

Yaşam alanı ve gelişmiş güvenlik

Lehinde başka bir argüman"birinciller" - geniş bir yaşam alanı. Modern projeler, sakinlere geniş bir alan sağlar. Örneğin, Rusya'daki en popüler yeni panel evler (P-44T serisi), bir daire için 38 "kareye" eşit bir minimum alan sağlar. Ancak eski bir panel evde tek odalı bir dairenin alanı 30-33 metrekare olabilir. Bu eski ev inşa edildiğinde standart buydu.

Hâlâ hangisinin daha iyi olduğunu bilmiyorsunuz - "ikinci el" mi yoksa yeni bina mı? O zaman sizin için başka bir argüman daha: yeni binalarda yeni güvenlik gereksinimleri gözetiliyor, yeni teknolojiler ve malzemeler kullanılıyor. Bazı unsurlar için de bir garanti vardır: tavan, mühendislik ekipmanı, duvarlar ve pencereler. Beş yıl içinde bir kiracı, konutun yanlış işletilmesiyle ilgili olmayan sorunlarla karşılaşırsa, geliştiriciyle iletişime geçebilir ve kusurun giderilmesini ve neden olunan hasar için tazminat ödenmesini talep edebilir.

Konutların yasal temizliği

Satın alacağınız daireyi seçerken - yeni bir bina veya "ikincil" bir bina seçerken, ikincil konutların tarihte "karanlık bir geçmişi" olabileceğini de unutmamalısınız. Ancak yeni binalar yasal olarak her zaman temizdir ve dairenizin haklarına sahip satıcının bazı akrabalarının ortaya çıkacağından endişelenmenize gerek yoktur. Tek risk, konut inşaatı sırasında hafriyat aşamasında olası para kaybı ile ilişkilidir. Ancak, mühendislik ağlarının veya belgelerin uygulanmasıyla ilgili geliştiriciyle ilgili sorunlar olması durumunda, bu, tesisin tamamlanması için son tarihi erteleyecektir. Geliştiricinin iflas etme olasılığı azdır. Büyük olasılıkla, tamamen iflasa karşı sigortalanacak. Bununla birlikte, genellikle, geliştiricinin herhangi bir nedenle nesneyi dondurduğu ve daha sonra bitmemiş bir binada daire satın alan kişilerin bunları almadığı ve parayı iade edemediği üzücü durumlar vardır.

Altyapı ve çevre düzenlemesi

Ayrıca, yeni bir binada bir daire satın alırken, şehrin altyapısının zayıf gelişmiş bir bölümüne girme şansı var. Genellikle, geliştirici başlangıçta bir konut binasını faaliyete geçirir ve sadece yıllar sonra çevresinde dükkanlar, okullar, anaokulları ve diğer nesneler ortaya çıkar. Bu nedenle, böyle bir konut satın alırken, ilk önce bakkaliye için seyahat etmeniz gerekeceğini anlamalısınız. Her ne kadar şehir merkezinde yeni bir bina yapılıyorsa orada bir dairenin maliyeti çok yüksek olacaktır.

Başka bir dezavantaj, olanakların olmamasıdır. Yeni bir evde bir daire, kamu hizmetleri olmadan bile beton bir kutudur. Burada hiçbir şey yok, bu yüzden çevre düzenlemesine para ve emek harcamanız gerekecek.

"İkincil"in artıları

Yeni bir bina veya "ikincil" bir bina arasında seçim yaparken, ikinci tip konutların dezavantajlarını ve avantajlarını da hatırlamalısınız. Profesyonellerle başlayalım:

1. Yeni satın aldığınız daireye hemen taşınma imkanı.
2. Böyle bir dairede mühendislik iletişimi ve bir tür onarım olacak, bu da zaten burada yaşamanıza izin veriyor.
3. Geniş ürün yelpazesi. İkincil konut piyasası çok büyüktür ve genellikle farklı seçenekler arasından seçim yapabilirsiniz. Ve mümkünmetroya yakın ve penceresinden harika manzarası olan bir daire bul.

İkincil konut piyasasında dairelerin eksileri

Tabii ki, tüm bu avantajlar genellikle alıcıları ikincil konut piyasasını düşünmeye itiyor. Ancak, hangi dairenin daha iyi olduğu hakkında konuşurken - yeni bir bina veya "ikincil", kesinlikle eksilerini belirtmelisiniz:

1. Metrekare başına yüksek fiyat.
2. Hoş olmayan gerçekleri gizleyebilecek uzun bir hikaye. Gelecekte kesinlikle yasal sorun yaşamadan iyi konut satın almak için, dairenin tarihini ve “temizliğini” kontrol edebilecek profesyonel bir avukata yatırım yapmanız gerekecek.
3. İstinat duvarları hayatları boyunca zayıflamış olabilir.
4. Mühendislik iletişimleri eskidir ve yakında değiştirilmesi gerekebilir veya on yıl daha çalışabilirler.

Olası bir dezavantaj olarak evin harap olması

Ancak, 20-25 yıl önce inşa edilmiş bir evde zayıf duvarlar ve tesisat olabilir. Evin çekici görünümüne rağmen, genel durumu kötü olabilir, bu nedenle bir ev satın alırken mühendislik sistemlerini ve evin gücünü kontrol etmeniz önerilir. Bunu yapmak için, uzmanların uzman değerlendirmelerine para harcamanız gerekecek. Bazen durum, iletişimi değiştirmek ve evin yapısını güçlendirmek için çalışmalar yapmak için dairenin maliyetinin yarısını harcamanız gerekecek şekilde ortaya çıkabilir. Bu nedenle, hangi daireyi satın almanın daha iyi olduğunu dikkatlice düşünmeye değer - "ikincil" veya yeni bir bina. Hem orada hem de orada artılar ve eksiler var. Hangisinin daha iyi olduğunu genellemek mümkün değil. Eski evdeki ve yeni binadaki belirli daireleri karşılaştırmak gerekiyor.

Yorumlar önemli mi?

Yeniden satış veya yeni bir bina seçmenize yardımcı olacak son kriter, sakinlerden ve alıcılardan gelen geri bildirimlerdir! Örneğin, bir inşaatçı yeni bir ev inşa ediyorsa, onunla ilgili yorumları okuduğunuzdan emin olun. Geçmişte inşaat sürecini büyük ölçüde geciktirdiği için alıcılar onun hakkında olumsuz konuşabilir. Geliştirici yeniyse, ona da özellikle güvenmemelisiniz, ancak kusursuz bir üne ve iyi incelemelere sahipse ona güvenilebilir.